鲁楼观察丨“双节”下的济南楼市:区域去化冷热不均,品质和价格仍是硬道理

鲁楼观察丨“双节”下的济南楼市:区域去化冷热不均,品质和价格仍是硬道理
2020年10月17日 19:03 界面新闻

原标题:鲁楼观察丨“双节”下的济南楼市:区域去化冷热不均,品质和价格仍是硬道理

轰轰烈烈的济南楼市2020“双节”大促销已然告一段落。在这场历时近2周的济南楼市重大营销节点中,购房者经历了“双节钜惠”“国庆特价”“重磅清仓”等促销信息的刷屏洗礼,也见识了“优惠返场”“限时特价”“首付分期”等营销手段的丰富多彩。当一切喧嚣归于平静时,济南楼市也交出了自己的“双节”答卷。

据荣置地数据,济南“双节”期间2周(9.28-10.11)内共成交住宅2511套,其中第40周(9.28-10.4)成交住宅1885套,环比上升17%,第41周(10.5-10.11)成交住宅626套,环比下降67%。从成交数据来看,“双节”之于济南楼市,严重成色不足。

图片来源:荣置地图片来源:荣置地

5项目首开10项目加推 区域去化参差不齐

制图:界面山东制图:界面山东

据界面山东统计,“双节”2周(9.28-10.11)济南楼市共5项目首开,分别为位于历下区的海信君和、先行区的银丰世纪公园、长清区的碧桂园山湖城和章丘区的中康百合新城、碧桂园凤凰源著。

从区域分布来看,该2周内济南首开项目主要集中在先行区、长清、章丘等主城周边区域,主城内仅一项目首开。位于历下区的海信君和由于拿地成本较高,在价格方面较金地华著等周边竞品项目没有优势,此次首开去化并不理想,所幸项目体量较小,可以慢慢运营去化;其余首开项目均位于济南目前存量房源较多的区域,如无中康百合新城这样价格明显低一截的情况,均面临巨大的去化和顺销压力,当下仍处于济南楼市的较“冷”地带。

另外,济南楼市“双节”2周(9.28-10.11)有8个住宅项目加推新房源,其中市中区有鲁能漫山香墅、华润公园九里、万科山望3个,历城区有万科如园、万科劝学里、中建蔚蓝之城、中铁建花语拾光和中新国际城5个。

其中,位于历城区张马片区的中建蔚蓝之城10月3日再度加推C-6-1地块9、10#楼,共132套毛坯房源,均价12300-13600元/㎡,当日去化50余套,节内累计去化103套。该项目以其较高的品牌优势和价格优势再次席卷该片区,再加上竞品项目中粮祥云之前由于违规预售被罚封盘,去化成绩极为亮眼。

南城万科山望项目节内发力,加推3#、12#楼105、125、145㎡高层、小高层房源,均价17000-23000元/㎡,当日去化20套,节内累计热销破百,劲销2.6亿,就此势头项目年内或进入尾盘销售;同样位于南城的华润置地公园九里项目,10月2日加推F6A地块23#楼3个单元,共108套毛坯小高层房源,成交均价14500元/㎡,节内累计去化60余套,延续了该项目年内一贯的热销势头。

位于历城区唐冶片区的万科劝学里项目10月1日加推13#楼,共44套精装房源,均价12700元/㎡,项目加推当日去化15套,节内整盘成交量破百,部分房源成交价格跌破万元大关。在当前雪山、唐冶、郭店等竞争激烈的刚需片区,众项目营销已然使尽浑身解数,甚至有项目使出了分期首付的“违规武器”,但起决定性因素的仍然只有价格和品质两个因素。

假期营销渐凉 价格和品质才是硬道理

整个假期2周时间内,济南楼市住宅成交仅第一周环比略有增长,第二周跌幅变惨不忍睹。从“双节”假期众房企的蓄势待发和准备充分,与假期营销数据的凄凄惨惨对比不难看出,以往被房地产市场奉为营销重大节点的假期营销已然渐渐变冷。一方面,开发商“无节不蹭”的营销方式,让购房者对所谓的“假日促销”逐渐麻木,处之泰然;另一方面,买方市场的长时间维持,让更多的购房者习惯于冷眼旁观众项目群魔乱舞,长假期间将更多注意力放在了出游、探亲等娱乐上。

而从开盘、加推众项目的去化数据上不难看出,无论是存量房累积的主城周边区域还是竞争激烈的刚需片区,亦或是改善为主的济南南城,价格和品质仍然是当下济南众项目去化的根本所在,如节内去化成绩名列前茅的万科、中建等项目,无一不是品质过硬且价格上诚意十足。

10月作为年内最后一个季度的开端,预示着今年即将接近尾声,而事实证明,2020年济南楼市没有火热的“金九”,也没有回暖的“银十”。面对即将到来的年底大考,为抓住最后的时间冲刺年度任务,众房企终将面对不降价就无法生存的现状,可预见的,济南楼市年内最大一波“打折潮”,即将到来!

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