验房邦丨对话樊小兵：不惑之年在验房赛道折腾个啥？

原标题：验房邦丨对话樊小兵：不惑之年在验房赛道折腾个啥？

这是一场真诚的对话，来自两个房地产行业的“老兵”。

一个本地生，深耕成都房地产市场近20年；一个插班生，从深圳转入成都，已然15年，这是不同。相同的是，他们都对房地产行业保有热情与思考。

他们是帮主验房创始人樊小兵，资深房地产媒体人尹镝。

对话源起于樊小兵的新项目「帮主验房」。

帮主验房是什么？为什么做帮主验房？帮主验房想解决哪些问题？通过什么路径解决？

在这场对话中，可以看到两个仍在房地产这条路上求索的“同学”，如何理解“住”这件事，以及对“住得更好”的思考。

从品质切入

在房地产这条路上继续求索

尹镝：第一个问题关于创业，为什么选择在这个时间点创业？去做一件看起来特别不讨好、特别费劲儿的事？

樊小兵：房地产已经步入下半场，品质成为行业关键词，房屋的居住属性逐渐回归。加上商品房走过20多年历程，购房者对房屋的认识也在加深，「有品质的居住」应该是房地产下半场的主旋律。

而品质最直接的体现便在于交房和收房环节，基于此，我选择了从品质这个角度继续深耕行业，所以有了帮主验房这个项目。

尹镝：你在2006年从深圳回成都，加上学的又是房地产专业，创业跟这个有关吗？

樊小兵：中国房地产最早的样板便是从深圳走出来的，在深圳市场6年多的磨砺，形成了我对行业思考。

实际上这不是我第一次创业。在2013年互联网由PC向移动转换之际，借这股势头，我组建了团队，去为开发商做整体网络推广服务，时间大概3年，因此对创业有了基本的认知。

今天再启创业，是因为看到了验房这个端口有连接和切入的价值。

相关政策的出台，催生了近三年验房的爆发式增长，这是需求端的变化。

然而，供应端却无法匹配这样的需求，比如验房作业表现较为凌乱，目前为止还没有住建部、民政部等相关部门对这个角色给予官方认定。

同时，进入这个行业的门槛、专业亟待进一步规范和约束。作为多年从业者，我们希望以帮主验房这样的身份，去推动行业标准的完善、行业准入的规范。

量质俱佳的样板市场

应有更好发展路径

尹镝：宏观层面的“三道红线”政策，市场层面的“限购”“限价”，部分项目又回到做清水房的状态。帮主验房与市场不一样的地方，你如何看待？

樊小兵：一个商业模型有没有价值，要看市场供应与需求两端未来走势。供应端来说，成都将继续保持原有规模和全国排名，对应在交房和收房这个端口上，量是足够大的。

开发商在交房过程中也会做自检自修的动作，但基本都是自我完成闭环，并未过多引入第三方验房公司提供深度服务，我们认为他们还不够OPEN。

针对C端验房，目前成都市场有近50家，成分比较复杂，大概有三种。监理公司，依托监理做验房业务；装饰装修公司，依托装饰装修做验房；专业第三方验房公司，将验房作为事业和职业来对待。

供应主体无标准可循，容易导致市场混乱，也会给业主收房、开发商交房带来一些困难，信息不对等，沟通不充分，态度不友好，带来交房、收房环节的不和谐。

长期高居幸福宜居城市榜前列的成都，在这里买房应该是一件幸福的事情，不能因为态度、沟通、标准方面的问题而产生分歧，这成为我们研判这件事可为的一个依据。

只要我们将这些以很好的方式连接与沟通起来，对市场和各参与主体都是有价值的。这样的理解之下，我们有了帮主验房这个平台，将这样一个模型推向市场。

尹镝：2006年回到成都时，不说验房，在产品层面，你觉得成都跟深圳有落差吗？

樊小兵：产品层面不存在明显落差，落差体现在营销层面。2003-2008年，深圳房地产依托城市营销引领全国，土博会启动，房交会办到全国规模最大，印证了深圳在城市运营方面对房地产的支撑。

尽管当年在营销上可能存在差距，作为内陆城市房地产市场也不够OPEN。但作为潜力城市，成都在给予生活的城市资源的纯熟度上更扎实，同时作为全国吸附能力最强的市场，成都房地产市场发展大有可为。

2008年之后，川外购房迅速上涨，一度接近50%的比例。在宜居城市土壤上不断加码，加上先天拥有的幸福生活的城市氛围，为了让房地产市场匹配城市，业内前赴后继做了很多努力。

尹镝：验房的角度看，成都房地产市场的产品，在全国的地位如何？我们都知道，此前成都也出过很棒的产品，比如麓湖生态城。

樊小兵：那些可以说是十三五取得的成就，十四五有了新的发展诉求，成都已经将幸福美好生活十大工程写入十四五发展规划。

帮主验房的「主」有三个层次，宏观层面的政府，以民间身份帮助政府对房屋品质进行评审；中观层面的开发商，我们希望与他们一起把好质量关；微观层面的业主，在收房这个环节做好服务开开心心收房。

以第三方视角对房屋做评审，不是单纯的技术标准，还包括沟通的标准，因为房地产市场的产品是非标品，与汽车产业不同，其标准并不明确、可辨。

专业验房机构，可以完成其中一个动作，即技术标准相关的评审。帮主验房的不同在于，可以将“房”“地”“产”三者结合，包括土地价值的评审，当然也有周边产业兑现能力的评审，这才完整的表达。

三年前VS今天，在多大程度上与当初预想的价值相匹配，帮主验房想做的是，将验的动作与房的认知有机结合，这才是对商品房价值的完整认知。

将问号变成句号

而不仅仅是永远的问题

尹镝：帮主验房与其他验房的不同，在于不只是质量检测员，而是动态看待一套房产的价值？

樊小兵：帮主验房是一个开放的平台，深度连接B端，完美服务C端，同时也希望跟验房机构产生深度合作。验房应该是一个复合的认知，对房产自身、区域、城市价值的全面且综合的评审。

发现问题只是其中一环，更重要的是问题为何产生及如何解决，业主需要的是解决问题的能力。目前多数验房公司停留在第一步，而忽视了第二步和第三步。

问题产生的根源是什么；哪些可以解决，多长时间解决；哪些不能解决，为什么不能解决，当验房师能够像这样非常清晰的跟业主沟通，相信是可以将问号变成句号的，而不仅仅是永远的问题。

尹镝：回答中多次提到沟通，我想挑战下你，模拟三个场景，看下帮主验房怎么来完成沟通。

场景1：成都某项目出现的“柱子房”投诉

樊小兵：验房有依据，首先是购房合同，合同里对所购房屋有详尽描述，我们会根据描述一一核查。

“柱子房”不具备普遍性，在营销中应该有所提示，如果没有则涉嫌信息隐瞒。这不属于品质方面而是交易环节的问题，如果现场有公示、交易有提示，相信业主也是基于多方考量购买了这个产品。

当时提供的资料与收房现场的感观存在落差，这涉及信息的不对等，跟品质不沾边，恰恰是营销宣传的问题。“柱子房”肯定是有报规手续的，如果没有，验收、质检的时候过不了。

场景2：购房者感受到样板房与交付实体的落差，出现投诉、房闹。

樊小兵：虽然许多开发商都进入了精装房这个赛道，但部分对精装房技术细节的把控有待提高，所以存在精装房质量参差不齐的现状。

如何沟通，回到出发点。从购房合同寻到问题根源，是否货不对板，在品牌和材料上存在多大程度的差异。另外，需要明确精装房施工由人工完成，实操中存在一定的容错率。

精装相关标准在不断更新，比如住建局对样板房展示的要求，展示交付样板房与工序样板房，前者只能展示交付内容，做到所见即所得；后者展示隐蔽工程施工，让购房者明确施工工艺。

接下来进入宣传与执行环节，需要让各参与主体认知标准，以标准来平衡沟通。不回避，避免问题堰塞湖，以至决堤。

场景3：房价跌了，业主希望减免物业费或赔付。

樊小兵：业主委托验房的潜在需求可能就有跟开发商博弈，验房师成了收集证据的角色。

这里有两个善意的提醒，第一，成都房地产市场的产品到底是什么状态，查验出的问题究竟是质量问题还是观感瑕疵。第二，对比北上广深的产品，横向比优，突出性价比。

验房就像体检，当然希望毛病越少越好，前提是必须客观。零容忍是不可能的，剩下的都是整改和沟通的问题。如何提高整改和沟通的效率，需要建立沟通机制，甚至懂得和理解城市为支持这个行业所下的苦心。

严苛的约束下，在成都买房是一件幸福的事情，这个前提下，涨与跌这种显性表达不应再是对房屋的追逐，回归住的语境才是人心所向。

尹镝：帮主验房的阶段目标？

樊小兵：于供应主体，首先，由帮主验房牵头，携手在“验”和“房”这两个领域能够合体的技术力量，走进开发企业，就交房课题进行一对一交流。让开发企业更主动的拥抱这个课题，心态更OPEN。

第二，从源头上解决问题，对开发企业的交付团队进行培训，以第三方验房公司常年跟业主打交道所积累的强C端思维，打开交付团队的思路，为B端交付赋能。

于服务主体，提高验房机构的专业技能和职业操守，配合职能部门的行动，推动验房专委会的成立，将验房机构规范起来。

于监管主体，推动行业发展有很多相关政策，但缺乏宣传，帮主验房愿意来做这件事。以接地气的方式进行政策解读和宣传，以便参与主体明晰和固化标准。

另外，与中房协、民政部衔接，推动其将验房师纳入新职人范畴。

尹镝：市场上的监督报道，如负面、投诉等，如何看待？

樊小兵：我们也面临一些质疑，开发企业可能会想，是否要由以前在营销口的合作，变为如今在交房口的对立。

但我想说明的是，不管报道不报道，这都是一个客观事实，只是我们关注到了这个事实。

房地产到了下半场，回归居住，品质为王，基于这样的状态，才能继续保持对行业的热爱。

上半场，房地产行业的营销体系与交房体系，似乎一直是不同的主体在运作，开发与服务存在自我区隔。下半场，两者应该形成有机连接，交房不是终点，而是服务的起点。

行业洗牌是必然

服务一定占有关键席位

尹镝：交房背后的能力，包括产品研发、风险管控、体系建设等，还应该有哪些显性的表达？

樊小兵：房地产开发有两种状态，一规模为主，二品质取胜，看开发商如何选择，成都也有麓湖生态城这种从品质走向规模的案例。

房地产上半场以增量市场为主，下半场虽然也会有增量市场，但比例将越来越小，最终倾向存量市场。

这样的市场中，服务反哺给企业的能量将更加巨大，必将走得更远更理想。这也是为什么，以前呈亏损状态的物业公司，如今实现弯道超车的原因。

物业为什么突然显得重要？在社区商业方面，物业有着天然的优势，与业主的关系呈现为“热关系”，相比其他公司的“冷关系”，服务将产生非常高的商业价值。

回到交房这个课题上，就是用更多的服务与业主达成良性的沟通。再往前推，要把这件事做好，无论规模多大、周转多快，品控都应该是企业发展的第一要义。

尹镝：如果用少年、青年、中年来形容中国房地产市场所处的阶段，你会选哪个？

樊小兵：而立到不惑的过渡，中国商品房市场从98年到现在也将近23年了。而立到不惑的区别，而立时的勇气和闯劲将更加理性，更加科学。

现在都在说“内卷”，个人或企业，能给别人提供有价值的连接，做有价值的事情，成功的几率更高。未来行业洗牌是必然的，规模不再是唯一且关键的指标，服务一定占有关键的席位。

尹镝：50岁的目标是啥？

樊小兵：我是一个目标感不是特别明确的人，只是过了不惑，认知的状态要来的更加具体一些。

个人也好，帮主验房也好，功利这种状态不会太强，寻找理想与情怀更好的平衡点：以帮主验房这个项目，为房地产这个行业继续提供优质的服务，期望在我们的努力下“交房更顺利，收房更安心”。