若人工智能基础设施需求属实， Realty Income 对数据中心的押注或可拓宽其护城河_新浪财经

Realty Income正探索数据中心业务能否成为第二条增长曲线，同时其资本引擎以REIT级别速度复利增长。

最新季度业绩更新有重要意义，管理层上调全年调整后基金运营资金（AFFO）指引0.25美元，每股AFFO同比增长6.6%。乐观派认为云服务等企业资本支出稳定，数据中心将成关键基础设施；反对观点则担心经济走弱使人工智能资本支出放缓。本季度末公司有39亿美元流动性，季度结束后额外筹集1.74亿美元远期股权资金。

Realty Income凭借超50年运营历史和保守资本配置文化保持优势，连续671个月支付股息。本季度全球投入28亿美元，体现投资平台不放弃标准持续投资。关键在于数据中心业务机会增加时能否保持审慎选择。

Realty Income收购北弗吉尼亚两个在建数据中心80%股权，潜在IT负载最高48兆瓦，设施建设前已100%预租给投资级客户。定制化建设降低租赁风险，预计初始现金租赁收益率6.9%，初始租赁期限10年，年租金增长率2.0%。市场数据中心空置率低、电力供应受限、新交付项目有限，优质供应稀缺。但批评者担忧超大规模数据中心建设有泡沫，若电力供应延迟等，开发周期可能放缓。

要实现估值重估，市场需将其视为能持有人工智能基础设施的平台。接下来关注更多定制化建设或预租项目、不降低标准增加数据中心业务、核心运营业绩良好。若超大规模企业数据中心项目支出放缓、业务过于专业、AFFO指引无法实现等，会削弱发展势头。

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