“金九银十”加速入场 北京限竞房去化进入倒计时

原标题：“金九银十”加速入场 北京限竞房去化进入倒计时

“金九银十”作为楼市传统的销售旺季，很多开发商都会选在这个时间加大营销力度来“抢收”。近日《财经》新媒体记者通过走访发现，北京大兴、房山等区域不少单价2万＋、3万＋限竞房加速入市，其中大兴路劲御合院、融创亦庄壹号等项目均在促销打折，且部分市场售价远低于政府限售价格。

在业内人士看来，为了避免年末可能出现不确定情况，进入9月底低总价的限竞房项目加快了入市速度，开启了十月的抢收大战。同时，目前北京限竞房土地供应减少，2020年或是限竞房为主的最后一年，不限价地块增多，房价走向预期也会升高，限竞房去化将进入倒计时。

拿地开盘加速 市场价远低限售标准

受疫情影响，前三季度多地出现项目开盘推迟、开发进程降速的情况，业内之前普遍担心今年的“金九银十”是否还能延续往年的热闹景象。

近日，记者走访发现，北京大兴电建洺悦湾、融创亦庄壹号等多个限竞房项目将拿地开盘时间缩短至7-8个月，而此前大兴金地旭辉江山风华、住总如院等项目拿地后1年左右才开盘。而且，瞄准金九银十销售旺季，不少楼盘实现了拿证（预售证）当日即开盘，如大兴路劲御合院在9月29日拿证当日开盘，其实现了拿地4个月就开盘销售。

大兴路劲御合院项目沙盘

不仅拿证开盘提速，面对北京六环房价步入5万、6万的时代，不少新开盘的限竞房项目房源价格仅为2万＋、3万＋，如9月末开盘的房山中骏云景台精装高层均价为28000元/平方米，总价210万元起，路劲御合院均价30000元/平方米，总价260万元/套。

此外，记者还注意到，即使限竞房“竞地价、限房价”的规定让房企利润有所压缩，但为了快速出货，目前在售的一些限竞房项目市场定价还是低于政府限售的价格。如亦庄招商臻珑府拿地时限销售均价为52695元/平方米，最高销售限价不超过57965元/㎡，但目前上述项目销售均价仅为47000元/平方米，比政府限售均价低5659元/㎡，市场最高单价约为49500元/平方米，比政府限售价低8465元/㎡。

记者根据链家新房销售内部房源信息单粗略统计，目前北京在售住宅中约37个为限竞房项目，主要聚集在房山、大兴等地。如大兴区在售24个住宅项目，其中12个为限竞房，亦庄12个住宅项目，7个为限竞房。

“为了避免年末可能出现不确定情况，进入9月底北京新房项目加快了入市速度，开启了十月的抢收大战”，中原地产首席分析师张大伟表示，目前部分北京改善项目比较火热，一方面是因为项目本身的优势，另一方面也存在“限价”的问题。

目前限竞房89平方米房型大部分可做到精装三居两卫

合硕机构首席分析师郭毅进一步表示，过去几年总价低、位置好的二手房曾是刚需人群最主要的选择，但随着开发商推出更多小户型、低总价、精装修的限竞房，对“老破小”二手房形成了“降维打击”。而为确保全年业绩目标的实现，开发商则会在营销、价格、产品等方面各出高招，这也是现竞房降价促销的主要原因。

打折促销分化 热销或只是表象

除了现竞房定价低于政府限售价外，不少楼盘在实际销售中打折促销现象普遍。尤其在位于南五环、六环外限竞房供应主力区的大兴和亦庄，促销力度更大。

如大兴金茂悦原价为350-360万元/套的房源，清盘价仅售280万元；新开盘的路劲御合院小高层项目打出了9折的优惠；融创亦庄壹号也推出了少量针对二套购房者特价房，其优惠力度相当于在94折的基础上又打了92折。

不过，在实地踩盘过程中，记者发现北京不同区域、不同限竞房项目的促销力度有所不同，也有房企并未参与大规模打折促销。

10月10日，《财经》新媒体记者在大兴电建洺悦湾的售楼处看到，大多数房源已经被一个个小纸条覆盖。其销售员王先生（化名）告诉记者，这些被纸条覆盖的房源已经被预定或售出，项目房源所剩无几，这些剩余的房源没有折扣。

大兴电建洺悦湾项目正在建设中

王先生说：“项目现在没有折扣，如果预定需要交纲20万的定金，并且限定7天内交齐首付。”由于项目位于大兴旧宫地铁站一街之隔，这个楼盘的销售比较火爆。他向记者透露，今年6月开盘至今，89平米户型除了2、3层个别房源外几乎全部售完，而86平米的5层以上的楼层已经售罄。”

虽然有些楼盘非常火爆，但实际因为购房资质原因有些楼盘并没有达到预期。在9月份刚刚开盘的通州亦庄某楼盘，记者以购买房源楼层不理想为由，想看是否还有剩余房源。销售人员告诉记者，现售的房源已经售完，但后续会有一些没有资质的客户会出现退订。在他看来，10个缴纳定金的客户中可能只有3个有购房资质。

为何有的楼盘让利较大，有的楼盘让利较小？一位具有10多年从业经验的北京新房中介人士向记者透露，主要原因还在于拿地成本。如亦庄板块融创亦庄壹号和招商臻珑府当时拿地成本较低，溢价率不超过2%，虽为限竞房，但有降价空间，而另一些项目拿地时溢价率较高，利润也仅为几个点，所以难大规模打折。

针对房企是否打折以及打折力度不同的原因，贝壳研究院高级分析师潘浩则认为，房企打折的目的是卖房子并实现销售目标，如果房企目前销售目标完成较好，则只需要通过少量折扣的房源吸引客户关注。未来，房企是否会打折促销，关键要看房企的销售目标以及产品是否有竞争力。

土地供应放缓 限竞房去化进入倒计时

北京“黄金周”期间，楼市热闹有余成色不足，房企销售意愿强烈，但实际成交情况不及预期。

根据北京中原统计，今年10月1日－8日，北京新建住宅（含普宅、高端住宅、别墅）成交额为8.39亿元，其中限竞房占比达到52%为4.38亿元，成交量为85套，同比减少34套。

对此，贝壳研究院认为，一方面，房企并未采取超出预期的促销手段，另一方面购房者认为未来市场的价格趋于稳定，不会有太大波动，因此导致整体客户量不及去年同期。

尽管销量不及预期，但限竞房将进入倒计时，去化速度将进一步加快。在郭毅看来，目前来看，北京的土地市场以不限价的地块为主，限竞房地块的占比非常少，进入了一个倒计时的状态。类似昌平、大兴这些比较火热的区域，限竞房的去化可能会加快。

记者注意到，继2016年北京出让第一块限竞房地块后，2017-2019年北京分别出让43宗、41宗、21宗限竞房地块，分别占住宅地块总量的60.5%、78.8%、42%。然而，与前几年表现不同的是，进入2020年，限竞房地块供应大幅放缓，不限价地块迅速上升。

根据乐居买房数据统计，截至9月30日，今年限竞房用地只有6宗，不限价地块34宗，而2017-2019年不限价地块分别仅为0、1、14宗。

“由于北京2017年以来房价累计下跌较多，现在行情处于市场见底后恢复的阶段，加之目前北京限竞房土地供应减少，不限价地块增多，房价的走向预期也会升高。”张大伟指出，随着土地供应结果的变化，市场不限价房源明显增加，2020年或是限竞房为主的最后一年。

有关未来房价走势，在易居企业集团CEO丁祖昱看来，四季度仍然是房企全年营销的重头戏，主要围绕中秋国庆假期、双十一以及年终这三大节点来展开，营销活动的规模和折扣的力度均有望增加。不过，未来房企优惠力度可能会出现分化，部分触及三条红线或者资金压力较大的房企折扣力度有望进一步下探。