旭辉·国宸府入市背后，旭辉西安4年布局6盘“谨慎前行”

原标题：旭辉·国宸府入市背后，旭辉西安4年布局6盘“谨慎前行”

入陕4年，旭辉终于迎来了第6个项目的入市。

1月18日，旭辉·国宸府开始登记，均价17726元/㎡，共计390套。1月21日，该项目登记结束，最终开发商核验通过705个。位于二环边、配套成熟、新房二手房价格倒挂……这些注定了项目的热销，不过，没有十全十美的项目，该项目最大的劣势是产权仅剩55年。

在这之前，旭辉在西安先后推出了5个项目。与自身相比，其业绩节节攀升，然而相较于同年入陕的中南、绿城等房企，其速度却值得商榷，这与旭辉“逆周期”拿地的投资策略不无关系。然而，尽管近年来地价高涨，作为西北第一站，西安仍是不容丢掉的主阵地，如何破局是其不得不直面的一大难题。

旭辉·国宸府的优与劣

项目沙盘/界面楼市摄

旭辉·国宸府最大的卖点是二环边、配套成熟，在主城区土地日益稀少的当下，这种百亩大盘已是难得一见。

从配套上来看，项目门口是地铁8号线堡子村站，出行方便；教育资源上，项目本身自建一所幼儿园，毗邻浐灞九小、浐灞一小及西大附中、东元中学（现浐灞二中），教育资源丰富；商业上，迪卡侬、麦德龙、红星美凯龙均已开业。

地段之外，旭辉此次也打造出了产品溢价能力。界面楼市在走访过程中了解到，旭辉·国宸府此次共推出7#、8#两栋楼，户型面积为110平、128平、143平米的三室，合计390套，为2梯3户。户型设计上，项目全部为南北通透的三室，且基本做到明厨明卫，唯有110平的中间户，公卫是暗卫。

从交房标准来看，装标较高，全屋配备了智能马桶、中央空调、新风系统、指纹密码锁、冰箱或燃气热水器、垃圾处理器、净水器等，且全部为一线品牌。

根据贝壳找房的资料，目前周边二手房如龙湖源著等小区均价已在2万元/平米左右，从地段、产品、配套来看，旭辉·国宸府的性价比还是显而易见的。不过，项目最大的问题还是土地年限的问题。

旭辉·国宸府售楼处/界面楼市摄

2019年4月份，旭辉通过110轮竞价，以54.24%的溢价通过司法拍卖方式拿下浐灞一路以北137.925亩土地。不过，这宗地最早的入市时间却是在2008年7月。当时，西安银河以2.28亿元拍得位于浐灞生态区逾181亩地块。后来，西安银河大股东发生变更，西安鲁能接手西安银河65%的股权，该地块也由西安鲁能控股。

然而此后，由于其内部股东之间的矛盾，西安鲁能业务陷入停顿，也陷入官司。西安鲁能于2012年被鲁能集团、国网陕西电力公司先后诉至法院，上述地块也在查封范围之内。2017年底至2018年，国网陕西电力公司、鲁能集团分别与西安鲁能达成和解，该地块在2018年6月进入评估拍卖阶段。

2019年1月23日，这宗土地以93748.05万元起拍，当时有1家企业报名并且缴纳了1亿元的保证金，但最终因无人出价而流拍。4月份，经过第二次拍卖，该地块流入了旭辉手中。

2019年5月份，旭辉西安在尚未取得土地证之前，委托工程公司进入项目现场，意图进场施工，尚未解决税务问题以及未能完成清场的西安鲁能，遂向地方公安报案，公安机关出警后旭辉西安撤离出工地。

后续，双方矛盾虽解决，但从2008年首次入市至今，该地块仅有57年的使用权限；另外，根据置业顾问的介绍，该项目将于2023年交房，如此算来，到业主手中，使用年限仅剩55年。

虽然根据民法典，住宅的建筑用地使用权期间届满之后是自动续期的，但原则上需要交钱，至于交多少钱，这笔钱减免吗？在什么时候可以减免？暂时还没有明确的规定。

总体而言，该项目有利有弊，购房者还需多方权衡。

旭辉的“西安速度”

旭辉国宸府工地外景/界面楼市摄

这是旭辉在西安推出的第6个项目。纵观其前几个项目，在西安市场均有不错的口碑。不过，旭辉在西安的发展速度却值得商榷。

旭辉进入西安的时间是在2017年。当年7月份，旭辉牵手西安本土房企荣华控股，正式进入西安，这一年旭辉销售额为1040亿元，首次迈入千亿俱乐部。

进入西安四年来，旭辉共推出了6个项目，除旭辉·国宸府外，其余5个项目分别为旭辉中心、旭辉荣华公园大道、旭辉国悦府、旭辉·江山阅及与金地、招商蛇口联合开发的常宁府。在后5个项目的加持下，旭辉在西安的业绩节节攀升。旭辉财报显示，2017年，旭辉西安合同销售额约为2.38亿元；2018年为29.98亿元；2019年则为34.36亿元。而截至2020年上半年，其在西安的销售额为12.84亿。

不过，这一进度却难言乐观。界面楼市注意到，2017年，与旭辉先后进入西安的房企还有同一梯队的中南置地、新城控股、绿城中国等。如今，四年已逝，上述企业均在西安取得了不错的成绩。

根据中国指数研究院的数据，2021年，中南在西安的销售额已达到110.12亿元，绿城中国的销售额为106.78亿元，在《2020年西安房企TOP10》中分别位列第5、及第6位。从项目储备上来看，界面楼市从房天下查阅到，目前，绿城中国在西安及周边仍有8个项目处于在售或待售状态，中南置地更是有超10盘在售或待售。

而2020年中报显示，旭辉在西安却仅有旭辉·国宸府、旭辉江山阅两个住宅项目，剩余土储为56.5万平方米。此外，还有两个投资物业：旭辉公园大道、旭辉中心。

旭辉在西安的发展速度可见一斑。这或与其拿地策略有关系，在投资策略上，旭辉提倡的“逆周期”拿地法则在业内闻名。所谓“逆周期”，是指避开市场高热期，土地市场火热时少买地，市场转冷则多买地。旭辉集团总裁林峰曾在多个场合强调，旭辉坚持“不错、不漏、不贵、不拿地王”，坚持逆周期投资。

而多年来，伴随着放开落户、十四运、关中平原城市群等多种利好消息，西安土地市场热度不减。根据中指研究院监测，2020年全年西安市（含西咸新区）招拍挂市场共成交284宗房地产开发用地，较2019年增加44宗；实现土地出让收入1071亿元，较2019年大幅上升46.6%。

这显然并不符合旭辉的拿地逻辑。界面楼市了解到，旭辉对银川等西北区域城市更有兴趣。不过，作为西北区域的桥头堡，西安也是不能放过得阵地，接下来，旭辉将如何破局西安市场值得关注。