看不透的深圳二手房价：上有“指导价”，下有衣柜、名画打包“成交价”

原标题：看不透的深圳二手房价：上有“指导价”，下有衣柜、名画打包“成交价”

2月25日，深圳市房地产中介协会秘书处关于转发《深圳市住房和建设局关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知》（下称“《专项检查通知》”），透露了当地二手房市场如何执行调控政策的最新细则。

按照该《专项检查通知》内容：针对各家房地产中介机构、从业人员，深圳将进行旨在引导理性交易，稳定市场预期的专项检查。检查对象主要是中介机构和房产经纪人，覆盖中介机构门店、网站、相关网络平台以及经纪人微信、QQ等网络平台。检查行动将从2月27日至3月26日间实施。

检查所依据的相关标准，是2月8日时发布的“二手房指导价”。在当日深圳市住建局公布的二手住房成交参考价格发布机制及首份参考价格清单中，覆盖了该市数千个住宅小区。相关参考价表普遍低于市面上主要房产中介平台的挂牌价，部分豪宅参考价甚至较市场挂牌价折半。

这一价格清单发布后不久，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受当地媒体采访时称：参考价格原则上一年发布一次，中介挂牌的价格不能超过参考价，商业银行也要依据参考价格发放二手房贷款。

随着相关政策效果不断发酵，当地多家商业银行从2月中下旬开始纷纷表示：将根据相关通知及监管要求，二手住房成交价格将作为按揭贷款的参考依据。但亦有相关地产中介在通过私下渠道发布消息时采取了“房主诚心出售，房价XX（参考价），要求衣柜200万、名画350万一体出售”的方式。

各方仍在博弈之时，2月23日，国家统计局发布的最新70城二手房价格指数显示：涨幅环比数据中，深圳仍是全国二手房涨幅最大的城市。

银行的选择

2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称：将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制。随着这一通知和第一期参考价格目录的发布，当地的3595个小区被逐一“标价”。

整体而言，相关参考价对二手房的标价普遍较低，大概相当于不少二手房市场价的七折左右。在一些热点片区如福田、南山及宝安，每平米的差价可能达到近20万元。

因为缺乏细则，在政策公布前期，部分中介将线下门店中带有价格的二手房源广告撤下，线上平台则暂时隐藏了相关标价。《财经》记者联系的多位地产中介则表示：有诚意需面谈，不愿意透露具体价格。

“接到的相关通知是高出指导价的不显示挂牌价格。想买的客户能看房，但实际成交价格要是超过指导价，怎么网签、贷款如何定，很难讲。按指导价来定则没问题。”一位地产中介如此对《财经》记者形容，“近期几乎没有交易，很多人都开始转型重点抓租赁、做酒店公寓和商住了。以往这一块不允许接入煤气，近日有利好。”

从买家到中介，目前所关注的焦点，是银行如何具体执行相关政策。春节过后，不少相关银行发布消息称：将把二手房指导价作为按揭贷款的参考依据。

“从支持楼市调控、夯实房住不炒的角度，银行们如此表态支持并不奇怪。但问题是，参考依据是个不可量化、模棱两可的词汇，表态作为参考依据，但私下里的业务具体怎么做，则可能是延续以往的逻辑。”深圳一位地产相关人士说。“高出指导价多少算参考，多少不算参考？这些没有说清楚。银行做房贷业务的动机是盈利，在地产作为抵押相对稳健风险不高的前提下，自然是总盘子越大越好，有‘高评高贷’的动机。”

在此之前，因深圳的住房被广泛视为安全资产，相关金融机构为扩大市场份额，给出的二套房贷利率，在全国一线城市中相对较低，而这也在一定程度上被认为有助于推高房价继续上涨。

不仅如此，另外一个值得关注的要素，则是各家银行是否最终采用指导价作为贷款评估价，或许会涉及到其中小微的贷款任务。据业内人士解析：2021年，各地对中小微的贷款任务比较重，普遍要求要比2020年增长40%左右。但2020年中小微贷款已经大幅增长，如2021年采用指导价来放贷，中小微贷款可能就无法完成。

因此，在二手房作为抵押物评估值下降后，是否会影响到贷款投放，银行将如何平衡贷款和增长，也是接下来值得关注的方面。

“如果银行全面跟进，深圳楼市过往‘高杠杆’的炒作之风将会有所改变。”王锋如此公开表示：银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。

“我大概率判断，多数银行（特别是按揭大行）最终不太可能严格采用指导价，并作为贷款的评估价，而是将指导价作为未来贷款评估价的重要参考，并在指导价的基础上，适当上浮。最终实现指导价和原有评估价的‘双轨合一’。这可能是银行落实地产金融审慎管理的妥协路径。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经》记者表示。

二手房价仍在涨

2月23日，国家统计局发布的最新70城二手房价格指数显示：涨幅环比数据中，深圳仍是二手房涨幅最大的城市。

这一数据被普遍解读为相关政策对市场的影响还没有完全体现出来，使得深圳房地产市场依然维持在一个相对较热的区间，还没有对市场造成本质影响。

不少深圳的卖家则更愿意相信这种解释：短期来说，可能对市场的信心预期会有一些影响。但因为政策本身实操性较弱，另外由于市场上资金过多，会通过各种渠道去想办法突破一些所谓的限制，一年或半年时间里，这个政策的影响可能逐渐会消散掉。

因此，亦有相关地产中介在通过私下渠道发布消息时采取了“房主诚心出售，房价XX（参考价），要求衣柜200万、名画350万一体出售”的方式。

随着《专项检查通知》不断落地实施，这些现象是否能够持续尚未确定。但按照相关工作安排，检查将涵盖房地产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格是否超出二手住房成交参考价格；同时房地产经纪人员通过微信、QQ等网络平台发布的二手住房价格是否超出二手住房成交参考价格。

为增强政策效果，上述政策也指出：深圳各区住房建设局具体组织实施辖区内专项检查工作；联合中介协会开展巡查工作；在巡查过程中或者通过其他途径发现违法违规行为的，及时做好调查取证和认定审核工作；根据有关规定对涉嫌违法违规的房地产经纪机构、经纪人员进行处罚；建立定期上报制度，及时汇总上报专项工作进展情况。

亦有相关人士给出了这样的建议：即使银行的贷款评估价按照政府指导价来定，买卖双方依然可以签双合同，超过评估价的部分以现金支付，或者借道经营贷、消费贷。

在数年前，深圳房价上涨迅猛时，市场中曾经出现过类似的相关操作。但在目前的调控博弈阶段，买家是否愿意承担这样的高成本、高风险则并不确定。

为尽量降低风险，不少中介在撮合交易时，给刚需购房者提出的建议是：尽量抢政策的“窗口期”，在细则还未出台之前，去依旧执行原有政策的银行申请贷款。或者选择龙岗、坪山、罗湖等指导价和市场价格差异不大的地方。

李宇嘉也因此指出：当前，深圳楼市调控到了关键期，政府指导要形成去杠杆的准绳、打击炒房的利器，并且具有公信力。“如果不对二手房价格进行干预，新房限价就是徒劳的，因为这会造成一二手房‘价格倒挂’，购买力就会去炒新房，新盘‘个位数’中签率的盛况继续上演，新房和二手房价格轮番上涨，楼市调控就失控了。近年来，深圳房价上涨，很大程度上是二手房价格上涨导致的”。

“只有银行与政府共同联动推进，新政才能达到预期想要的效果，现阶段买卖双方或有一个博弈的过程，但只要政策坚持下去，以及更多的银行贯彻落实指导价发放贷款，二手房市场的挂牌价格肯定会有所下降。”李宇嘉表示，未来深圳监管部门可以从风控的角度，从打击资金违规流入楼市的高度，从金融审慎管理的维度，从金融监管落实“一城一策”的站位，要求辖区内的银行，严格执行二手房指导价。