□ 本报记者 贾 丽

　　华丽家族借壳SST新智上市，作为地产商借壳成功案例之一，似乎未实现华丽“变身”，仅靠股权转让支撑业绩。

　　2009年8月28日，华丽家族发布《非公开发行股票预案》，为苏州太上湖二期和收购新天地项目剩余股权募集资金。

　　令人奇怪的是，为何去年刚刚实现上市，信誓旦旦置换进优质资产的华丽家族，刚上市一年就开始融资？

　　为何上市一年就融资？

　　2008年7月16日，在停牌近5个月后，SST新智通过吸收合并上海华丽家族(集团)的方式，主业转变为房地产开发与经营。华丽家族成功借壳SST新智上市。

　　根据当初《收购报告书》，SST新智净资产的评估值为10884万元，其全部资产和负债(含或有负债)的转让价格确定为1.1亿元。华丽家族将其全部资产一次性注入上市公司，当时借壳上市注入的资产都是优质资产，怎么过了一年就要市场上筹划着如何获取资金？

　　华丽家族证券代表李元接受记者采访时表示：“现在融资是为了募集旗下两个项目的建设，此前公司出售部分商铺使得公司资金较快回笼。”

　　值得注意的是，为了回笼资金，华丽家族一直在往外“吐东西”，而这些大多是前身SST新智的“命脉”。

　　借壳上市之后，华丽家族选择一次出售而不是自主经营。2009年6月1日，华丽家族发布公告称，公司全资子公司上海华丽家族商业投资公司于5月25日向自然人叶罗彬、汤斯捷协议转让“依云湾花园”17911平方米商铺，转让价2亿元。

　　华丽家族表示，为了节约交易成本，并尽快收回资金，该处现房的出售以项目公司股权出售的方式实现整体销售。该次出售获得净利润6589.65 万，该次出售有利于提高公司整体资产的盈利能力并能满足公司的现金流、改善公司的财务状况。

　　据了解，华丽家族子公司此次出售依云湾花园商铺的平均价格为每平方米1.12万元。根据实地考查的业内人士指出，当地周边商铺为2万元左右每平方米。此次转让一度引起业界人士和投资者的质疑，认为其出售依云湾花园商铺明显低估，有高买低卖之嫌。

　　华丽家族对此在接受记者采访时也正面作出回应。

　　李元认为：“公司与出售方自然人没有关联，也没必要低价出售，质疑是没有道理的。”

　　对于价格争议，他告诉记者：“很多人是不了解这个情况的，2万元是沿街商铺价格，而依云湾花园商铺是楼上楼下的，性质完全不同。同时也存在一次性成交和分开成交价格差异。当时借壳新智时，对这部分资产评估的价格没有那么高，而且今年房地产市场也不景气，价格下降很正常。”

　　中银国际地产业分析人士告诉记者：“整体出售这个项目资金回笼比较快，接手的自然人福建一个商会人士，相对来说该项目转让还是符合商业化的运作。”

　　截止2009年6月30日，华丽家族股本总额为5亿元，总资产为30亿元。沪深两市目前100余家上市房地产企业的算术平均总股本超过8亿元、算术平均总资产超过70亿元，公司股本规模和资产规模远低于行业均值。规模不大的华丽家族在上市未满两年之际就迫不及待开始融资。

　　转型地产资金吃紧

　　收益靠股权转让支撑

　　华丽家族入驻SST新智之后，并没有如理想中的实现华丽“转身”，在重组之后公布的首份2008年半年报中，实现营业收入2.16亿元，比上年同期下降32.29%；净利润5962.58万元，同比下降11.84%。收入几乎全部来自上年预收款的结转。

　　华丽家族的土地储备几乎仅有苏州太湖国家旅游度假区核心区地块和卢湾区第43号街坊，面积分别是567440.8平方米和20084平方米。

　　由于地产业遭遇寒冬。2009年半年报显示，华丽家族经营活动产生的现金流量净额为-7070.8万，资金链显紧张。李元接受记者采访时并没有否认遭遇资金紧张局面：“对于任何一家房地产公司来说，资金都是个问题。”

　　转型为地产的华丽家族没有避免房地产企业的资金紧张困境。实际包括依云湾花园的出售，除了时至今日，华丽家族2009年上半年收益几乎都是靠股权转让来支撑。

　　据了解，华丽家族转型之后收入主要来源于装饰和宝山顾村依云湾项目商业现房的股权转让。

　　华丽家族09年中期业绩收入中，装饰实现收入4600万元，商铺股权转让实现投资收益8346万元。预计全年装饰和绿化业务贡献净利润2400万元左右，商铺股权转让贡献净利润6589.65万元。

　　南京证券分析师包晓霞认为，09年中期业绩的主要来源于装饰和商铺股权转让，华丽家族及三个子公司获得的财政补贴也将为公司09年中期青黄不接的业绩贡献绵薄之力。

　　华丽家族上半年盈利主要来自依云湾项目的整体出售，经过一年来的两次资本出售，转型之后的华丽家族，目前开发的几乎只有上海新天地和苏州太湖项目，那么华丽家族未来的利润支撑点在哪里？

　　据了解，日前华丽家族此次发出太上湖和新天地43 号两个项目公告定向增发预案，为太上湖二期和收购新天地项目剩余股权募集资金。

　　根据《非公开发行股票预案》，拟增发1亿股，募集资金不超过13亿元，其中5亿元用于收购盛大地产持有的上海新天地项目48%股权，8亿元用于苏州太上湖项目二期的投资开发，增发价格为13.25元/股。

　　大多数分析人士认为，在没有新增土地储备情况下，公司未来利润将依靠苏州太上湖(原黄金水岸)和上海新天地.43 街坊两个项目，而这两项正是华丽家族此次增发募集资金投向的资产。

　　增发资产是否优质？

　　那么，这两个华丽家族未来的台柱子资源是否为优质资产呢？

　　李元告诉记者：“对公司来说，这两个项目很具有开发潜力，目前开发的上海、苏州两项目均为中高端物业。”

　　据了解，苏州华丽家族。太上湖项目二期位于苏州太湖国家旅度假区，为住宅用地。占地面积181，475.4平方米，总建筑面积272，215.6平方米，华丽家族预计总投资19.15亿元。项目计划2009年11月正式开工，部分低层住宅将于2010年第3季度达到预售标准，并将于2010年底交付业主使用同时确认相应的销售收入。

　　中银国际分析师认为：“苏州太湖项目主要在赶工期，融资做二期和三期的开发，项目离太湖比较近，太湖区域这种地比较少，房价大概2万元每平方左右，公司拿价比较低，资产质量还是不错的。”

　　同时，华丽家族拟收购的弘圣房地产主要从事“新天地.43号街坊”项目的开发建设，项目总投资27亿元，位于上海市卢湾区，总建筑面积137，442平方米，预计2012年全部竣工。

　　华丽家族表示，上海新天地项目为配合世博专用线——地铁13号线的建设工作，该项目地下与地铁站体相结合部分已于2007年底开工。目前项目周边类似物业平均售价已超过6万元/平方米，预计未来可产生较大的经济效益，如全部对外销售预计可实现销售收入约60-70亿元，净利润约16-20亿元。

　　上述中银国际分析人士告诉记者：“上海新天地项目位于上海核心城区，为地铁10号线和13号线的交汇处。该项目升值潜力大。该项目产生利润最早是2010年，但是还很难讲。”

　　但是他认为：“目前来看华丽家族能够结算的项目已经不多了，仅靠开发的这两块项目未来支撑有限，长远来说需要这家公司扩张。”

　　分析人士指出：“我们推后对公司项目结算速度预测。 虽然尽管预计太上湖一期别墅开盘后热销可能性较大，但公司今年将不会有太多的项目结算。由于上海新天地项目在2012年前不能为公司贡献收益，2010年-2011年公司的收益主要来源于苏州项目。如果此次能增发成功，无疑将加快公司两个主力项目的推进。”

　　增发困难重重

　　为何执意逆势而上？

　　华丽家族的增发路是否又能顺畅呢？

　　对于增发进程，李元告诉记者：“目前公司在准备材料，还需要股东大会通过等一系列程序。”

　　业内房地产分析人士告诉记者：“随着去年上市公司增发等融资渠道逐渐收窄，增发对房地产企业来说还是有一定难度。”

　　华丽家族主营业务转型为房地产开发后，所需资金主要来自自有资金及银行开发贷款。“前期银行对开发房放的还是比较松，即使不融资，华丽家族开发这两块项目也恐怕不是难题。融资13个亿对于这两个项目而言绰绰有余，而剩余的钱上市公司如何运作恐怕就不为人知了。”一位熟悉公司的人如是说。

　　“需要警惕房地产企业通过上市、增发等渠道进行融资，再次掀起圈钱‘高潮’。”业界知名房地产业内分析人士告诉记者。

　　接近华丽家族人士透露：“目前除了融资的这两块项目，暂时没有其他项目，但是已经在上海地区有所行动，公司正在吸收上海市场的一些项目。”

　　“由于开发、销售、结账、形成利润特殊过程，房地产企业开发收益都有一定的周期，有延续性，未来不排除其他收入来源的可能，同时很有可能继续新增项目。”李元透露。

　　实实虚虚，也许更多的外面人看不清楚，只有时间来印证。然而无论如何刚改头换面的华丽家族，更希望被人看到的是一个星星的升起而不是又一次陨落。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。