壹快评丨平抑热点城市房价关键在控制流动性

壹快评丨平抑热点城市房价关键在控制流动性
2021年01月22日 16:16 第一财经

来源:第一财经

本文字数:1543,阅读时长大约2.5分钟

导读:让房地产市场回归理性,关键还是从流动性着手。

作者 | 第一财经 许云峰  

最近,笔者一位置身房价前五城市的朋友聊到,她获得了高达500万元的银行贷款,利息只有3.8%。一开始我还提醒别上当受骗,因为很多银行的资金成本都不止3.8%,市场上高于3.8%的银行理财甚至存款产品比比皆是。当问到贷款用途时,她毫不讳言是“买房和理财”;至于申请条件,只需要房产抵押和营业执照。

这让人隐隐约约感觉到,由深圳、上海开启的新一轮房价上涨,可能将持续扩散。而就在昨晚(21日),上海发布新升级楼市调控政策,引发广泛关注和讨论,很多人不禁要问,为何在如此严厉限购政策下,热点城市房价还能“一山更比一山高”?以及如何平抑楼市过热?

从2020年3月新冠肺炎疫情在国内得到有效控制后,以深圳、上海、杭州、南京、合肥为代表的热点城市房价相继开启上涨之旅,引发部分城市出台更严厉的调控政策。

21日上海市住建委、市房管局等八个单位联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》包含十条举措,核心主要有四点:一是增加二手房交易税费,不足五年出售全额征收增值税;二是打击盛行的“假离婚”购房;三是新房摇号让无房户优先;四是遏制消费贷、经营贷等信贷资金流入房地产市场。严厉调控背后是上海房价在近几个月快速上涨,新房认筹比少则两三倍,多则超过十倍,二手房去化速度极快,价格跳涨。

早在半年前的2020年7月15日,深圳为遏制房价过快上涨就曾加码调控,规定深圳户籍居民家庭、成年单身人士(含离异)须落户满3年,且能提供购房之日前在深圳连续缴纳36个月及以上个税或社保证明,方可购买商品住房,严厉程度直逼京沪。

深圳加码调控的背景是去年上半年深圳二手住宅成交约44000套,同比增四成;6月二手住宅市场价格为69599元/平方米,同比上涨8.0%,堪称高位放量大涨。比较遗憾的是,深圳的限购加强并未有效遏制楼市过热,去年11月份,深圳出现了万人抢购1000套千万元以上新房的盛况,甚至出现了“代持”“众筹打新”等怪现象。

要真正平抑这一轮热点城市房价的高位上涨,还需从推动房价上涨最主要、最直接的驱动力着手,这就是疫情之后的流动性宽松,即市场上“钱”太多到处抢购优质资产。央行数据显示,2020年末,广义货币供应量(M2)同比增长10.1%,人民币贷款累计新增19.63万亿元,比上年多增2.82万亿元,社会融资规模存量同比增长13.3%。

M2等信贷数据两位数的增长,不仅引发热点城市房价在已然高企的基础上再度上涨,让摇号抢房、日光等现象在深圳、上海、杭州等城市持续上演;还让公募基金去年新发规模爆棚,2020年全年新增超过3万亿元,这些资金在A股市场疯狂“抱团”,公募集中持仓股估值水涨船高,100倍以上PE(市盈率)成为常态。

很明显,相对于股市的局部泡沫,热点城市房价上涨危害更大,因为这会严重伤害并无炒房意愿的刚需群体。虽然说限购限贷政策的完善对于打击炒作有一定的作用,但更重要的是堵住信贷资金流入房地产市场,上海此次新政就规定,引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

话说回去,如果流动性持续宽松,想通过“堵”的方式防止信贷资金等流动性进入楼市,是很难彻底堵住的。所谓“上有政策,下有对策”,此前巨额信贷资金流入楼市,很大程度上是银行信贷人员的配合,因为在目前情况下,他们认为放贷给购房者比给企业更安全。

因此,要尽快平抑热点城市房价,让房地产市场回归理性,关键还是从流动性着手,既要通过各种方式“堵住”进入楼市的渠道,更应该随着疫情被控制、疫苗大面积接种后,退出非常规货币政策,没有了流动性的加持,热点城市房价才能回到过去几年的平稳健康发展态势。

(作者系第一财经评论员)

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