冲出迷雾！长实明星楼盘2020业绩斐然！——访长江实业地产投资有限公司董事郭子威

原标题：冲出迷雾！长实明星楼盘2020业绩斐然！——访长江实业地产投资有限公司董事郭子威

高·尚领域高层住宅实景图

高·尚领域高层住宅实景图

香港将军澳日出康城SEATO SKY项目

香港将军澳日出康城SEATO SKY项目

湖畔天下实景图

湖畔天下实景图

文 孙鑫

希腊哲学家赫拉克利特说，生活中唯一不变的就是“变”。

站在2021年的开端，回首2020伊始，一场突如其来的疫情彻底改变了了我们周遭的世界，伴随城市停摆，社交中断，上海各售楼处也按下暂停键，重重迷雾之下看不清前进的方向。

如何在不确定的世界中寻找确定性？在过去的2020年，对于从业近30年，历经各种市场行情的郭子威来说，面对这样一个迷雾重重，充满不确定，略显艰难的2020年，虽然无法亲自出现在上海，无法和团队并肩作战，虽然“很无奈、也很痛苦”缺席了上海两大明星项目的新品面市，但身在香江的郭子威依然坐镇总部，远程遥控上海团队进行各项工作部署，用加倍的努力和更加充分的准备，持续创造出各种确定性和可能。

回首2020年，在郭子威精心部署的云端遥控下，上海双盘交出了满意答卷——“湖畔天下”和“高·尚领域”两大明星楼盘取得了总销50亿元的优异成绩，顺利完成了郭子威在2020年初设定的销售预期。与此同时，坐镇总部的郭子威带领香港团队操盘的将军澳日出康城SEA TO SKY项目，也已实现销售超1000套单位，套现逾百亿元（港币）的销售佳绩。

非常时期，由他操盘的沪港两地的不同类型楼盘均能冲破迷雾，在不确定中创造出确定性，并缔造持续向好的销售业绩，以上种种，具有“超能力”的“定海神针”郭子威又是怎么做到的？为此，笔者云连线远在香港的长江实业地产投资有限公司董事郭子威，听他纵论2021年新年伊始，对于上海楼市的预判、对长实上海双盘市场表现的点评，以及对后续市场的走势评估以及战略布局。

谈市场——

供应放量，需求强劲

商品房消化周期降至9个月

提及2020年上海楼市的总体表现，郭子威表示，全年楼市先抑后扬，大致可分为三个阶段。第一个阶段是疫情爆发初期，在这个阶段，上海商品房的成交量是非常低的，尤其是2020年二、三月份，售楼处大都没有开放，成交量几乎停滞；进入4月，随着疫情逐步控制，售楼处陆续开放，以长实在上海的两大明星项目为例，各项推广工作陆续开始启动，成交量也逐步恢复；进入七八月，伴随城市经济全面恢复，成交量不断有所增加，尤其是9、10、11月份，这三个月份中每个月的成交量均超过3万套。

虽人在香港，但对上海楼市的动态哪怕是微小反应，郭子威都非常敏感。郭董表示，整体来看，2020年的商品房整体成交量同比有所增长。值得注意的是，从2020年1月到11月，上海新建商品房的供应量约为600万平米，而实际成交量则接近800万平米。可以看到，上海目前的商品房消化周期在全国来说是一个非常低的周期。如果按照1月份到11月份的数据显示，这个周期大概是9个月左右。

分析原因，一方面，2020年9月，上海出台新的人才引进政策，包括复旦、同济、交大和华师大等4大高校本科生可以落户，为后市需求注下强心剂，加之临港新片区人才政策，5类人可直接落户，也在某种程度上减少了对新上海人落户上海的限购要求。加之上海城中村包括杨浦、虹口大规模的动迁也延伸出一些置业需求，以上均支撑了2020年上海楼市的“翘尾”行情。

谈产品——  持续提升产品“环境”  沪港明星楼盘交出满意答卷

在形势不确定的2020年，在郭子威的带领下，沪港两地团队顶住压力冲出重重迷雾，由他操盘的三个明星项目均交出了满意答卷，也完成了2020年初设定的销售目标。郭子威表示，出色的业绩体现了团队的能力，毕竟无论在香港也好，上海也好，楼市竞争压力是很大的，项目要想脱颖而出的话，肯定要有自身很大的优势，进而把项目的优势传递给买家。

以位于上海嘉定的“湖畔天下”为例，项目所处区域人口密度相对较低，周围生活的环境、生态空间也是很不错的，很容易吸引对生态健康生活有要求的品质买家，而“湖畔天下”  最强的优势就是“环境”，项目靠近菁英湖和留云公园，小区外部的自然景观可谓优越。此外，小区内部生态也极为丰富，不用走出小区，就可以观景，住在“湖畔天下”，小区居民可以沿着湖边散步、跑步。对于买家来说，这样内外双景观的生态社区氛围非常适宜后疫情时代居住。

对于普陀真如副中心的“高·尚领域”来说，郭董认为，根据后疫情时代客户的心理变化，团队在产品营造方面继续下功夫，比如在整个社区的设计上，适当减少市区中高密度生活的视觉感受，增加购房者在大型综合体生活圈内便利丰富的生活体验感觉。此外，考虑到“高·尚领域”  所涵盖的丰富户型品类，所面对的不只是要购买两居的刚需买家，也可能是选择三居、四居户型的改善型需求买家，因此，结合后疫情时代客户心理的变化，对日常生活的综合体验上给予他们良好的感受，是非常必要的。

而位于香港的将军澳日出康城SEA TO SKY也是如此，项目本身是临海的环境属性，购房者不仅可以每天看到海景，也可以拥有更健康的生活环境，因此这个项目在2020年销售也异常火爆。按照目前的数据，它的成交已超1000套单位，且每套销售的单价大概是1000多万港币，总销额逾百亿元港币，这在香港楼市也是表现非常不错的。

结合沪港两地的三个明星项目2020年的市场表现及业绩情况，考虑到后疫情时代买家心理的需求变化，郭董表示，在2020年以及未来很长一段时间，购房者会对商品住宅所在区位的社交、公共空间的人群聚集密度以及生态环境考虑更多些，因此，如何提升“环境”功能，不断优化“环境”属性，成为未来产品赢得市场的制胜法宝。

谈后市——  新一年楼市持续向好  长实上海双盘亮点可期

展望2020年楼市，郭董表示，从宏观经济角度看，2021年总体经济将持续向好，大环境的稳定也将带动楼市持续健康平稳；而从利率角度看，伴随疫情影响尚未明朗化，全球范围内依旧延续低利率现状，而国内利率也将保持在低位水平，伴随国内、国际双循环的发展驱动，利率低加上货币政策各方面的配合，尤其是上海临港自贸区以及四大高校落户等人才政策、以及杨浦、虹口等旧区拆迁改造持续推进，购房需求的动力依旧强劲，因此，2021年上海楼市依旧非常值得期待。从长实上海的两大明星项目来说，郭董表示，按照可供应的房源套数测算，2021年整体的销售金额应该继续维持在50亿元左右。此外，“高·尚领域”的商业部分也在持续招租中，全新年份将有全新的工作开展。

从上海土地市场来来看，伴随城市各项配套及规划的不断开展和推进，上海各区域均呈现出各自特点和潜力。就像位于嘉定的“湖畔天下”项目从2013年入市之初到如今，周边环境发生巨大改变，轨道交通的便利、自然生态和周边商业环境的升级，让项目也迎来全新活力。

长实在上海的另一明星项目“高·尚领域”，作为真如城市副中心的明星项目，也在普陀区域更新的带动下不断蜕变升级。而今，真如城市副中心变化可谓天翻地覆——真如城市副中心内就有海鲜市场全面关闭拆除后，如今呈现在眼前的是各项商业配套，而正在建设中的“高·尚领域”超大综合体也将和周边的星光耀广场、天汇广场等一同继续提升普陀真如副中心的区域价值，因此，2021年也非常值得期待。