2021年昆明楼市最大的黑马，市中心区域的“内卷”之忧

原标题：2021年昆明楼市最大的黑马，市中心区域的“内卷”之忧

主城市中心区域是2021年昆明楼市的黑马，没有之一。

与往年不同，因“昆明城市更新计划”的推进，2021年的昆明楼市多了诸多变数和不确定性。

尤其是一环到二环范围内的主城中心区和次中心区（下文统称市中心区域），无疑是这一次城市板块轮动中最大的变数。

一年新增十余个楼盘，市中心房价已“望2破3”

再过9天，昆明楼市即将进入半年总结的重要节点，上半年的市场行情如何，未来楼市又该走向何处，也即将迎来一个定论和结果预判。

众所周知，中心区域作为昆明市的核心地段，集齐了丰富的商业配套、优质的教育学府、顶级的医疗配套等众多优质资源，向来都是购房者眼中的“香饽饽”。

但由于区域内开发成熟，可开发用地有限，城改项目推进困难、开发周期长，所以导致一环内的房子卖一套少一套。在售住宅几乎成为绝版，公寓同样如此。

往年，不论是南延北拓，还是西进东突，任城市格局如何变化，中心板块始终站在昆明楼市的顶端，标记着昆明房价的最高值。

图片来源：昆明锐理

这一点从昆明锐理2020年半年报中就能一目了然，在住宅市场板块均价同比数据来看，中心，也就是一环，在2019上半年中，以25013元/㎡的均价占据昆明住宅市场第一名，在今年上半年以25533元/㎡的均价同样位居第一。次中心区域，即二环的房价也一直处于高位区，不曾下跌。

而这样的房源“稀缺性”在今年有了其它的发展走向。

去年到现在，一环和二环之间新增的楼盘就有俊发俊尚峰、融创春城书院、融创·1979、金茂府、众安白马御府、旅泰荷樾、金茂府7个项目。

地处一环核心区的则新增了俊发春之眼、拢悦、春城玖號、恒大都汇广场、翠湖一品、碧桂园翠湖映象6个项目。

短短一年多的时间，区域内就已新增了十余个楼盘。而在紧邻二环外的新增项目数量更为可观，远不止此。一举打破了持续了近两年左右，买房只能到三环外的昆明楼市格局。

其实，早在去年年底，就有相关统计数据显示，2021年上半年即将入市的2万+楼盘将超50个。如此大批量的高房价楼盘入市，也在一定程度上拉高了昆明房价水平，营造了一种遍地2万+的既视感。

据界面楼市昆明不完全统计，目前昆明一环至二环内，含住宅和公寓产品，在售和待售项目高达18个项目，创下近来年来最高预售体量。相比往年仅为个位数的供应量，2021年的昆明中心区可谓是集中大放量。

然而这样的供应大放量，却不并非所有购房人都喜闻乐见。因为，这些楼盘的房价都不便宜。想要拿到这张入场券，需要付出的代价远超于一般人的承载范围。

昆明一环到二环内在售待售项目不完全统计，欢迎补充

从图中也可以看出，目前中心区域内的在售项目虽然很多，但大部分项目尚处于蓄客待售阶段，并未正式对外释放价格。而在售项目的价格最低为17500元/㎡，最高房价已达27000元/㎡。

公寓产品的价格同样也是领衔了整个市场的存在。尤其是一环以内拢悦项目，更是触及了公寓价格的天花板，最高价格已达40000元/㎡。

可以预见的是，昆明房价日益高企的大背景下，中心区域的住宅房价大有“望2破3”的趋势。众多尚未公布价格的项目，房价预期也不会低于20000元/㎡。

值得一提的是，同样备受市场期待，紧邻二环边的信达万科·京江隐翠、美的·北京路九號、蓝光雍锦名门、中海汇德里等项目，其吹风价也已超2万+/㎡。

简而言之，中心区域虽然供应大放量，却不是所有人的狂欢。昆明二环外的房价，也已有了“奔2”的态势，毕竟其中不少楼盘项目价格早已超过20000元/㎡。

此外，从目前市场客观反应来看，这个数据还会持续增长。而最终达到一个何种高度，暂且无法精准预测，唯有实质性进展的市场能够回答。

城市更新加码，市中心区域也要“内卷”？

值得深思的是，未来还将有更多的项目陆续面世。

其一，近期，关于昆明中心区域的城市改造相关动态十分频繁，更多城改项目传来好消息。

不论是即将入市的一环内年内首宗28亩宅地，还是经历两次流拍后再度上架变卖的一环边文化空间项目467项房产，亦或是在申请破产重整以求生的烂尾楼南亚之门项目等等。在“中优”的指导下，搭乘“城市更新计划”的列车，昆明主城中心区和次中心区域，近一年来可谓是进展迅速。

毫无疑问的是，伴随着“城市更新计划”的逐步实施和落定，也意味着越来越多规划中的城中村改造即将启动，而那些因各种原因而或停工，或烂尾的项目，也被提上了日程。

实际上，除了即将于下月入市交易的棕树营城中村改造项目和俊发·逸天峰项目后续用地合计约70亩地，市中心区域还有诸多城中村改造项目处于招标待开工状态，如若进展顺利，于下半年面市的可能性极大。

昆明一环至二环内即将入市地块情况一览，欢迎补充

其二，诸如莲花池畔、南亚之门、大宥城、尚源郦城、文化空间等烂尾项目也相继传出了新消息，有望重组复活。

如此一来，昆明城市总体规划新“指南”下，市中心区域当真是2021年昆明楼市的黑马，一举改变“中心无房可售”的格局。而其可以预见的高价位房价，或将昆明房价拉升到一个更高的水平。

写在最后：

每一个中心都有它不可替代的独特价值，市中心作为一座城市的门面，是城市资源和功能最齐全的地方。就昆明当下的楼市发展现状来看，城市更新的推进固然利大于弊，但同时大批量的放量同样让市场多了更多的变数，市中心区域众多项目走向高端化只是其中之一，随着项目的增多，市中心区域或将迎来新一轮的昆明楼市“内卷”。