一周地产观察|政治局会议重申“房住不炒”,东莞发布最全调控新政

一周地产观察|政治局会议重申“房住不炒”,东莞发布最全调控新政
2021年08月02日 21:20 界面新闻

原标题:一周地产观察|政治局会议重申“房住不炒”,东莞发布最全调控新政

综合上周房地产行业在政策、数据和公司层面的重要事件,我们认为中央层面对楼市调控政策进行了部署和要求后,各重点城市正积极响应和落实,并向纵深处推进。

此番调控,对房地产市场秩序、中介监管、政策弥补等都有涉及,长期来看,主要是利好购房者者,促进各地市场进一步平稳健康。

楼市接下来的走向也逐步清晰,落实城市主体责任是重点,“一城一策”正开始落地。

在中央政治局会议重申“房住不炒”的同时,各个城市更精细精准的调控政策也应时而来。如杭州发布土拍新规,明确要先竞品质再竞地价,力求从源头到终端较大程度保障住宅品质。

武汉则出台购房新规,通过“凭房票买房”形式,将购房人的置业选择从多选变成单选,以降楼市热度。

东莞的调控决心更不容小觑。重点是从住宅用地出让、商品房限购、房产税收调节、二手房成交指导价等各方面入手。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,东莞此次调控政策完善,既具有堵上政策漏洞的举措,又有针对可能出现的新情况、新问题而对政策进行前瞻性的储备和实施。

具体来看,如加强房地产联动监管和税收监管,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年。这一调整,目的是为打击炒房客,鼓励刚需购房。包括建立购房意向登记系统,将商品住房认购环节纳入监管范围,仍然是为杜绝倒卖房号、炒作房价。

将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年,东莞并非首个城市。

从全国范围来看,目前已有上海、杭州、南京、成都、宁波、东莞等9个城市已经开始实行“2年改5年”政策。去年9月,成都出台房产新政,就包括将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。今年1月,杭州也发布了这项调整。4月,广州针对越秀、荔湾、天河、黄埔等9区做出上述增值税调整。而未来,还会有更多城市跟进。

在打击炒房上,东莞还有其他措施。对意向购房人数超出上市房源套数比例较高的热点楼盘,住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。而在限购方面,不仅将法拍房也纳入范围内,东莞还暂停向个体工商户销售商品房。该举措,一定程度上可查堵政策漏洞,维护普通购房者权益。

不得不提的还有稳控住宅用地出让价格。实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式,强化房价地价联动机制。在面临土地价格高、库存低、土地市场热等种种压力下,及时出台新政也有助于稳定东莞的市场预期。

另外,在深圳、成都、西安、无锡等城出台二手房参考价之后,东莞也紧随其后,提出加快建立相关机制,稳定二手房市场。

整体而言,无论是武汉、杭州等城出台的针对性举措,还是东莞发布的更为详尽涉及多方面的政策,都是立足于稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。最终政策落地,对于购房者来说,仍然是利好在不断增多。

接下来各地会因城施策,实现从新房到二手房、从保障房到学区房以及从买房到租房等一系列监管政策全面覆盖。

可以预见的是,土地市场、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价等仍是楼市监管重点。

在调控端,各城市主体也将承担更大的责任和压力。7月29日,住建部就约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州等5个房价地价上涨较快城市。

一周回顾:一、政策:上周最值得关注的楼市政策,是政治局会议重申“房住不炒”,同时各个城市结合当地情况出台细则,“一城一策”纷纷落地。

7月28日,广州和深圳都提出加强对中介端的监管。具体来看,广州是聚焦房源发布的监测,而深圳是聚焦于对中介误导营销的严管。

广东省另一城市东莞,不断从政策方面进行完善,包括限购政策、房产税收和二手房指导价等方面。同时,这也是东莞首次明确,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

武汉则选择从市场秩序入手。7月29日,武汉提出要加强购房资格管理,今后将进入“凭房票买房”时代,加大了限购力度。

另外值得一提的是,目前被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已经被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出 。

二 数据:上周最重要的变动仍是房贷利率的上调。对刚需者来说,利率上调后多产生的购房成本会影响其选择。

继上海首套房贷利率进入“5”时代,杭州的不少银行已经“破6”。广州的首套房贷利率也有上调,从4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%,

不过,房贷利率的上升,主要是市场行为,上半年部分银行和金融机构房贷额度超标,被迫降低房贷比例,提高贷款利率、首付比例。

在北京,上周贾跃亭名下的世茂工三商场被拍卖,由中植系以16.45亿元成交,该项目此前还曾遭4次流拍。

三 公司动态:在对房企监管也趋严的形势下,不少房企面临资金困难,如华夏幸福目前累计债务逾期约815亿。

为回笼资金,华夏幸福接连处置资产。上周将南京江宁的孔雀城上元府项目转让于万科,同时还卖掉了北京丰台科技园项目。

不难看出,“三道红线”与“两集中”政策的实施,在短时间内给房企带来了巨大挑战,需要及时在策略上做出调整尤其是强化内控能力,方可适应新形势。

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