新股聚焦 | 净利润2年增2倍！兴业物联能否接棒物业新股热潮？

作者：华光charlie

招股信息速览

来源：招股书

兴业物联服务于2月25日-2月28日招股，公司发行1亿股，其中90%为国际配售，10%为公开发售。另有15%超额配额权;每股发行价1.5-2港元(单位下同);每手2000股，预期3月9日上市。

一、公司概况：来自河南的百强物业

兴业物联服务集团成立于1999年，是河南省的物业管理服务供应商，特别致力于为非住宅物业提供物业管理及增值服务。根据第一太平戴维斯报告，按2018年在管物业建筑面积计算，该公司是河南省第四大非住宅物业管理服务供应商，占2018年河南省市场份额约0.6%。

2019年，根据中国指数研究院及中国房地产Top10研究组，就综合实力而言，兴业物联位列于中国物业服务百强企业排行榜第67位。

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兴业物联服务集团的在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、三幢政府楼宇及一个工业园，总建筑面积约为240万平方米，而合约物业组合的总建筑面积约为410万平方米。

公司大部分在管物业是由关连公司正商集团开发。从股权结构看，重组前正商发展持有兴业物联75.45%股权。正商集团是中国房地产开发商及房地产开发一级资质企业。

据克而瑞2019中国房地产销售数据，正商地产全年权益金额为510.6亿元，排名第51，操盘面积442.6万平方米，排名第39。

2018年及2019年，就综合房地产开发实力而言，正商集团获中国房地产业协会评为中国房地产开发企业50强，而按合约销售金额及已出售建筑面积计算，于2012年至2018年连续七年位居河南省郑州市房地产开发商首位。

二、财务数据：净利润两年涨近两倍

兴业物联的业务营收来源于物业管理及增值服务和物业工程服务。比较特色的是，从2017年起兴业物联开始为正商集团提供物业工程服务。包括规划、涉及及安装保安及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统等。

截止2019年前三季度，兴业物联物业管理及增值服务收入占比87.8%、物业工程服务占比11.6%，剩下的0.6%收入来自副食品供应服务。

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从财务状况上看，兴业物联的营收从2016年的4728万元人民币增长至2018年的1.31亿元人民币，复合年增长率为66.4%。而最新的2019年前三季度实现营收1.27亿元人民币，同比增长41.9%。

而净利润方面，兴业物联的2016年实现净利1150万元增长至2018年的3420万元人民币，增长近2倍，复合年增长率达72.5%。

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值得一提的是兴业物联的毛利率水平很高，2018年其毛利率高达47.5%。这在已经上市的港股物业股和已经递表的物业股中排名前列，超过知名的物业公司雅生活服务、碧桂园服务等。

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三、行业概览：持续增长的物业面积和物业费

近年来，随着城镇化进程加快、国民生产总值及人均可支配收入不断增加，中国的在管物业总建筑面积快速增加。根据第一太平戴维斯报告，中国在管物业总建筑面积由2012年约153.9亿平方米一直增加，并于2018年达约259.8亿平方米。

根据第一太平戴维斯预测，在2018年至2023年，全国在管物业总建筑面积将保持年复合4%的增长率。

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对于物业费的趋势，第一太平戴维斯估计，整个物业管理行业的收益将继续增长。自2019年起每年假定平均增长约11.5%，我国物业管理公司总营收到2023年将达到约人民币11870亿元。

目前物业管理行业较分散且竞争激烈，大型物业管理公司已加快扩张步伐，以透过有机增长及并购增加其市场份额及实现较好业绩。中国物业服务百强企业在管建筑面积的市场份额已由2012年的13.5%增长至2018年的38.9%。

四、核心竞争力以及风险点

核心竞争力

1、具规模的物业管理服务供应商并且为中国物业服务百强企业；

2、在河南省郑州市拥有得天独厚的地位，可充分借助中国物业管理行业的整体增长；

3、倚仗正商集团庞大的项目组合；

4、拥有经验丰富的专业管理团队，及对安全、环境及质量的郑重承诺。

风险点

1、在管物业组合或未能按计划增长；

2、无法保证能获得新物业管理协议；

3、未来增长将取决于正商集团的前景，原因是兴业物联收入的主要部分来自向正商集团开发的物业提供的物业管理服务及物业工程服务；

4、前期物业管理协议或物业管理协议若终止或不获续约，可能会对业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；

5、劳动成本及分包成本或会出现波动。

五、估值及申购建议

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从规模上看，兴业物联如果成功上市，其210万平米的在管面积在所有的上市物业管理公司中是最小的。与其形成类比的公司就是2019年10月成功上市的鑫苑服务，这家同样出身于河南的物管公司在管面积达1600万平方米，目前是上市物业股中最小的。

按照兴业物联服务2019年上半年营收与下半年持平来计算市盈率，其发行市盈率有望在14.5至19.4之间。而目前港股物业板块的平均市盈率也在30-40的区间，这样来看兴业物联还有明显上行空间。

结合如鑫苑服务、和泓服务上市首日涨幅高达41.83%、34.38%，兴业物联服务在上市初期也可能因市值、流通股较小迎来上涨。

但值得注意的是物业行业的长线投资逻辑更倾向于规模和母公司实力，所以投资者也需谨防像鑫苑服务上市后持续下跌的风险再次出现。

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风险及免责提示：以上内容仅代表本文作者的个人立场和观点。投资者在做出任何投资决定前，应结合自身情况，考虑投资产品的风险。必要时，请咨询专业投资顾问的意见。本文不构成任何投资建议，对此亦不做任何承诺和保证。