一个公式三级明细 北京物业服务成本计价不再难

原标题：一个公式三级明细 北京物业服务成本计价不再难

　　北京商报讯（记者 卢扬 荣蕾）7月27日，北京市物业管理行业协会对外发布《北京市住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》（以下简称《计价规则》）。《计价规则》按照《北京市物业管理条例》明确的不同物业服务人及选择的不同物业服务方式，分别进行了明晰，不仅确定了物业服务成本的计算公式，并将物业服务成本构成费用细分为三级科目。借助“一个公式、三级科目”，北京市住宅小区物业服务成本计价“由难趋易”。

　　包括业主共同决定委托的物业服务企业、专业单位和其他管理人，被业内统一概括为“物业服务人”。长期以来，物业服务主体在进行费用协商时，经常会混淆物业服务费和物业服务成本等概念，这也使得物业服务费定价、收缴的规范化和公开化受到了一定影响。

　　从北京市物业管理行业协会此次发布的《计价规则》来看，该规则按照《北京市物业管理条例》明确的不同物业服务人及选择的不同物业服务方式，分别进行了明晰，确定了物业服务成本计算公式：物业服务成本价格=年度物业服务成本总额/专有部分面积总和/月数。

　　此外，《计价规则》还就公式中涉及的物业服务成本、年度物业服务成本总额、专有部分面积、月数等名词通过简明易懂的语言逐一进行了解释，其中，重点对物业服务成本的构成进行了详细定义。

　　根据《计价规则》，物业服务成本包括物业服务人为该项目进行物业服务实际支出的直接人工费、直接材料费和间接费用等。物业服务成本计价，应综合考虑社会价格指数、社会平均工资、社会保险缴纳比例、材料采购价格以及水、电、气、热等能耗价格的变化。对于小区业主选择不同物业服务人的情形，《计价规则》也就物业服务费价格制定的原则进行了明确。

　　值得一提的是，为了帮助业主详细了解成本明细，《计价规则》还确立了三级科目，即：明确物业服务成本构成费用细分为三级科目。具体来看，一级科目为十项基本费用；二级科目在一级科目基础上进行细分，包含人工、专项服务、安全生产管理、能源消耗、物料消耗、办公费用等项，并就人工费用的依据进行了明确约定；三级科目为各项物业服务成本明细，在二级科目基础上除人工费用外，其他科目依据《北京市住宅小区物业服务项目清单》及财务管理相关规定，对支出科目进行细分。

　　据《计价规则》，具体项目的物业服务成本费用按服务双方约定执行的物业服务标准计算，参照第三级科目计算物业服务成本总额，确保服务合同、标准、内容清单和费用间“真发生、对得上，算得清”。同时，《计价规则》还对物业服务成本计价其他可能存在的情况进行了补充说明。比如：不同服务标准、服务内容的物业可按此公式单独计算单位物业服务成本；在物业服务期内，物业服务各项成本将随本市相关成本规定调整而适时调整。