听信销售忽悠？你买的房子可能连餐厅都没有

原标题：听信销售忽悠？你买的房子可能连餐厅都没有

买房是件大事，虽然大部分人在买房时都会比较谨慎，但却也容易犯一个大忌——

用十天半个月临时抱佛脚，轻信销售的说辞，就买下了未来可能要住十年二十年，甚至一辈子的房产。

没有认真了解过就做决定，很可能会带来后期无尽的麻烦。

前段时间，龙岗锦上花园三期的业主们，就因为缺乏了解，听信销售人员的口头承诺，买了一套没有餐厅的房子。

但如果他们了解过“搭板”是什么意思，或许就不会轻易买下这套房了。

01.关键词：搭板

从被维权的房源户型图来看，房子也算周正，但却有一个致命的缺陷：没有餐厅。

图片来源：深圳买房计划

据深圳买房计划报道，购房者们愿意买下这样的房子，完全是因为销售人员承诺，将来可以通过搭板把一部分户型之外的面积纳入作为厨房，而原来厨房的位置就可以用来做餐厅。

销售承诺红色部分可搭板扩建  图片来源：深圳买房计划

这样一来，户型多了8平方米，相当于赠送面积。

怕购房者不放心，销售人员还表示项目一期、二期房源都已经做好了搭板，让他们放宽心。

然而，等后续购房者签下购房合同，准备建“厨房”时，开发商却表示搭板是违法行为，禁止业主们自行改建。

之后，三期业主们才知道，原来一期的搭板问题早就被政府发现了，还下发了《强制拆除公告》。

在这件事里面，“搭板”一词就变成了关键点。

销售所说的“搭板”，可以是在小区的公共空间增建，比如在天井搭板，增加房屋面积；也可以是在户内进行，比如搭板建复式、夹层等。

但无论是在哪里搭板，都要在项目通过政府验收后再进行。这也代表了“搭板”的行为，往往是不合法的，而一旦政府管理严格，搭板部分就容易被制止、拆除。

2019年，龙华金亨利二期利用通风井搭板扩建的行为，就被判为违建，被勒令恢复原状。这直接导致项目88-89平方米段的户型只有一房。

当时金亨利二期的搭板情况。图片来源：网络

02.关键词：赠送面积

在前面所说的案例中，“赠送面积”这个词也频频出现，我们在看房时，偶尔也会听到销售说“这里赠送了XX平方米”。

但天下没有白吃的午餐。赠送面积，又意味着什么呢？

“赠送面积”是不计算或只计算一半面积的居住空间。这些面积，可能是两种情况：① 法律规定不能计算面积的空间；② 开发商自行违建得来的面积。

【常见的“赠送面积”形式】

1. 阳台：全封闭阳台计算全部面积，半封闭阳台计算一半面积；

2. 露台：露台和露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件，不计入建筑面积。

3. 飘窗：窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积；窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸（飘）窗，不计算建筑面积。

4. 阁楼：形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

5. 地下室：地下室、半地下室按结构外围水平面积计算。结构在2.20m及以上的，应计算全面积；结构在2.20m以下的，应计算1/2面积。

6. 一层小院：这部分应属于小区公共面积，但大部分开发商都会说是赠送面积，而在房屋产权证上并不会包含这部分面积。

上面6种情况，除了最后的一层院子外，其他都是法律规定的赠送面积。

这些空间大多都不会体现在房产证或合同上，遇到拆迁也不会计入房屋面积，但可以切实增加住户的居住空间、增强舒适度。

不过，开发商自行“赠送”的空间，却有着不小的风险。

2017年，金地·鹭湖1号别墅业主们收房不足2个月，就遭遇同小区高层住户投诉，称其地下负1层和夹层都是小区公共面积，按规划应作为停车场，而开发商在销售别墅时将这些空间称为“赠送面积”。

图片来源：南都

最终，这些别墅的负1层和夹层被判定为违建，全部被强制拆除。

还有一些开发商，称可以将阳台原本的面积加上赠送面积，改建为一个房间，让户型变为“2+1房”、“3+1房”等。这种做法也属于违建，一旦被发现，就可能会被拆除。

那么，怎么判断赠送面积、“N+1房”是否有违建风险呢？

这时，我们就要看开发商的样板间、户型图和销售口头介绍有无出入。

如果样板间和户型图都不体现，需要开发商或业主后期改建、搭建的部分，如阳台改房间、中空层搭板、搭建阁楼等等，多数属于违建。

并且，遇到“赠送面积”被拆的情况，往往因为合同不体现“赠送”情况，业主很容易吃亏。

虽然有机会以“虚假宣传”的名义拿到赔偿，但房子的居住体验还是会大受影响，所以买房之前一定要留神。

03.规划VS在建

除了房子自身的情况外，周边配套也是大家非常在意的部分，这也导致了很多楼盘会卖力宣传项目周边未来有多好，尤其是地铁配套。

而关于片区未来的配套情况，往往会涉及两个词：规划和在建。

虽然同样是还没落成，但“在建”是已经在建设中，比如地铁8号线、14号线等，它们的站点位置已经确定，只是缺乏具体开通时间；

图片来源：深圳地铁

“规划”的意思就差远了。比如规划中的18号线、19号线，虽然官方有规划这样的线路，但具体的站点、建设时间都没定，就更不能确定线路对具体项目的利好情况了。

深圳地铁官网只罗列了已明确的几条线路

同时，一些楼盘极力宣传在建的地铁可以通向哪里、有多方便，却很可能不会告诉你项目离地铁站多远。等你真的去查证，才发现地铁站可能都在2公里之外。

所以，如果不去核实周边的真实配套，就很可能会被忽悠。

对此，购房者可以在深圳地铁、深圳政府网站上查询相关情况，也可以实地去看有没有相关的施工场地。

除了这些，还有很多值得注意的话术。

比如，“名校旁”并不意味着项目就真的属于那个学区，具体情况还是要看教育局的学区规划，不确定的可以电话咨询教育局；

又如，区位图往往是为了凸显项目，图例大小、距离远近可以说是随心所欲地修改。要知道真实情况，往往还得自己看地图；

惠州：“我们是深圳的后花园” 图片来源：南方楼事

还有一些销售会极力宣传楼盘的设计团队多么国际化、多么高端，但落到实处，我们只需要看设计是否科学、是否宜居。

……

买房的确很烦，因为太多东西要了解。

但普通人一生会买多少套房子？多少人花七八年、掏空六个钱包才换来一次买房机会，如果只看了两三个盘、随便听听别人只言片语就做决定，那么吃亏、被骗恐怕也难以避免。

某宝买错了可以退，某多多买的不合心意可以扔掉再买。但房子买错了还得等几年才能换，而涉及的孩子上学、通勤上班等问题，可能会带来更大的麻烦。

所以，决定了要买房，就不要再抱怨“功课难做”、房子难懂，多实地看房、多关注楼市资讯，才能尽量避坑、买到心仪的房子。

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