华夏幸福等待变革：350亿商业地产与吴向东

原标题：华夏幸福等待变革：350亿商业地产与吴向东 来源：21世纪经济报道

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记者 | 21世纪经济报道 孔海丽

编辑 | 21世纪经济报道 林虹

沉舟侧畔千帆过。搁浅半年，华夏幸福这艘大船的航向、航道，甚至是船长，都即将迎来变化。

对于当下债务缠身的华夏幸福来说，变才有可能通。多个信源向21世纪经济报道记者表示，最快将于7月上旬公布的化债方案大概率包含债务展期、国资入场、业务调整几个方面，具体内容有待方案公告。

相比之前散售多处地块以及剥离城市更新业务，华夏幸福未来的业务重组情况则在更大程度上决定着化债方案的效果。能否以更轻快的速度航行，能否在更短时间内实现回血，都考验着这家企业的生死存亡。

变革前夜，业务的变化已经可以看到部分端倪。

据接近华夏幸福产业的人士向记者透露，吴向东所代表的华夏幸福南方总部，最值钱的资产正是花了大力气拿下的商业地块，此前转让给鹏瑞的城市更新板块由于业务特殊性尚未投入大量资金，但商业地块不止在华夏幸福与平安合作初期凝聚了双方的希冀，当前也依然是华夏幸福非常值得期待的资产。

“新的战投进来以后，才会确定如何处理商业地产。如果不是疫情突发，原本商业地产可以支撑华夏幸福进入第二曲线，整个公司的境况也不会走到现在这步。”上述人士表示。

与此同时，华夏幸福产业新城业务并没有停下脚步，但业务方向已经开始发生转变。上周，华夏幸福产业发展集团与陕西韩城的座谈会显示，其业务模式正在放弃沉重的整体开发形式，向产业咨询、产业招商、产业服务、产业基金等轻资产模式过渡。

商业地产归去来

华夏幸福的商业地产已经迎来了资金回笼。

曾轰动一时、耗资116亿元拿地的武汉长江中心项目，住宅部分于今年5月10日和5月29日两次开盘均快速售罄，单套总价628万-770万，预计7月上旬再次加推，引得当地人感慨“豪宅竟然这么有市场”。

南京金陵华夏中心号称是“南京主城区内近十年内规模最大的商办用地”，首期住宅部分2020年12月开盘售罄，272套房源均不低于121平方米户型，预计今年6月加推。

此外，2020年5月底获取的武汉平安幸福中心项目，在一期项目规划公示中披露，预计将建297户豪宅。

盘点华夏幸福商业地产项目可以发现，住宅产品几乎都带着“豪宅”特点，这与华夏幸福原本的风格迥异。

做产业新城出身的华夏幸福原本并不具备商业地产基因，平安和吴向东带来了这部分业务。

2018年，因环京楼市限购，住宅业务无法为长周期的产业新城及时输血，华夏幸福首次出现资金危机。当年7月，中国平安入股华夏幸福，以19.88%的股权成为其第二大股东，5个月后平安再次增资，持股比例增加至25%。

正是在第二次入股时，平安输送了新商业板块和新业务团队——原华润置地执行董事吴向东带着百人团队空降华夏幸福，出任联席董事长兼CEO。为此，华夏幸福单独在深圳设立南方总部，由吴向东全权负责，南方总部主要业务聚焦在商业地产、城市更新等方面，也涉及康养事业、科学社区等新探索。

吴向东是地产圈明星经理人，也曾是华润置地的灵魂舵手，在华润时期以“万象城”缔造了商业地产界的标杆产品，颇受后来者尊敬。

加入华夏幸福以后，吴向东团队继续发挥所长，大手笔拓展了商业地产版图，曾提出过“华夏幸福要做中国最好的商业地产项目”的目标。

首秀即耀眼，2019年9月10日，华夏幸福斥巨资116.25亿元拿下武汉武昌区商业综合体项目，也是华夏幸福首个全周期商业综合体项目。此后，南方总部在商业地产领域开启了“买买买”模式。

据21世纪经济报道不完全统计，华夏幸福在商业地产领域拿地总金额近350亿元。2020年4-6月，吴向东带领的南方总部连续获取南京金陵华夏中心项目、招商银行全球总部大厦代建服务、武汉中北路项目、哈尔滨深哈金融科技城项目、广州白鹅潭项目等。

与部分观点认为“吴向东不应该在公司现金流吃紧时大笔投资”不同，多位华夏幸福内部人士告诉21世纪经济报道记者，整个集团都对商业地产业务寄予厚望，并不反对商业地产的急速扩张行为。

一接近华夏幸福的人士也向记者透露，应该看到吴向东团队在商业地产方面的实力，“实际上，部分商业地产项目他们都从政府手中拿到了相对优惠的条件，比如滚动开发，无需一次性支付巨额土地出让金等。”

奈何疫情的突然到来，打破了华夏幸福的期待。

2020年，环京楼市进一步陷入冰封，收入锐减。华夏幸福2020年年报显示，报告期内实现销售额940.66亿元，同比下降34.30%。

刚起步的商业地产收入无法缓解巨大的资金缺口，融资也受限，没有更多的时间留给华夏幸福转圜，“第二曲线”也终归未能实现。

南方总部去留待定

两个月前，有消息称华夏幸福南方总部未来或将脱离，吴向东将离职加盟鹏瑞集团，但一直未获官方证实。

6月10日，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司的股东由华夏幸福（深圳）运营管理有限公司变更为深圳市鹏瑞地产开发有限公司，并更名为鹏瑞（深圳）城市发展有限公司。同时，该公司的管理人员也发生了变更，吴向东的老部下赵荣，职务由总经理变更为董事长，其他三名管理人员变更为鹏瑞方人士。

这意味着，吴向东主导的华夏幸福南方总部将城市更新业务转售给了鹏瑞地产，也被市场解读为吴向东加盟鹏瑞地产的进一步动作。但华夏幸福并未公告这一交易，吴向东的去向也等待着最终的官方消息。

鹏瑞是深圳本土开发商，曾经打造了知名的豪宅项目“深圳湾一号”，擅长城市更新业务。

投资人、看懂研究院高级研究员程宇分析认为，把周期长、占用资金量大的城市更新业务出售是处理债务问题的正确解法，交给本地开发商鹏瑞，反倒更合适些。

对于吴向东手中另一条业务线——商业地产如何处置？中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示，南方总部获取的大量商业地块占用了极大的资金，对于下一步解决问题的思路而言，将后续投资较大而回报较慢、流动性较差的商业地块也打包出售，不失为化解华夏幸福当下流动性压力的合理选择。

华夏幸福南方总部的去向尚未有定论。

有消息称，华夏幸福武汉长江中心已经由鹏瑞接手，但武汉长江中心售楼处向记者否认了这一消息，称开发商依然是华夏幸福，物业依然是幸福物业。

前述接近华夏幸福产业的人士告诉21世纪经济报道，南方总部的商业地产具备巨大潜力，也是未来华夏幸福盘活资产的重要筹码，应该不会着急出售，预计将观望即将入场的新战投方如何决策，再做下一步打算。

成败萧何

南方总部风雨飘摇的同时，王文学主管的产业新城业务将走向何方？

危机发生以后，华夏幸福倾其所能地寻找解决方案，华夏幸福董事长王文学一再强调“不逃废债”，这条原则更是写在华夏幸福每一条更新债务数据的公告里。

熟悉公司法的业内人士认为，华夏幸福的一系列做法有两点值得肯定，或许也将成为现代企业危机处理的一种可借鉴方式。“一是债务危机一发生就采取了集中管辖，而非等到破产，顶层设计得好，避免资产被各地法院拍卖处置；而第一条也决定了华夏幸福能够保证各分公司独立运营，起码保证了项目层面的回血。”

“上述措施虽然给了华夏幸福回血的时间，但最终还是要看华夏幸福能否把握住机会盘活资产、充实现金流，集中管辖程序起到的是延缓问题爆发的作用。”北京桦天律师事务所刘英南律师补充道。

据21世纪经济报道了解，华夏幸福产业新城板块下多地的项目及住宅均在正常运行，廊坊、固安、霸州、永清、大厂、怀来、武汉、合肥、南京等地的孔雀城也在正常出售。

原本的产业新城业务也正在发生改变。

6月17日，华夏幸福产业发展集团与陕西省韩城市政府围绕城市定位、招商引资、产业服务等内容进行了深入的座谈交流，座谈会上，华夏幸福的角色变成了“产业招商服务商”。华夏幸福基业股份有限公司执行总裁赵威作为代表，称将从产业咨询、产业招商、产业服务、产业基金等方面进行合作。

与之相对应的是，前述接近华夏幸福产业新城业务的人士透露，化债方案公布后，华夏幸福产业新城业务预计会有一定程度上的调整，类似于平整土地、修路等方式不一定保留。

华夏幸福最擅长的开发模式是产业新城+住宅开发，在产业勾地的同时获取低价住宅用地，用住宅销售回款平衡产业新城的投入。但此次危机也证实，以往的产业新城模式垫付资金巨大、回款周期太长，导致企业自身被动性过高。 

6月23日，华夏幸福发布最新公告，近期公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额 64.49 亿元。截至 2021 年 6 月 21 日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计 669.90 亿 元。

因产业新城而起，也被产业新城掣肘的华夏幸福，必须要探索出一条更合适的道路来了。