智库理论动态丨学区房是如何涨价的（外三则）

原标题：智库理论动态丨学区房是如何涨价的（外三则）

自古以来，安居都是重大民生需求，而伴随中国经济增长的是房地产价格的高速上涨。

2003至2013年，中国一线城市实际平均房价增长率为13%，相当于十一年间翻了四倍。房价的上涨也带动了租金的增长，2018年我国人均居住消费支出4647元，占人均消费支出的23.4%。

不断增加的房价虽然可以促进城市房地产业的发展，给购房者带来正向财富效应，但也增加了租房者和年轻购房者的居住负担，迫使高端劳动力从高房价城市迁出，进而影响城市竟争力。中央指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，表明政府更加强调房屋的居住属性。   

除了提供基本生活功能外，住房还提供了获取公立基础教育资源的功能。改革开放以来，我国教育回报率的提高和居民收入差距的扩大，使中国家长希望避免子女“输在起跑线上”，家长越来越愿意加大对孩子基础教育的投资。除了课外辅导和教材等直接教育支出，购买“学区房”成为家长对子女教育投资的主要形式。

由于中国优质教育资源地理分布不均、基础教育中“就近入学”主要依据的是孩子户口的所在地，而户口往往又和家庭的房屋所有权挂钩。为使子女到优质小学就读，家庭尽其所能选择在优质小学“学区”内买房，使那些优质小学招生片区的房产价格因其附加的教育资源而存在溢价。

对美国、英国、法国和澳大利亚教育质量影响房价的研究发现，学生成绩提升对应的住房价格上升幅度，从不到1%到4%左右。文献中对中国教育溢价的估计在8.1%到20%之间，普遍高于国外研究得到的结果，反映了中国城市家庭对优质教育资源的高度需求。

随着城镇化进程的推进，城市内部优质教育资源的分布和溢价也发生着变化，精准估计优质教育溢价的大小及其变动，对城市教育资源和住房资源的分配及相关政策制定十分重要。但囿于数据可得性等原因，现有研究不能完全满足上述需求。   

本研究收集2013至2016年间近14万二手房交易数据和近16万租房数据，旨在估计北京优质教育的溢价。

本研究发现，首先，对学区未发生变动的样本而言，

2013至2016年间北京市59所优质小学的年平均溢价约在10.5%。

其次，就趋势而言，这一优质教育的溢价在样本期间内逐年攀升:从2013学年的8. 7%上涨至2015学年的12.2%，对应实际价格水平从2014年的每平方米3901元上涨至2015年的每平方米5640元。以优质学区房平均面积74平方米计算，北京市教育溢价在2015学年达到41. 7万元（2013年1月价格水平）。

第三，住宅在晋升为优质学区之后，其房屋均价会显著上涨1.5%至3.5%，这一上涨哪怕控制两组样本距离于500米范围之内依旧显著。

总结可知，

虽然“就近入学”等一系列政策设计意在促进教育公平，但逐年攀升的教育溢价却反映出入学机会不公平这一问题并未得到妥善解决，反而存在愈演愈烈之势

。此外，城镇化的推进带来城市外来人口的快速增长，在新老市民高度重视子女教育的背景下，学区划片会随城市发展而变化，而新学区的住房价格中也同样存在溢价。

这说明，仅靠限制和引导住房需求的“就近入学”政策不能实现促进教育公平的目标；除了这些需求侧的措施，还需要从加大优质教育的供给角度来考虑如何切实保障基础教育的入学公平。

[本文原题“房价中的优质教育溢价评估——以北京市为例”，原载《经济学（季刊）》2021年第1期，作者韩漩、沈艳、赵波。]

九年一贯制入学政策会拉高学区房价格吗？

近年来，国家大力推进招生考试制度改革，不断巩固就近入学在义务教育阶段多种招生入学方式中的主导地位。然而，当前我国义务教育阶段教育资源分布不均、优质资源供不应求，学位公平分配始终没能得到有效落实。

在这一背景下，就近入学政策虽以营造更加公平透明的入学环境为初衷，但事实上却造成了由“抢学位”向“抢房源”的转变，不仅没能缓解家庭在子女入学方面的择校压力，反而加剧了市场对学区房这一特殊资源的炒作。

近些年，“天价学区房”现象屡见不鲜，在许多富集优质教育资源的大城市中心区，一所公认的“好学校”周边二手房售价动辄每平米数十万元。畸高的学区房价格已经严重偏离了房屋本身所能提供的居住价值，也使得就近入学政策在部分区域偏离了教育公平的目标。

随着学区房价格的持续飙升，越来越多的教改政策在指向教育公平的同时，也谋求缓解学区房市场的高温态势。其中，组建九年一贯制学校，是这些政策中的重要一环。

当前我国主要通过两种方式新设立九年一贯制学校，一是薄弱校与优质校联合（通常表现为普通小学+优质初中的组合），二是以优质小学为基础上延三年，增设初中。其中，前者因其见效快、易于实施且有助于实现优质资源的外溢等优势成为了主流。

但这种方式同样也给人们带来担忧:它是否会在降低人们对传统优质小学追捧的同时，使得原本并不热门的普通小学周边房价陡然上升，从而在更大的范围内形成“泛学区房化”的负面效应? 九年一贯制学校在促进教育公平之外，是否真正起到了给火热的学区房市场降温的作用?

2014年1月15 日，北京市东城区教委宣布，将于当年9月起合并增设7所九年一贯制教育学校，届时入读这些学校小学部的一年级新生将在6年后100%直升进入对口初中。值得注意的是,在这7 所学校中，初中校均为东城区内乃至全市范围内较为知名的高质量中学，而小学则多为往年招生报名季并不热门的普通小学。

这项政策出台后，影响很快传递到了所涉及区域的房地产市场，在最先更牌实施改革的青年湖小学周边，很多家长为给子女赢得171 中学的入学资格，在春节前后就开始筹划起在该片区内购置房产的事宜。

与以往小学、初中一对一零散签订一贯制协议不同，此次东城区教委主导的一贯制教育改革涉及学校数量多，且政策为一次性发布，降低了事前、事后的信号干扰，若将它视为一次对学区房市场重要的政策冲击，可以获得量大、质优的样本，从而可以对政策的直接效果展开分析。本研究利用北京东城区这一案例，探讨一贯制学校集中设立这项政策对周边学区房地产市场的影响。

本研究发现，北京市东城区教委2014年初宣布的增设7所九年一贯制教育学校的政策确实提高了相关小区的房屋均价，最高时使房价上涨5000至6500元/平方米不等，表明

政策释放出的教育资源向这些普通小学倾斜的信号被房地产市场接收, 使相关区域住宅出现了溢价

。

其次，这项政策对房地产价格的影响是在其颁布实行后第六个季度才出现的，也就是说政策结果的出现存在时滞。

最后，这项政策对房价的正影响仅持续了四个季度，受政策影响区域的房价因此显著上  涨一年后，也就是政策出台两年多后已经回归到与其他房屋价格相同的变化规律，而没有持续提高。

家庭住房价值越高，子女认知能力越强

2012年5月由西南财经大学和人民银行共同发布的中国家庭金融调查报告显示，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界平均水平60%。2019年1月由广发银行和西南财经大学共同发布的中国城市家庭财富健康报告显示，住房资产在家庭总资产中占比达到77.7%，远高于美国的34.6%。这些数据表明,住房已经成为中国家庭财富的最大组成部分。实际上家庭经济社会背景也可以转化为住房条件而作用于儿童教育。

目前，我国关于家庭自有住房与后代子女的学业成就二者关系研究无论从理论研究层面还是从实证分析层面都比较少。

本研究以家庭自有住房作为影响子女学业成就的重要变量，基于2014年“中国家庭追踪调查”（CFPS）数据，得到其中根据性别、年龄、城乡和地区细分，均匀分布的2267个儿童样本，试图揭示我国家庭自有住房能否为子女的学业成就带来积极的影响。

本研究发现，第一，样本中家庭自有住房拥有率比较高，达到89%以上，其中城市家庭自有住房拥有率83.30%，农村家庭自有住房拥有率94.07%。较高的家庭自有住房拥有率可能削弱了自有住房对子女学业成就的影响。 

第二，住房稳定性、自有住房所有权、拥有自有住房数量以及现有住房价值对子女学业成就的影响并不稳定。这四个变量对子女语文成绩和数学成绩影响虽然是正的，但正向的关系并不显著；而住房稳定性、自有住房所有权对子女的认知能力产生了负向的影响，尽管这种影响并不显著；拥有自有住房数量对子女的认知能力的影响虽然也是正的，但正向的关系并不显著。

第三，

现有住房当前的市场价值对子女的认知能力能产生积极、正向的影响

，而且这种正向的影响在0.01的水平上显著，也就是说现有住房价值越高，子女的认知能力越强。这一结论符合我国当前的实际情况：义务教育免试就近入学的政策催生了“学区房”的诞生，质量较好的“学区房”自然催生了周围房价的上涨，家庭子女能获得的教育质量好坏与其家庭拥有自有住房的现有价值密切相关。 

家庭自有住房的市场价值能够对子女的学业成绩产生积极的正向影响，这一结论对我们的政策启示是，政策制定者和执行者不仅仅需要关注家庭是否拥有住房，还要正视家庭住房价值不均等的现实，在解决家庭住房数量的同时重视家庭住房的质量，打破自有住房对儿童学业成就影响的制度藩篱，改善住房周围的教育配套设施，逐步弱化自有住房市场价值不均等带来的教育不公平。

中产阶层的焦虑与学区房的胜利

仅仅从供给端无法完全解释学区房价格的动态。在基本的供求模型中，供给数量难以变化的商品其供给曲线类似一条垂线，价格的决定和变动其实更多取决于需求及其变化。

从需求端来看，对学区房的需求离不开过去二十年中国城市化水平的狂飙突进带来的城镇人口剧增。根据国家统计局提供的数据，从2000年到2019年，中国的城镇人口从 4.58亿上升到 8.48亿，这不可避免带来那些供给缺乏弹性的事物价格暴涨，十年树木百年树人，名校的形成非一朝一夕，其供给数量很难在短期有所改变。    

由于今天城市的年轻父母们学历层次普遍提高，他们对子女的预期受教育程度和学业要求也提高了。所以今天学区房如此火热，不仅仅是一个城市人口规模扩张的问题，人们的偏好强度也发生了变化。    

产业结构也在发生变化。这在客观上也会对劳动者受教育水平提出新的要求。产业结构的转变带来的教育回报率的提升使得即使城镇化水平没有任何进步，人们对名校的需求也会上升。这样一来，购买学区房，已经不再是单纯的房地产投资，而是人力资本投资。

我们还需要认识到，中国社会经济的数十年发展，使得一些城市出现了一个数量较为庞大的新兴中产阶层。中产阶层如何保证自己的阶层地位和财富是一个很现实的问题，也就是所谓的“中产阶层焦虑”。这种焦虑情绪具有很强的传染性，会使得那些迟钝的家庭也变得敏感起来。

缓解或彻底解决这种焦虑的办法在这些人看来就是投资于孩子的教育。而教育的现实是高等教育的大众化并非众生平等，即使是中国最富裕的江浙地区，近一半的初中生是上不了普通高中的，而上不了普通高中，也就无法进入大学，暂且不考虑大学内部的分层问题。结果学区房就会自然在“价高者得”的市场机制下流转到那些出价高且重视教育的中产阶层家庭手中。

理解了上述机制，我们会得到一些额外的结论。

第一，给定阶层上升的通道狭窄和阶层、财富、教育分化的现实，教育行政部门大力推行的教育减负实际上是不可能的；第二，重点小学的教育质量其实很大程度上来自于购买学区房的家庭，这些家庭既重视教育又有经济实力，提升了义务教育阶段不可或缺的家庭教育质量；第三，学区房加剧了社会的不平等，使得看似平等的义务教育由于高价学区房的存在变得不平等起来；最后，个体理性未必是集体理性，处于囚徒困境之中的中产阶层为学区房竞争内卷化严重，未必能实现该阶层整体利益最大化。

不是所有的问题都需要治理。我们看到了

学区房的问题

，但它

反映的不是房子的问题而是整个社会多维度分化甚至运行方式的问题，要解决非得有一揽子方案不可

。