一城一策持续松绑！地产股的投资机会又到了？

作者:charliehua

在2月26日，市场一改前期爆炒科技5G概念的风格，一个久违的板块出现普涨，那就是房产股。

在香港交易所的房地产行业中可以看到，盘中金地商置一度大涨超10%领先。其次市值较大的内房股如中国奥园、世贸房地产、美的置业盘中涨幅超过4%。时代中国、万科企业盘中也有超3%的涨幅。

来源：wind，华盛证券

不过在26日，恒生指数仍然呈现下跌的走势，地产股又是为何能呈现普涨呢？

这与一系列围绕地产行业的政策持续出现重磅利好有关系。

首付下调至20%，公积金二套优惠

近日一则消息获得了广泛的关注：

浙商银行下发了调整个人贷款通知，对非“限购”城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成（30%）调降至二成（20%）。

这一消息公布也引发了广泛对于房地产政策放松的议论。因为一直以来全国大部分的地区和银行都执行首套房首付三成的政策。

实际上根据央行、原银监会2016年2月发布的调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。而限购城市仍执行首套房首付比例三成的政策。

如果说浙商银行的政策还不够利好，那么河南驻马店发布的政策则称得上是多管齐下地鼓励买房。

来源：官网

首先，将用住房公积金贷款来买房的首付下调至20%。

来源：官网

其次是对于不同的人才乃至农民工，买房还有补助政策。门槛还不是很高，比如大中专以上毕业生就每平米补助150元。

来源：官网

最后是明确提出降低个人房贷的利率。

来源：官网

不得不说，河南驻马店的政策利好非常全面且直接。

而广西南宁在2月23日同样也出台了非常重磅的购房利好，一点不输河南。

在2月23日，南宁市发布的《调整住房公积金贷款政策通知》中，首先是允许了申请住房公积金贷款购买二套房，其次是出台了职工个人以及家庭购买二套房或第二次申请住房公积金贷款时，首付款比例不低于40%。

这也意味着二套房的首付政策也有地区出现下调。

此前2月12日，西安、无锡、上海、南昌、浙江等多个省市密集推出了房地产企业支持政策，主要政策措施包括：缓缴土地出让金、降土地保证金比例、引导信贷合理适度增长、预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等。

自 2月 13 日开始，如合肥、福州、沈阳、苏州、衡阳、驻马店等多个城市又接力对购房者推出了房地产支持政策。

对此华创证券的观点认为，近期地方政府密集出台房地产支持政策，一方面是希望稳房地产以此稳开工、从而稳经济，另一方面则希望稳房地产以此稳土地市场、从而稳财政。

在这双重诉求下，预计在房住不炒的大原则下，后续地方政府的一城一策力度或将进一步加大，并且供给端（房企）的政策较需求端（购房者）政策会更大力度、更早时间地获得推进。

利好政策有望持续，可关注中国奥园、融创等

对2020年房地产开发方面，华创证券认为肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响。但近期政府稳经济诉求进一步加强，财政与货币也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强。

预计逆周期调控力度将进一步加大，在房地产板块低估值下将进一步增强估值向上弹性。

那么在2020年优质房企可以关注哪些呢？

首先一只就是孙宏斌创立的融创中国。

来源：华盛证券

知名的投行瑞银在最新的报告指出，融创中国在2月24日发出盈喜，预计2019年净利润同比增长超过50%，高于瑞银此前预期的增长39%。融创指出增长主要由于物业销售交付面积增加。

而瑞银也重申对融创中国的“买入”评级，并续为行业首选，股份目标价60.8港元。

瑞银认为，融创为行业中最收益于近期政策对开发商融资的放松。长期而言，融创孙宏斌强劲的土地收购能力，特别是并购陷入困境的房企项目，及其文化旅游业务的能力让瑞银印象深刻。

另外，融创当下股价相当于2020年市盈率4.8倍，对比瑞银覆盖研究的房企平均市盈率6.1倍，有着明显低估的空间。

来源：华盛证券

其次2月25日晚间，中国奥园发布公告，受益于交付买家总建筑面积的增加，预计公司2019年核心净利润同比增长超过50%。据了解，中国奥园在2018年实现了30.7亿元人民币的核心净利润。

在刚刚过去的2019年，中国奥园首次跻身千亿房企军团。全年实现合同销售金额1180.6亿元，同比增长29%；合同销售面积约1168.5万平方米，同比增长32%；平均售价约每平方米人民币10103元。

CIMB认为尽管受到新冠疫情影响，预期中国奥园在2020年仍能实现高于行业平均水平20%的增长。中国奥园目前有70个城市旧改重建项目，其中大湾区占比高达75%，这也为接下来的业绩提供了充实保障。

CIMB给与中国奥园的目标价为16.4港元，相当于现价有近50%的涨幅空间。

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