营收大增债务优化，正荣稳健穿越新周期

原标题：营收大增债务优化，正荣稳健穿越新周期

图片来源：正荣地产

在现金流风险加剧的当下，财务稳健成为房企穿越新周期的利器。理性投资、债务优化的闽系房企正荣地产(06158.HK)，在这轮调控周期中受到资本市场的更多青睐。

根据8月22日披露的中期业绩，今年上半年正荣各项指标全面增长。上半年，公司合约销售金额同比增长47%，至823亿元，完成全年目标1500亿的54.9%。

过去三年，正荣保持一定规模增长，年均复合增长率达14.62%。在8月23日的业绩会上，执行董事兼常务副总裁李洋表示，公司在经营管理上调整节奏和结构，下半年将推出比较多的新盘，预计可以顺利完成全年既定目标。

随着销售额增长和结转，正荣上半年营收同比增长10%，至160亿元；净利润同比增长18%，达到15亿元；归母净利润同比增长33.1%，达到11.66亿元；毛利为30.51亿元，毛利率由去年同期20.3%轻微下降1.2个百分点至19.1%。

最近两年，随着监管层出台了一系列宏观调控政策，从住房供应结构、土地、金融、税收等方面对房地产的供给和需求进行调节，行业整体盈利能力下降。房企也开始响应市场变化，主动改善内部管理，以保持稳定盈利能力。

今年，监管层又加码调控，将着力点指向土地端，出台了集中供地政策，一定程度上影响了地块利润。

正荣对安全和利润边际有较高要求。为了应对政策给公司经营层面带来的影响，正荣执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝说，“为了保证安全和利润，除了平衡土储和开发关系，还将进一步加强产品、投资、经营、服务等核心能力的建设。具体调整将与调控政策和市场变化相结合。”

“第一波集中供地推出的土地价格较高，但正荣出手较早，研判比较及时，获得一些优质土地，给后续开发提供了较好的保障。” 正荣执行董事兼董事会副主席刘伟亮补充道，“第二批集中供地提出溢价幅度不能超过15%，不能通过其他形式直接推高土地的价格。所以我们预判，接下来房企会有合理利润空间。”

整体来看，作为一家全国化房企，正荣投资布局较为均衡，侧重核心一二线城市。

财报披露，上半年，正荣新增24块土地，土储建筑面积356万平方米，权益地价146.8亿。新增土储中，长三角和海峡西岸各占三分之一，珠三角占比也达到近四分之一。

截至2021年6月30日，正荣地产一共持有230个项目，土地储备2930万平方米，总货值约5100亿，其中高达82%的土储依然位于一二线城市。

深耕核心一、二线城市，是在这家房企长期以来坚持的布局策略。其上半年销售额91%，也来自一二线城市。从单一城市来看，正荣大本营如福州、南昌等地销售额处于市场领先地位；在苏州，稳居当地销售金额前十、销售面积排名进入前五；在南京，权益销售金额排名前三。

从上半年拿地方式来看，在集中供地政策背景下，正荣通过合联营方式获取项目方式逐渐增多，同时与合联营企业的往来款及少数股东权益增长较快。

“强强联合，合作共赢是我们的投资理念。上半年，土储权益并表大概是50%，下半年也会确保整体少数股东权益不会有太大的增加，依旧控制在50%左右。” 正荣执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健解释称，正荣是第一家披露表外负债的房企。目前，正荣表外负债担保权益约31亿，表外的现金达到24亿，净负债是7亿，整体表外负债相对可控，安全。

贝壳研究院高级分析师潘浩对此表示，自“三线四档”金融监管政策开始，调控不断加码，房企降负债效果明显，而一直以来，具有隐性债务属性的表外负债成为行业较大的风险隐患。正荣首次主动披露其表外债务的行为，有利于监管机构对房企全面债务风险的评估，也体现出正荣对自身财务状况充分自信。

尽管市场波动、行业进入新的周期，但近年来，正荣杠杆水平却在持续下降，债务结构优化。依照“三线四档”融资新规，正荣2021年中期指标一项超阈值，继续保持“黄档”行列——剔除预收款后的资产负债率为72.4%，净负债率为57.2%，现金短债比为2.19。

对此，陈伟健表示，正荣争取到今年底，实现剔除预收款后的资产负债率的“转绿”。

具体来看，正荣短期债务在总债务中占比在持续下降，非银金融机构融资占比降至较低水平，融资成本得到有效降低。财报显示，截至2021年6月30日，正荣借款总额为 453.46亿元，其中须于一年内偿还约203.42亿元。债务加权平均融资成本也下降为6.35%。

这两年，融资渠道受限不同程度地影响开发商的资金流动性和成本压力。去年，监管层为了防范房地产金融风险，出台“三道红线”管控房企财务。今年，房地产金融监管继续“打补丁”，加强供应链 ABS 审批，将商票纳入监管，资金成本上行已经成为行业趋势。

“为何在当下大金融环境下，正荣融资成本反能进一步降低？”黄仙枝表示，一方面，当下金融机构对经营稳健的企业比较偏爱。另一方面，正荣一直在加强现金流管理，避免很多沉没成本。并且未来，正荣的资金成本还有进一步往下走的空间。

自打通上市渠道后，正荣保持多样化融资通道，除银行借款外，还发行绿色优先票据、绿色人民币点心债、公司债等。根据财报，上半年正荣成功发行16亿元绿色人民币点心债，是第一家发行离岸人民币绿色点心债的内地房企。截至今年上半年，在总债务中，其公司债券及优先票据占约259.91亿元。

同时，通过债务置换节省利息开支，也促进了融资成本的进一步下降。今年以来，正荣多次把握市场窗口，共发行17亿美元等值债券，成本最高7.1%左右，同时置换了13亿美元等值债券，被置换的美元债成本在8%以上。

随着地产调控日益精细化，房地产发展逻辑由“做大做强”转向“做厚做强”，强调规模、效益和安全平衡发展，才能在这轮调控周期中，获得更大发展。

黄仙枝称，今年是正荣新三年战略的收官之年，也是十年战略的开局之年。在房地产行业充满机遇和挑战的当下，正荣将继续坚持高质量增长，实现企业健康稳定的发展。