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　　□本报记者 高改芳

　　“我有一个投资自己也拿不准，你可以参考一下。” 上海的张先生和记者分享他的投资经。张先生目前自己经营一家电子配件公司，雇员10人左右。不久前，张先生投资20万元购买了筹建中的赛格电子广场的一个铺位，该项目位于昆山花桥国际商务城，项目即将结构封顶，大约2009年12月底试营业。

　　“一个铺位大概20万，10年保证年收益8%，10年后可以拿回本金。我想留个铺位将来摆摊、养老。”张先生这样规划。

　　对此，专业人士表示，商铺投资的回报率高于普通住宅，但因商铺转租转售比普通住宅困难，风险也更大，投资前一定要做好充分的调查。

　　项目诱人

　　张先生所投资的赛格电子广场的铺位，项目介绍非常吸引人：江苏省“十一五”重点项目，由美国著名策划公司整体规划。项目未来由深圳赛格集团统一经营管理，昆山赛格电子市场是赛格集团在全国直营的第九家店，主要经营电子元件、仪器仪表、电子工具等。

　　“经营管理公司会向您租借商铺。一次性和您签十年的委托经营合同，前四年以每年8%一次性抵扣进房款，第四到第八年8%，第九、十年9%逐年给付租金。这样您可以算一笔账等到第十年的时候您的投资汇报率已经高达82%。当然，为了保证您的权益，第五年开始每年我们会有银行为您提供担保。”项目推介书中这样表述。而且可以贷款购买商铺，最多可以贷五成，最长可贷十年。

　　“开发商很会玩数字游戏，其实项目的本质是这样的：前四年每年收益8%抵扣房款，相当于房价打7折出售。假如一个铺位20万，那么实际售价就是13.6万。再贷款50%，那么首付就是6.8万。开发商筹集的钱用来造商场和前面几年运营。”张先生分析得头头是道。

　　“吸引我的当然不是这些广告词。”张先生解释，“我到昆山花桥看过，觉得那个商圈的确很有发展潜力。最重要的是，我是做电子仪器出身的，完全可以经营这个铺位，并不完全是出于投资商业地产的目的买这个铺位的。”

　　买铺有道

　　一位与房产商合作的人士分析，张先生的商铺投资计划中潜藏不少风险。

　　首先，目前房产开发商的资金链都相当紧张。开发商能否如承诺的那样，如期把商铺交付使用还不确定。“第五年开始每年会有银行为投资者提供担保”这一条款本身就表明银行对这个项目也在观望。

　　对上述问题张先生也看得很明白。“接下来这3、4年期间，如果开发商顶不住倒掉，那我只好独自还贷，并且可能成为没人租的烂尾楼。如果4年的危险期过去了，我能拿到稳定的回报，10年以后就能拿回本金，并且拥有了一套商铺的产权。不冒险怎么能赚钱呢。”他这样分析。

　　其次，项目所选地块究竟能否成为设想中的“商圈”，人气是否如希望的那样高涨，这些都是很难确定的因素。

　　“张先生可以自己经营所买商铺，降低了他的投资风险。但这只是个案。一般的商铺投资需要考虑更多问题。”一位有多年商铺投资经验的人士分析。

　　他介绍，投资商铺和投资住宅一样，地段非常关键，交通便利、周围商业氛围浓的，自然投资价值高。其次要看商铺的经营用途。如果是电子加工厂、电脑配件厂等周围的商场，该商场又经营电子器械，那么发展前景可能会比较好。总之，买商铺要看项目规划、开发商经营能力、旗舰店进驻情况，更要有耐心“守热”商场。

　　“一般来说，租金总价比能达到7％就是值得投资的商铺了。”该人士指出。

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