“售转租”强力冲击下租金下滑

　　□本报记者 唐文祺

　　据上证房产指数办公室合作单位———上海房产之窗网提供的数据显示，7月份，上海房屋租赁指数为999点，与6月份相比下降2点，环比降幅为0.16%。

　　从整体上海租赁市场情况来看，由于受政策影响，有部分业主将手中挂牌房源进行 转租，从而使得租赁市场供应充足。7月份，各类房屋租赁行情呈现出不同变化。其中，高端商品房由于供需平衡，租金小幅上扬；普通商品房却是供大于求，导致租金下降；售后公房 的租赁市场则同样由于房源略显过剩，使得租金行情降温。

　　高端

商品房租赁行情走俏

　　上证房产指数办公室得到的数据表明，7月份高端商品房的租金行情有所上扬，小幅微涨了0.03%。其中，两室

户型租金上涨了0.1%，三室户型租金下降了0.09%。

　　在外资限购等政策相继出台之后，部分原本有意向购房的境外人士开始持有观望心态，以租房形式进行过渡。受到这种市场态势影响，上海市中心地区部分板块的租赁市场交易活跃。从租金涨跌的区域分布看，静安寺板块租金涨幅相对较大，为2.5％；打浦桥板块、徐家汇板块、镇宁路板块和新华路板块在7月份的租赁成交量明显提高，租金小幅上扬。

　　中原不动产分析师介绍，虽然新政对市场有所影响，但对于上海市中心部分投资回报率较高的楼盘而言，转租之后的获利表现较为乐观。如静安区新闸路板块的中凯城市之光，目前一房租金为8000元/月左右，二房租金在12000-13000元/月。但也有部分中短期投资客比重较集中的板块，由于租赁市场供应量增长过快，导致租赁需求一般的市场租金有下降趋势，其下调幅度在5%左右。

　　次新房租金下滑最多

　　从普通商品房租赁市场来看，7月份的租金环比下降0.8%。其中，两室租金下降0.3%，三室租金下降了1.2%。

　　我们发现，由于买卖交易仍旧呈现胶着状态，部分原先打算购房的客户并不想即时入市。上证房产指数办公室得到的数据显示，目前采用暂时性租房过渡的客户群体约占到前期总购房客户的10％左右。但从普通商品房租赁市场来看，虽然租赁客户群体数量有所增长，但整体市场仍然呈现供大于求的态势。

　　美联物业市场研究部提供的资料表明，近期上海各区域次新房的租赁价格平均有15%左右下降。而部分投资客集中的楼盘，更是由于租赁房源的供大于求，使得租赁挂牌价格纷纷跳水。从总体市场来看，三室的租赁房源供应量放大最为明显，因此租金的下降幅度相对最大。

　　房源供应过剩影响行情

　　在低端租赁市场，7月份的供需关系仍然基本平衡，市场平均租金轻微下调，降幅为0.4%。随着大学生租赁高峰期的结束，售后公房的租赁市场进入平稳期。在高校周围房源比较充足的区域，如虹口区的曲阳板块、杨浦区的五角场板块，因房源略显过剩，租金出现了轻微下调态势。

　　同时，也受到普通商品房“售转租”的影响，原售后公房的承租客的目标开始改变。由于普通商品房租金下降幅度明显，租房时议价空间较大，且合租、群租也可减少月租金负担，因此承租客纷纷转向租赁普通商品房。相应的，租赁客源的减少对售后公房的租金产生影响，从而使得市场平均价格有所下降。