对话邵明晓:龙湖商业未来瞄准TOD模式

对话邵明晓:龙湖商业未来瞄准TOD模式
2020年10月21日 18:28 界面新闻

原标题:对话邵明晓:龙湖商业未来瞄准TOD模式

北京长楹天街。图片来源:龙湖官微北京长楹天街。图片来源:龙湖官微

2003年,龙湖集团董事会主席吴亚军时常会站在刚开业的重庆北城天街二楼,数着当日的客流量,这是龙湖第一个天街项目,那时她的心中满是忐忑与期待。

从2000年拿下这个项目到现在,龙湖商业已经走过了20个年头。如今他们的商城项目已累计开业40座,开业建筑面积达387万平方米。以重庆为起点,进入25个城市,累计获取90余座项目。

今年上半年,龙湖实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元,同比增长30.4%,其中商场占到77.4%。

“尽管今年受到疫情影响,但龙湖今年商业的租金收入争取达到原计划的60亿”,龙湖集团CEO邵明晓表示。

邵明晓向界面新闻总结龙湖这20年发展历程,前十年,龙湖商业处在探索期,“边走边总结”,后十年,龙湖商业进入战略期,速度和规模开始取得明显增长。2019年,其开业门店数量也从之前每年的3到4家,变成了10家。未来10年,龙湖则瞄准了以轨道交通为核心的TOD模式。

经验总是在事后总结的,如今龙湖商业在较低的资金成本和精细化运营加持下,已经开启了第三个10年。彼时,它又会给行业留下何种经验。

风雨20年

在回顾龙湖的第一个商业项目时,更多的是看衰的声音。

“吴总作为创始人,她是有长期的战略铺排和超强的直觉,所以当时她觉得是个机会,龙湖刚一碰到那个项目,重庆很多同行都在说龙湖可能会遭遇巨大的挑战,因为它是占现金流的,可能这一个项目就会把龙湖拖死。但龙湖一直是坚持做正确而艰难的事,现在回头看,如果从专业的购物中心的规划看,北城天街并不是一个完美的商业规划,但是正因为它的不完美,可能在5年、10年甚至到今天都成为其优点。”邵明晓表示。

在龙湖商业发展的进程中,有部分项目是吃了土地的红利。

龙湖商业华西一区总经理蔡勃曾向界面新闻表示,因为重庆的房价没那么高,正是市场扩张、净地最好拿的一个时期。所以最近一两年整个重庆在获取项目上应该比一线城市要稍微容易一些,一些项目是吃了土地的红利。

而就算在北京,龙湖多花了8亿元击败华润拿下了现在的长楹天街项目,等到周边的地价起飞,也让当时心疼的邵明晓好受不少。

但吃土地红利从来不是龙湖进入商业航道的本意,坚持精细化运营才让龙湖得以在艰难的商业地产领域得以开拓。

尽管开业已经17年,龙湖重庆的北城天街仍旧在不断更新业态和品牌的组合。

该项目总经理谭华此前向界面新闻表示,怎样在有限的面积内去做更精细化的划分,商家是不是能满足现阶段我们的产品组合和消费者需求,我们现在基本是做到了三年以后的一个规划,调整完毕之后,在重庆的整个市场上我们要保证两到三年绝对竞争优势。

北城天街每年商家的调整比例基本保持在15%,商业项目也基本维持在3年一个规划。

这期间,龙湖也是付了学费的。邵明晓表示,“现在看规划,应该把主力店放在后面,把我们最赚钱的店放在前面,但那个时候不懂。”

在经历了前十年破冰的摸索期后,2014年,凯德商用中国华中区区域总经理李楠接任龙湖商业地产总经理职位。

2016年,在经历了一系列的考察后,龙湖将德国的ECE、澳大利亚的Westfield等企业作为强对标公司。ECE在核心交通枢纽点以及人口密集区域做网格化布局的概念,Westfield在用户体验,空间还有模式上进行了创新。

这个阶段,龙湖商业正式开始了战略性的安排,也进入了其网格化布局的新阶段。

“2010年到现在这10年应该说是一个战略级的,从集团层面做出一个关键性的决策,而且做了一些铺排和决算,定了一些战略纪律。但是如果回到接近10年前,是想不到今天的,但在那个时候必须要想到今天,所以当时也是非常坚定。而且回头看赶上从2012年到2015年、2016年这段时间,电商发展起来,大家都不看好线下的入口,那个时候我们还在机会上,还是非常坚定地拿了很多项目。”邵明晓表示。

这时,龙湖天街的特点呼之欲出,“温暖、拥抱、点亮、便捷”,“转念即达的欢乐入口”也概括出龙湖天街项目的发展路径,这条路径兼顾了规模和特色。

之后,龙湖天街迎来了密集开业,并在商业地产领域赢得了口碑。2019年,龙湖开业的天街数量达到了10个,未来几年,龙湖每年开业的天街数量基本都到了10个以上,而像重庆北城天街早已成为地标,北京的长楹天街则成为北京客流量最大的购物中心。

低资金成本

龙湖的平均融资成本已经连续4年维持在4.5%的水平,这是其深耕商业赛道的底气。要知道,从2010年开始,龙湖每年要从地产业务回款中拿出10%来投入商业开发。

“商业地产本质上是个资本成本的游戏,当然背后你要有运营、选址、定位、建造的能力。但前期底层,你的资金成本如果超过5%,基本上这个业务到一定时候你会遇到巨大挑战。”邵明晓表示。而且,龙湖的天街项目都是重资产自持,对于资金上的考验更为严峻。

低融资成本源于龙湖制定严格的财务指标,“龙湖从来没碰过非标、影子银行。而且我们把合作项目也纳入,进来以后我们的负债率还会下降。而且合作方也知道,只要跟龙湖合作,别想搞钱,我们连开发贷都控。只要你用了一笔贵的钱,那你整个的财务体系就崩塌了。”

当然,在商业领域,龙湖除了自有资金外,也在尝试引入基金。

龙湖集团副总裁李楠表示:“我们在上海华泾收过一个项目,体量很小,只有五六万平方米,原来是一个百货。我们把它收回来之后改成购物中心,整个项目跟GIC基金一起,我们其实现在的资产收益和回报也是相当不错。”

这也就解释了龙湖为什么不拆分其他航道的业务上市了。

邵明晓表示:“跟上市相比,我们反而更希望在项目级,有机会一开始跟基金一起同步同权进,我们已经跟CPPIB、GIC有一些合作,回报率还是很高的,我们放个小股权出去,拿一点现金回来,还是我们在运营,这个模式可能对龙湖来讲,融资功能没有那么急迫。当然还有龙湖从来没有这样的面子上的事,KPI多几个上市平台觉得业绩很好,反而我们董事长一直在讲多一个平台就要多一些管理,多很多工作量,所以我们现在这个状态还挺好。”

目前,龙湖在每年新增10个以上项目的基础上,NPI/Cost回报要保证在全集团6%以上。

李楠向界面新闻表示:“很多新项目,第一年、第二年可能回报和收益相对来讲是比较低的,所以邵总也是要求我们所有全集团的,不光毛利率要做到70%以上,整个NPI/Cost也要守住6%以上,也就是说在这样的快速增长的过程当中,其实对于精细化的要求也更高。”

冲刺TOD

在对商业趋势的分析中,邵明晓提到最多的是TOD。

而落到实际,龙湖在最近几年也频繁拿下TOD项目。截止目前,龙湖已在全国打造了近30个TOD项目,以TOD为核心的全业态开发面积约900万平方米,进入了重庆、海口、济南、东莞等城市。

龙湖的战略是基于新型城镇化发展以及轨道交通而产生的,尽管TOD并不是新的形式,但放在当下中国的实情中,却非常贴切。

“新型城镇化的核心就是大城市,城市群,卫星城,大高铁,大交通,城市内的地铁的网格化的毛细血管式的交通,让这些年轻有支付能力,有活力的人口高度集聚在这些大节点上。现在来看“十四五”有几个特征,第一个就是明显看到对住房这个行业政府是依然支持的,但是对它已经形成了系统性管控,这么多年长效机制已经出了。下一步像服务业,制造业,还有供应链的重整,包括科技创新的升级,未来都会在这些大的城市群里面去发生。龙湖天街布局TOD,其实在这个当中还是契合了大势。”

根据邵明晓的介绍,在龙湖拿下的项目中,成都和重庆可以作为代表作。

成都北站上城天街,第一次实现了地铁1号线6号线,两个换乘大厅直接跟商场平接,重庆沙坪坝TOD,是成渝的高铁,是一个高度复合的交通功能、城市功能,业态组合,大客流高转化的模式,而且将会打造成网红打卡地。

另外,TOD并不是单单是企业的战略选择,还牵涉到整个城市的规划发展,如果与政府的相关部门没有很好的默契,那么开发建设将会面临很大难度,“北京长楹天街这个项目当时做的时候很费劲,地铁6号线的投资人建设单位和未来运营单位都是政府部门,我们要协调。但正因为不成熟,所以这里面机会还是巨大的。”

目前来看,像广州、成都、武汉等城市在进行规划的时候就已经对此有一定的预留,这也给企业更多进入TOD领域的机会。

对于龙湖来说,更重要的是要把账算清,“我们更擅长的是什么,在一个地铁上盖上去集合,C1到C4基本上都能在一个项目。北京长楹天街当时有个大概8万多方住宅,还有几栋Soho,再加上我们持有了一个22万平方米的商业。去年9月份,我们在海口最核心的位置拿了一个大的80万平方米的TOD项目,今年已经开盘了,龙湖大概持有了将近30万平方米,那是看中了未来5年,海南的定位以后旅游天堂加购物天堂,加新兴产业,医疗,所以我们提前进行了布局。”邵明晓表示。

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