一、本土优质房地产蓝筹公司

　　房地产行业本土优质蓝筹公司之首是且只能是万科，笔者理解优质蓝筹的含义应为行业代表性、行业领跑者，也许一千个人，一千个万科，笔者所理解万科的代表性和领跑者集中体现在：

　　1、业绩持续高成长的优秀记录，规模优势和规模经济。资料显示，1995年以前上市的311家上市公司中，能够保持营业收入和净利润持续增长的只有3家，万科就是其中之一。2000-2009年的十年中，万科销售收入复合增长率29%，净利润复合增长率35%；基本每股收益仅在2008年出现同比下降。万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，2007年开始成为全球住宅销售冠军，蝉联至今，领先优势在扩大（07年销售额520亿，10年预计超过850亿）；截至目前公司开发业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市，拥有房地产开发资源超过4000万平米建筑面积。目前万科总资产1600亿，归属母公司权益398亿。

　　2、首创卓有成效的商业模式，优秀的经营管理能力。公司在行业发展初期就探索和确立了“低毛利、高周转、快开发、坚持住宅销售、透明干净”的开发模式（我们简称为万科类模式），这种模式在2004年后为更多积极进取的后起之秀所努力学习，在一定程度上促进了行业的高成长。同期行业中很多成长性公司往往因解决不好规模扩张、周转效率和业绩增长的协同问题而失败或迷茫。公司第一个10年是加法战略，到第二个10年是减法战略，2004年前瞻性地提出“均好中加速”。过去的表现证明，万科在把握市场机会和资源整合能力上的表现值得信赖。

　　高成长的业绩、规模优势和规模经济、优秀的经营管理能力最终都是在一定机制下人创造出来的，2008年笔者曾经提出万科"人力胜过物力和财力"的竞争优势。因此一家公司能否成为优质蓝筹公司，科学有效的机制和优秀团结的团队非常重要。近年来不断有更多的公司沿着万科类模式成长为优质蓝筹公司，例如保利地产、金地集团等等。

　　二、海外房地产公司发展借鉴

　　优质蓝筹公司也会不断地遇到宏观、行业、公司等方面的挑战，与他人不同的是最终他们能够克服挑战走向更大的成功，所以终极竞争优势是人和机制。他山之石，可以攻玉。美国1960年代和香港1970年代龙头开发商的持续发展战略或者转型可资借鉴。

　　1960年代开始美国住宅开发商龙头陆续开始了各自的转型之路。例如：帕尔迪选择提供标准化产品和进入更多细分市场来保持持续高增长；Toll Brothers切入建筑产业链，获得内部一体化成效；KB Homes开始提供住宅金融服务。以帕尔迪为例，公司能够提供25种基本设计蓝图，为每一类客户量身定制产品，同时拥有住宅建造过程中包括墙体、楼板在内的各种设施的标准化制造能力，能针对不同地域、不同客户进行模块化开发。

　　1970年以后的香港开发商龙头，几乎面临着和今天内地开发商同样的问题，最终他们不约而同的选择了向“住宅销售+商业持有”模式的转型。例如：1971年新世界持有新世界中心，1977年新鸿基自留持有新鸿基中心、沙田新城市广场，1978年长江实业自留持有环球大厦和海富中心，1979年恒隆持有旺角中心。

　　从上述美国和香港的案例来看，优质蓝筹公司的持续成长能力很重要。我们也看到，国内一些龙头公司在商业模式上做类似美国、香港开发商龙头当时类似的开拓，例如：保利地产加大对商业地产的开发和持有力度，金地集团加大了对房地产金融的渗透。而万科，似乎还在坚持以住宅快速开发为特征的万科类模式，他们的发展策略正在：进入更多的二三线城市；打造更长的产品线，做全产品线开发商；通过产品标准化来维持高周转；驶向蓝海，满足新的细分市场需求；参与保障房开发。相信他们的这些努力将会获得很好的收获，带给股东更好的回报。

　　【作者：孙建平，国泰君安证券房地产首席分析师，2007、2008、2009年三次新财富房地产行业最佳分析师第一名。】

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　　□ 国泰君安证券 孙建平