国泰君安证券研究所张宇

　　随着以银广夏为代表的上市公司伪造业绩、中天勤会计师事务所出具假报告等一系列事件的曝光，从7月下旬开始国内股市节节下调。面对市场客观存在的重重风险，广大投资者在产生不信任情绪的同时，也开始反思过去的投资理念，从普通投资者到以投资基金为代表的机构投资者都大大降低对于高收益的不切实际预期，开始重视研究上市公司的实际质地， 近期房地产作为避险品种广受关注不能不说与此有关。根据国泰君安指数走势显示，房地产指数领先大盘指数2到3个百分点，说明在一定程度上可以为投资者降低现阶段市场下跌的风险。

　　房地产行业之所以再度受到关注，除了该行业的公司市盈率水平较整个市场平均水平低的因素以外，提早经历市场阵痛的房地产企业正在向投资者展示行业前景乐观、市场相对规范、企业优胜劣汰、业绩增长稳定的特点。

　　从1999年到今年上半年，随着住房制度改革的深入以及住房金融的改善，极大地刺激了居民对住房的消费需求，带动了房地产开发投资增势强劲，实际投资到位资金快速增长，国家在不断完善土地市场化管理的条件下对开发用地的供应量保持合理增加，商品房全面热销，商品房空置面积的增长幅度进一步得到控制，空置商品住宅持续出现负增长，这些都使房地产行业的景气度持续回升，另外下半年我国即将加入WTO和北京申奥的成功，将给房地产业带来境内外庞大的需求和房地产投资的高速增长，由于此轮房地产市场的兴起是建立在需求增长的基础上的，因此对于该行业的增长可以有较为乐观的预期。

　　分析房地产上市公司的经营现状，其与1993年前后的房地产业在上个发展高峰的情况相比，一个最重要的变化就是，市场已经对众多当初无所顾忌地介入房地产的公司进行了残酷的大浪淘沙，一大批盲目搞多元化发展、管理极不完善的大企业在呈现短暂的辉煌之后就销声匿迹，即使像深金田、深深房、深宝安等也没法幸免，而一些资产规模较小的公司最终无法抵御强大的市场压力、应对日益完善的土地市场化管理进程而不得不黯然退场，这客观地推动了整个行业的开发水平进入到一个较高的专业化层次，资源日益集中在少量具有较大优势的上市公司，如深万科、深长城等，促使发展商们无论是对于行业特点的认识、对于市场需求的把握、对于项目策划营销与工程管理都进入到一个“精耕细作“的阶段，从某种意义上讲，已经“清理门户”的房地产业开始重新接受资本市场的选择。

　　在行业景气上升的背景下，随着房地产行业内企业的两极分化，优势企业在近两年将保持快速的增长，市场份额也将持续上升，从而带来整体业绩的提高。2001年中期42家房地产业上市公司的加权平均每股收益为0.079元，同比增长11.27%，平均每家公司实现净利润2693.83万元，较上年同期的2279.06万元增长18.20%，每股收益及实现净利润的增长率都高于市场平均水平，而深万科的净利润较上年同期增长50.0%，深振业增长81.06%，深长城增长73.98%，更是成为目前市场的佼佼者，这在目前对国内各个行业的预测中也是表现较为突出的。

　　今年下半年预计房地产行业综合增长率将在25%—30%，在国泰君安研究所评选的100家最具投资价值的上市公司中(其中企业未来三年的复合增长率是一个重要的指标)，有众多的房地产公司榜上有名，其中前十位中，有深万科(2)、深长城(6)、中远发展(7)，另外以房地产开发业务为主的华侨城(3)也位列其中，显示了房地产行业在目前证券市场中较为乐观的行业排序。

　　综合来看，中国房地产行业早于市场完成了行业结构的调整，使现有企业的市场意识、经营方式和管理水平都较其他的行业有一定的优势，巨大的市场需求保证了企业未来业绩的稳定增长，加之近两年以来普遍没有较大的涨幅，因此完全有可能成为目前市场环境下一个重要的避险选择。

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