深圳综改方案对房价影响不大

原标题：深圳综改方案对房价影响不大

10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称《方案》），被视为深圳特区40周年之际中央送的“大礼包”。

《方案》提出，“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。”

受地理条件所限，深圳市住宅土地供给长期保持在低位。据中国指数研究院数据，2019年，深圳市宅地出让面积仅31万平方米，不及北京、广州的10%。

过去5年，深圳市户籍人口增加162.6万，2020年将再新增50万，同期深圳市新增商品住宅仅20余万套。目前深圳市实际管辖人口超2000万，而全市商品房住宅不足200万套。

长期以来供需严重失衡，是深圳房价持续上涨的根本原因。因此《方案》出台后，市场上有声音认为，深圳未来有望将部分农用地用于住宅建设，这是深圳房价企稳的重大利好，深圳房价只涨不落的神话将被打破。

然而《财经》记者经过采访和数据分析后认为，尽管深圳市政府拥有了相关审批权，但未来数年内，深圳市宅地供应不足的局面难有实质性改变。从供需关系的角度考虑，这一政策对房价影响有限。

一、 深圳市可用农地稀缺

在不计算深汕特别合作区的情况下，根据深圳市规划和自然资源局数据，截至2018年底，扣除永久基本农田，以及国家给深圳下达的耕地保护指标后，深圳市还有1.3万亩耕地。

这些耕地就算全部用于住宅建设，也仅相当于其他一线城市1年-2.5年的宅地供应量。

深圳市的农用地，主要以林地和园地为主，总面积约为116万亩。虽总量庞大，但并不都适合转为建设用地，例如山上的林地、园地不具备转建潜力。不能简单地用以上数据匡算用地潜力。

汪维录是深圳规划院土地政策所主任工程师，他向《财经》记者介绍，现有林、园地中，有多少土地适合转为建设用地，目前未有确切统计。

除受限于自然因素，深圳市在规划使用土地时，需要与国家政策方向保持一致，严守上级政府划定的红线。

2020年9月，国务院办公厅发布了坚决制止耕地“非农化”行为的通知，提出“严禁违法违规批地用地”，“全面开展耕地保护检查”。汪维录认为，在这一通知精神下，耕地转建设用地将被严格把控。

2020年4月，广东在全国首创“工业用地保护红线”，省政府副秘书长陈岸明在发布会上介绍，这一政策正在全省各地大力推行，深圳划定工业用地总规模不低于270平方公里，占城市建设用地比重不低于30%。

据政府部门公开数据，2020年4月，深圳有工业用地274.57平方公里。截至2018年底，全市建设用地总面积1005.95平方公里。据此估算，深圳工业用地占建设用地比重为27.29%，略低于红线。

这意味着要想守住红线，深圳市今后释放土地时，必须始终坚守30%的工业用地配比，无法为住宅腾挪更多配额空间。

另外，区位因素在更微观的层面上限制着农转建的可能性。

罗兰贝格房地产行业首席研究员刘羽分析称，农用地若要转建住宅，价值兑现需要满足两大条件。一是能连成片，二是位于深圳市发展的主轴线上。

所谓城市发展主轴线，是指那片区域已经有交通、商业等基础设施的前期投入。“具有了联通性和可达性，才能发挥规模效应。”刘羽说，“如果农用地周边什么都没有，开发成本会很高，无论是政府还是地产企业，开发意愿都不强。”

综合以上信息，如果不算深汕合作区，深圳市可转为住宅建设的农用土地非常有限。

二、 深汕合作区有地，但难成大型住宅区

汪维录认为，深圳市政府新获得的审批权，适用范围包括深汕特别合作区：“从行政区划上讲，深汕已经是深圳的辖区。”

但在他看来，尽管深汕拥有较为丰富的农用地资源，但这里不会成为深圳的住宅土地供应源，原因有二。

一是操作上有难度。深圳早在2004年就将所有农村集体土地转为国有，成为全国首个无农村的城市。与之不同，深汕合作区内仍有农村，还需进行农村土地制度改革。

深汕特别合作区的土地使用，难点不在农转用审批，而在土地征收和实现集体土地入市流转。

更重要的原因是，在深汕释放大量住宅用地，并不符合深圳市政府的区位规划。深汕特别合作区距离深圳市中心120公里。“职住空间还是要匹配的，太分离不适合城市发展。”汪维录说，“不可能把深圳本土的人才、待保障人群大量安排到深汕居住。”

他称，深汕合作区有自己的定位，住宅供给也会与本地的产业规划相匹配。至于深圳市十区的住房需求，“主要还是通过整备、更新两大手段在存量上挖潜吧。”