房企集中度或再提升，负债处置压力大幅升级

原标题：房企集中度或再提升，负债处置压力大幅升级 来源：经济参考报

2020年下半年，随着经济秩序的逐渐恢复，部分地区房地产市场再迎集中上扬，随之监管部门再次重申“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。同时，对于房企融资规则在酝酿近两年后正式进行试点，房企资金遭严控，负债处置压力大幅升级。

国家统计局数据显示，2020年1月至6月全国商品房销售金额6.69万亿元，同比下降5.4%，降幅较一季度收窄19.3个百分点。

贝壳研究院高级分析师贾莎莎表示，2020年上半年，全国百强房企销售额同比下降3.2%，业绩恢复好于全国整体水平。分梯队看，碧桂园、恒大、万科TOP3房企为上半年唯一业绩增速回正的梯队，业绩同比增长3.1%。

“头部企业销售较好源于恒大全国促销。”贾莎莎表示，上半年恒大全国促销活动致销售额增长23.8%，碧桂园与万科上半年销售额同比分别下降5.3%与4.0%。除此之外，大多房企增速有明显下降。具体来看，第一梯队除上述3家企业，以及二、三梯队与后50强房企业绩增速分别为：-8.3%、-0.3%、-5.3%与-9.0%，后50强房企业绩下滑最为明显，突发疫情影响下后50强房企受到的生存考验更为严峻。

疫情下，样本房企上半年“增收不增利”成主流。贾莎莎介绍，从70家样本房企数据看，其中16家房企“减收减利”，占样本总量22.86%；44家房企“增收不增利”，占样本总量63%，成为上半年房企主流趋势。

中信建投分析师竺劲表示，受疫情不利影响，今年中报业绩增速为近年来最低水平，行业整体结算毛利率和净利率下滑。具体来看，据其统计的118家A股上市房企来看，2020年上半年营收总计达到11069.8亿元，同比增长5.9%，增速较2019年中期下降15.5个百分点；归母净利润总计824.5亿元，同比下降17.4%，增速较2019年中期大幅下降40.5个百分点。其中，20家企业归母净利润实现业绩增长，占比16.9%；亏损企业26家，较2019年上半年增加6家。

从利润率来看，竺劲介绍，上半年118家A股上市房企整体毛利率为25.3%，较去年同期下降4.1个百分点，实现净利率9.5%，较去年同期下降2.4个百分点。同时，28家港股房企毛利率达27.5%，较去年同期下降3.9个百分点，净利率为10.1%，较去年同期下降2.3个百分点。

竺劲说，随着融资成本上升，土地价格上涨，上半年内房股和A股上市房企的毛利率和净利率均下滑。他认为，毛利率下滑趋势已是行业不争的事实。

易居研究院最新报告显示，房地产市场已连续3个月呈现“供大于求”态势。1-8月，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米，环比增长0.8%，同比增长7.5%；具体到8月份，100　个城市新建商品住宅供应量为5748　万平方米，而成交量为5341万平方米，也呈现了“供大于求”的态势。

这意味着，最近三个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最近三个月全国百城库存呈现环比攀升的态势，和各地项目供应节奏加快有关。此外，近期二线城市调控趋严，也使库存同比增速扩大。

截至8月底，100个城市中有69个城市库存出现了同比正增长现象。从一、二、三四线来看，新建商品住宅库存总量分别为2958万平方米、24993万平方米和20487万平方米，同比增速达11.7%、11.8%和2.1%。

具体来看，新建商品住宅库存面积同比增速较快的包括清远同比增长106%、日照同比增长85%、郑州同比增长79%、杭州、青岛分别同比增长55%和51%。从存销比来看，包头去化需要35.7个月，日照去化需要34.7个月，漳州去化需要34.1个月，景德镇、三亚、北海去化分别为31.1个月、28.9个月、28.1个月，

严跃进表示，当前全国房地产市场总体处于复苏态势，去库存压力有望进一步得到释放。但是也要看到，近期部分城市购房政策、部分银行贷款也有收紧倾向，这都是后续所需要防范的风险。后续去库存方面，既要引导合理的刚需和改善需求导入，也要严厉打击各类投资投机的购房需求。

的确，中原地产数据显示，在8月全国房地产市场成交量累计出现同比上涨的情况下，9月市场继续高位运行。在9月过去的中上旬里，市场整体成交活跃。热点的30大城市合计成交商品住宅1215万平方米，环比8月同期上涨5.6%，同比2019年同期上涨26%。

张大伟表示，在刚刚过去的一周，楼市数据明显回升，一二线同环比升幅均超10%。其中广州回升最为明显，同比上涨40%，北京、深圳也都有明显上涨的表现。

但值得一提的是，虽然同比上涨明显，但从环比来看，部分城市二手房成交量环比有所下降。上海易居房地产研究院研究员王宁表示，9月上半月，13城二手房成交量环比有所下降。究其原因，多个前期上涨城市调控大幅收紧，成交有所回落。

日前，央行会同住建部在前期广泛征求意见的背景下，已形成对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则。

据悉，“三条红线”分别为，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1　。根据三项指标分别分类，若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

对于房地产调控收紧的原因，中国银行研究院宏观观察报告显示，房地产融资政策调整的主要原因，是个别城市出现房价非理性上涨的现象。在实体经济发展总体困难的情况下，个别城市楼市过热造成了不良的社会影响，也加大了资金“脱实向虚”的风险。

根据国家统计局信息显示，2018年工业行业平均资产负债率为59%，而房地产业平均资产负债率为79%，高于工业行业22.6个百分点，也高于通用设备的53.4%和汽车制造59.2%等制造业企。

2020年以来，虽然整体有所调整，但整体来看，房企发债规模和速度仍未降低，中原地产研究中心统计数据显示，9月中上旬全国房企境内外融资全面井喷，境内债券发行超过304.8亿，同比2019年同期的207.1亿上涨了47%。继续延续了7月来的融资井喷数据。