供求双疲软 上海新房市场“量价齐跌”

　　□本报记者 柯鹏

　　7月份，随着楼市调控新政的逐步细化与实施，上海住宅成交量、价双双下跌。据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的数据，7月份的住宅指数为1686点，环比降幅为0.71％，同比上涨6.57％。7月，上海住宅成交结构明显向外环以外、小户型、低价位住宅倾斜，成交价格下跌，这是住宅指数微跌的主要原因。（见图1 ）

　　图1：7月份上证新房指数

　　数据来源：中国房地产指数 系统（CREIS）

　　配套房新增占比逾4成

　　7月份，全市新增住宅供应量为177.63万平方米，较上月减少14.23%，其中配套商品房为72.23万平方米，占住宅总供应量的40.67%，较上月增加11.68个百分比。

　　从分区来看，7月新增供应量前3位的区域是松江区、南汇区和浦东新区，分别为51.69万平方米、40.60万平方米和35.37万平方米。黄浦区和虹口区没有新增供应量。

　　从新增供应量的环间分布来看，外环以外新增供应量所占比例有较大幅度上升。外环以外依然是新增供应量的主力，新增供应量达到129.79万平方米，占总供应量的73.07％，比上月增加了7.18个百分点；内环以内新增供应量最少，新增供应量只有16.73万平方米，占总供应面积的9.42％；内外环间新增供应量为31.08万平方米，占总供应量17.50％。

　　商品房成交量下跌一成

　　7月份，上海商品房交易量承接6月的减势继续下跌，全月共成交商品房210.34万平方米，较上月减少9.98％，同比增幅为81.93％。

　　受新政的影响，7月份的住宅成交量继续6月下跌走势减少，外环以外、中低价位、中小

户型住宅成交比例增加明显。另外，7月上海住宅的新增供应量减少，配套住宅所占比例较6月明显增加。

　　7月份，上海全市共成交住宅13527套、154.22万平方米，分别比6月份环比减少了3.33％和8.97％；较去年7月同比增长了86.50％和98.31％。进入7月份，随着政策的逐步实施，购房者观望情绪进一步加重，加上传统的

房地产销售淡季来临，消费者推迟了购房时间，这其中也包括部分刚性需求。(见图2)图2：2005年1月－2006年7月上海住宅成交走势

　　数据来源：国家统计局、CREIS

　　郊区化购房趋势明显

　　从成交区域结构看，7月上海住宅成交内环以内所占比例减少，外环以外所占比例增加，郊区化比较明显。

　　7月份，上海内环以内成交量为18.11万平方米，环比缩减26.56%，所占比例由6月份的14.56%减少到7月份的11.75%。内外环间住宅成交量有所缩减，但所占比例基本不变。内外环间住宅成交面积为47.50万平方米，环比缩减7.95%，所占比例为30.80%。外环以外商品住宅成交量达到93.15万平方米，环比缩减4.88%，所占比例由6月的54.98％增加到7月的57.45%。

　　7月份，整个成交量最大的是闵行区，共成交22.78万平方米。而成交量增长率最快的是静安区，环比增长率高达628.40％。究其原因，静安区的“静安四季苑”热销，一度成为上海周销售冠军，该周销售面积达1.62万平方米。（见图3）

　　图3：2006年7月上海分区住宅成交走势

　　（左轴单位：万平方米）

　　数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

　　成交单价有所下降

　　7月份，住宅成交单价结构向低价住宅聚集。4000元/平方米以下的住宅成交比例有较大幅度增加，7000元/平方米以上的住宅成交比例有所减少。4000元/平方米以下的住宅7月成交比例为25.49％，比6月增加了4.45个百分点。配套住宅成交比例为16.97％，比6月的14.09％高出近3个百分点。配套住宅成交比例增加是成交结构向低价房聚集的主要原因。（见图4）图4：2006年7月上海住宅成交单价结构

　　数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

　　与6月相比，成交户型也明显向中

小户型倾斜。140平方米以下的比例有较大幅度增加，占到72.19％，比6月增加了6.03个百分点。210平方米以上大户型所占比例有较大幅度减少，占15.70％，比6月减少了6.65个百分点。