政策背景：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　行业分析：政策变化对资本市场房地产板块的影响程度取决于政策走中的力度和节奏，本质是在房价与经济复苏之间的抉择。

　　 合理的选择是房价与经济复苏之间的中间路线。保刚性和改善性需求，压投资投机性需求；平抑局部泡沫化的一线城市房价，支持二三线城市城镇化等，房价调控政策根据市场量价反应边走边看，市场与政策相互抗衡。区别对待不同区域和需求、力度和节奏适当的调控政策和恢复稳定表现的行业量价水平，有助于维持开发商开工投资和正常拿地的信心，进而维持经济复苏的良好趋势。

　　 从目前房地产投资对固定资产投资贡献度、地方卖地财政收入、非地产行业对宏观经济复苏贡献度等指标看，宏观经济环境尚不完全支持如此大力度、密集式的房地产打压。

　　 加大土地供应和保障房开发，是目前更理想的政策选择，既增加供给平抑房价涨幅，又避免通过信贷猛烈打击需求；既能实现控制房价上涨过快和保民生的目标，又不影响房地产投资和经济复苏，尤其是和中央4万亿投资密切相关的地方配套财政资金也有望得到保证。卖地财政收入增加也将增加保障房开发资金。

　　 投资策略：国泰君安认为，鉴于市场和行业趋势没有出现反转式变化，且主流公司10年业绩保持45%增长通过预售基本确定，目前行业一线公司10年估值17倍左右、二三线主流公司10年估值14倍左右，估值吸引力上升，维持行业增持投资评级。投资者可考虑逐渐逢低战略性建仓，尤其是估值在15倍以下的二三线城市代表股票，如卧龙地产、名流置业、信达地产、新湖中宝、苏宁环球、建发股份、荣盛发展等品种，以及商业模式独特、优势突出的华侨城、张江高科、金融街等个股。