“轻装上阵”的王健林，又做了一个重大决定……

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本文来自合作媒体：中国企业家杂志（ID：iceo-com-cn），作者：李艳艳，编辑：米娜。猎云网经授权发布。

多年前，王健林曾说过这样一句话：“我和几位企业家朋友聊天，说万达商管是万达的核心企业，我什么都能丢，这个不能丢。”

万达商管确实是王健林的“心头肉”，他曾公开表示，未来要保证，新开业的万达广场至少70％以上是轻资产。如今，这个比例或将扩至全部。

9月29日，《中国企业家》从多位万达高管及相关人士处证实，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资自持万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

万达商管集团总裁肖广瑞公开表示，这是万达商管集团董事会最新做出的决定。目前万达商管“轻资产”项目的发展超出今年年初预期。截至今年9月底，万达商管今年已签约“轻资产”项目53个，是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍。

“原有的（万达广场物业）还会继续持有，但不再新增自持的了。也就是说，2021年后开业的（万达广场）都将是轻资产项目。”万达集团层面的相关人士对《中国企业家》解释称，“轻资产”是万达商管近年一直在稳步推进的工作。

所谓的“轻资产”是指，万达不再在万达广场建设过程中投入资金，只负责输出品牌、负责万达广场的设计、建设和运营，并从中分得收益。“这几年轻资产项目的比例越来越大，到2021年实现全部项目都轻资产，也是一个水到渠成的事。”前述人士称。

“相比重资产，轻资产项目利润率要高，全面发展轻资产可提高利润率，进一步降低负债。”接近万达集团的人士称。素有“小万达”之称的新城控股某高管也表达了类似观点，万达商管做此决策的直接目的是降负债增现金，即开源节流，“但现在开源的可能性不大，只能节流”。

不过，亦有万达商管方面的相关人士否认了“降负债”的说法。在他的理解中，公司的决策目的或与万达商管的公司定位及愿景有关，“就是把万达商管做成一家纯粹的物业管理公司”。此外，这一决策也与万达商业的回A进程有关，“上市事宜一直在推进”。

贝壳研究院高级分析师潘浩对《中国企业家》分析，回溯万达的“轻资产”战略脉络可以发现，剥离地产是前提，规模债务是动因，监管升级是加速剂，高利润回报是展望。

值得注意的是，近期行业金融监管升级信号不断释放，尤其是相关监管部门重视有息负债规模的增长情况，或将在一定程度上加速万达战略转型。截至今年6月底的万达商管现金短债比数字，已触及行业监管红线。

“现在国家对于企业融资限制越来越严格，‘三道红线’严格执行的期限虽然延迟了，但对于依靠高杠杆运转的企业而言，去杠杆压力仍然巨大，企业从过去高周转高杠杆的重资产模式向轻资产模式的转变，是大势所趋。”戴德梁行研究院首席政策分析专家魏东对《中国企业家》称，“设置三道红线的目的，就是为了防范金融系统性风险。”

从遭遇“股债双杀”后的“断臂”偿债，到新设地产集团为回A清障，再到两个月前彻底清零海外销售类资产，万达商业历时近五年的“去地产化”大戏终于落幕。随着存量住宅业务的剥离出清，万达商管将会更加积极地投入到商业物业的运营管理中，而这场通过输出品牌、设计及运营管理的 “轻资产化”转型之路，也正迈入佳境。

“轻装上阵”的王健林正离他的梦想越来越近。

剥离地产，轻装上阵

公开资料显示，截至2020年9月底，万达商管累计开业336个万达广场，其中“轻资产”项目有58个；在建万达广场有166个，其中“轻资产”项目128个。在建项目基本满足万达商管未来3年每年开业万达广场不低于50个的计划。

目前，万达商管今年已签约“轻资产”项目53个，是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍。预计2020年万达商管全年签约的“轻资产”项目将达到65个至70个。根据万达商管董事会要求，今后每年签约“轻资产”的万达广场将不低于60个，万达商管将彻底 “轻资产”化。

2015年，王健林提出“轻资产”转型战略，即万达要走轻资产、低负债发展的战略。按照他的规划，万达的目标是到2020年完成企业转型，到2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

重大变革出现在2017年。这一年，万达通过与融创、富力签订战略合作协议，将北京万达嘉华等77个酒店转给富力，将西双版纳万达文旅项目等13个文旅城项目91%的股权转让给融创，合计交易金额达到638亿元。通过该笔交易，万达剥离了大量资产。

2018年1月，万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创等四家股东。王健林承诺，在1至2年内消化房地产业务，今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。因此，万达商业一分为二，独立出万达商管集团和万达地产集团。

至2019年底，万达商管完成房地产业务剥离。万达商管在公告中阐明，公司自2020年1月1日起，将仅从事商业物业投资及运营管理。而万达地产将集团所有地产业务揽进体系之内，继续从事房地产开发业务，通过招拍挂、商业综合体和文旅项目等形式获取开发用地。

王健林的梦想是，将万达从以房地产为主业的企业，转型为高科技服务企业，商业地产则强调以轻资产为主。王健林强调，万达是以轻资产为主，但不是完全放弃重资产，是在有息负债总体逐年减少的情况下做重资产，到2020年底，将万达集团有息负债降至绝对安全水平。

外界眼中，在宣布转型的近五年时间里，万达一直在“去地产化”和“重回地产”间游离，转型决心有雷霆之势，但也经历了一系列实实在在的阵痛与失意。

最近大半年，万达投入巨资重整文旅，先在甘肃兰州、陕西延安投资万达城，后入沈阳投资拿下文旅项目、医院、学校和5个万达广场，接着又打进广东、四川等地获取文化、体育、商业等一揽子的投资标的。万达地产今年销售目标设定为1000亿元，受制于疫情影响，这一目标完成难度加大，但截至目前，未有消息证明，万达因疫情影响改变了千亿目标。

克而瑞数据显示，2020年1~8月，万达集团实现合同销售额406亿元，同比增长近四成，远高于行业均值；行业排名上升11个位次至第54名。

“三道红线”压顶

万达商管剥离重资产，除了自身轻资产战略下的常规要求，亦有外部环境的紧迫性所需。

前述TOP10房企高管算了一笔账，他对《中国企业家》表示：一座十万方体量的商场，建安成本加装修成本，每平米大概七八千到一万块，整体算下来就是10亿元，100座就是1000亿元。

“房地产销售的现金流滚动，已经难以支撑自持商场的不断扩张。就算一年建10到20座（商场），也要一两百亿元（成本）。万达现在哪有那么多现金流去沉淀？”前述人士感慨道，“不止万达，开发商这两年都会很难过。”

万达商管2020年半年报显示，截至2020年6月30日，万达有息负债规模为1817.8亿元，其中短期借款6.3亿元，一年内到期非流动负债（有息部分）657亿元，长期借款921.6亿元，而其流动货币资金约471.3亿元，现金短债比0.71。在此半年前，这个数字为1.4。

截至2020年上半年末，万达商管总资产为5563.22亿元，较2019年末（下同）下降3.28%；总负债为2834.03亿元，下降4.87%；净资产为2729.18亿元，下降1.58%。其中，万达为取得借款相关资产抵押金额约3366.6亿元，占总资产比例约60.5%。

万达商管称，虽然公司有息负债稳步下降，但整体规模仍相对较大。“一旦发生债务违约，或将对公司资产及收益产生一定影响。”潘浩称。

近期，万达商管多次发债。7月29日，万达商管发行35亿元中期票据，利率为5.38%，9月10日，公司完成2020年公司债券（第一期）发行，最终发行结果为38亿元，票面利率为5.58%，为期5年。

9月28日，万达商管发布2020年公司债券(第二期)募集说明书。募集说明书显示，本期债券为无担保债券，发行规模不超过20亿元(含20亿元)，为期4年，票面利率询价区间为5%~6%，募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还到期公司债券。

商业资产怎么“退出”？

“不求做大，主要看利润。”这是王健林对万达地产集团的最初诉求。这个诉求在万达商管板块亦有体现。2020年上半年，万达商管的整体毛利率为72.2%，较上年同期增长25.3%，远高于以传统开发模式为主的百强房企平均水平。

受到新开业广场数量持续增加影响，万达商管近年毛利率有所下滑，但与新城控股、大悦城等同行相比，毛利率依旧保持在较高水准。比如在单店营收贡献上，2016年~2019年，万达商管的年单店营收由约1亿元逐步升至1.1亿元，而新城的单店营收则介于0.4亿~0.6亿元。

在克而瑞地产研究中心分析师沈晓玲看来，与同样重点布局三四线城市、单店体量相似的新城吾悦广场相比，万达广场在单店创收方面具备一定先发优势，但与一些围绕一二线城市布局的企业相比，如华润、龙湖、大悦城以及一些港资投资物业运营企业，其在单店创收及核心区位地标性广场打造方面还有待提升。

“今年上半年，百强房企普遍呈现增收不增利的特点，而万达能够保持并不断提升其高利润回报，或将坚定其轻资产转型的信心。”潘浩称。不过，自身转型与“黑天鹅”迎面相撞，整个行业猝不及防，这给公司的收入及盈利预期带来了不确定性。

因“去地产化”逐渐失去物业销售的业绩贡献，叠加疫情冲击影响，2020年上半年，处于恢复期的万达商管，主营业务收入同比下降47.7%，各业态收入均有减少。今年上半年，万达商管利润总额为88.45亿元，同比下降32.39%；净利润为63.9亿元，同比下降36.22%。

“没有企业能扛得住这样源源不断投入现金的，公司也在寻找类似‘吾悦广场’的退出机制。”今年3月，新城控股董事长兼总裁王晓松在回应商业地产的发展问题时这样坦言。疫情之下，新城控股宣布，2020年将新开30座吾悦广场，商业管理年租金收入目标为55亿元。

“结合当前的风险因素及运营原理，商业资产怎么实现‘退出’确实是个问题。新城吾悦广场开始推出ABS（资产担保证券）来退出，虽然是以融资形式把资产抵押出去，实际上就是在做轻资产。”行业某TOP10房企人士对《中国企业家》称。商业地产的劣势是，资金沉淀大，沉淀周期长，转型轻资产也代表着商业地产运营商或重资产企业的一种退出方式。

“要么像融创一样卖资产，要么像新城控股一样做ABS，或者像宝龙地产、万达这样做品牌输出。当然，万达拥有管理经验，转‘轻’也是有基础的。”前述人士称。