美国房地产市场退烧,美联储激进加息影响显现

美国房地产市场退烧,美联储激进加息影响显现
2022年09月23日 08:44 界面新闻

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  为了遏制40年来高位的通胀美联储在9月21日连续第三次加息75个基点,将联邦基金利率目标区间上调至3%-3.25%,为2008年初以来的最高水平。

  作为对美联储利率政策变化最敏感同时也是最直接受影响的房地产行业显现出降温迹象同一天美国全国房地产经纪人协会NAR发布的数据显示房屋销售持续疲软8的现房销售量环比下降0.4%,同比下降19.9%。

  经季节性调整后的年化从7月的482万套降至480万套这已经是连续第7个月放缓。具体来看全美四个主要地区的月销售额环比情况有所不同,两个地区出现增长,一个保持不变,另一个下降。

  AdvisorPerspectives网站文章将最新数据放到历史纬度中进行对比试图说明目前走势所处位置。文章称,在汇集了NAR1999年以来季节调整后的房屋销售年化数据制成的图表中清楚地看到2005年房地产泡沫达到顶峰之后急剧下降2008年大衰退之后的第一年左右销售额一直不稳定

  虽然美联储不设定抵押贷款利率,但它通过货币政策的实施对其产生影响。受此影响,美国固定抵押贷款利率已出现了“前所未有”的波动在过去52周内30年期固定抵押贷款利率已从2.93%涨至6.28%,波动幅度前所未有”

  住宅贷款抵押公司房地美(Freddie Mac)的数据,8月份30年期传统固定利率抵押贷款的平均承诺利率为5.22%,低于7月份的5.41%。9月份更是连续第六个月达到5%或更高的抵押贷款利率。上周30年期住房贷款的平均利率一度升至6.02%,2008年以来首次突破6%大关。一年前,该利率平均为2.86%。

  上一次美国长期平均利率如此之高是在2008年11月,就在房地产市场崩盘引发大衰退之后。

  NAR首席经济学家Lawrence Yun表示抵押贷款利率上升明显阻碍了房地产市场8月的销售报告就是最新的证据尽管如此房主表现良好几乎不存在不良房地产销售,房价仍高于一年前

  美国的房价正处于有史以来最长的上涨周期8月份所有住房类型的全国房价中值同比上涨7.7%至389500美元。这标志着连续126个月的同比增长,是有记录以来最长的连续增长时期不过,中位销售价格在6月份达到创纪录的413800美元后已经连续第二个月回落,这是价格在初夏见顶后下降的通常季节性趋势。

  房价以及抵押贷款利率的同步上涨使得购房者的负担能力降低,进一步冷却了一度炙手可热的美国房地产市场。据房地产信息公司Zillow的分析,较高的房价和抵押贷款利率已将典型房屋的抵押贷款支付从每月897美元推至1643美元,在过去三年中增长了83%。

  飙升的住房贷款利率不仅降低了购房者的负担能力还打击了过去几年紧盯超低利率的房主卖房的意愿这又会限制可供出售的房屋数量。Lawrence Yun认为这种锁定效应正在影响库存,预计未来几个月甚至未来几年库存都将保持紧张

  房地产经纪公司发现,在截至9月11日的四个星期内,房屋挂牌量同比下降19%,为2020年5月以来的最大降幅。NAR表示,截至8月底,市场上约有128万套房屋,比7月下降1.5%,与去年8月持平。按照目前的销售速度,待售房屋库存相当于3.2个月的供应量。这与7月持平,高于去年8月的2.6个月。在买家和卖家之间更加平衡的市场中,通常有5- 6个月的供应量。

  供应紧张还体现在房屋出售的用时上平均而言,8房屋售出时为16天,高于7月的14天低于去年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市时间不到一个月新冠大流行之前,房屋通常在挂牌30天后售出。

  另外从不同房型的纵向对比数据来看8月份单户住宅销售量经季节性调整后降至428万套,环比下降0.9%,同比下降19.2%。8月份现有单户住宅价格中位数为396300美元,同比上升7.6%。

  8月份现有公寓和合作公寓的销售量经季节性调整后的年率为52万套,环比增长4.0%,同比下降24.6%。8月份现有公寓价格中位数为33.37万美元,年增长率为7.8%。

  NAR主席Leslie Rouda Smith说从某种意义上说,我们看到购房过程恢复了正常,那些疯狂的竞价战基本上已经停止了

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责任编辑:李园

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