联合证券：房地产 机会在调整中产生

　　联合证券研究所 鱼晋华

　　我们认为，在一刀切式的调控下，所有地产公司都会遇到困难。但是，龙头企业快速反应的能力和快速调整的能力可使其利用调控强化自己的优势，巩固行业领先地位。而随着优势公司业绩的释放和近期调整所带来的估值吸引力，将为下半年的地产股再度走强奠定基础。

　　政策面仍将是近期主导

　　由于高度依赖卖地收入，地方政府以往对房地产行业的很多调控政策并没有落在实处，所以造成调控虽然一直持续，但地价和房价却不断逆风飞扬。不过与以往的调控只是把板子打在开发商身上不同，本次国六条细则把板子也打向了地方政府。

　　首先是国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

　　其次，各地政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品房、

经济适用房和廉租房三类住房的建设目标，并要在2006年9月底前向社会公布。

　　再次，各地政府要编制年度用地计划，保证中低价位、中小套型普通商品房等三类住房的土地供应总量不低于70%。

　　我们认为，板子打向地方政府，充分反映了国务院和中央各部委对调整住房的供给结构和稳定房价，建设和谐社会的决心。虽然我们并不赞同过多运用行政手段来调节市场经济，但在某个时段，行政手段或许是最直接而有力的手段。显然，如果不想挨更多的板子，地方政府最理性的行为就应该是努力控制住当地的房价涨幅。另外对各地政府在9月底前就要向社会公布住房建设规划的硬性要求，也显示了国六条细则快而准的打击风格。

　　房价更大的可能是趋稳

　　从需求角度来看，我们认为国六条细则并没有抑制真实的住房需求，但延长营业税的期限会对二手房的投机性需求有所打击。二手房的投机需求受抑，反过来又会给新房的销售增加压力，因此短期内需求会受到一定的抑制，但从中长期来看，随着城市人口的快速扩容，和家庭数目的增多，真实需求还是在快速增长。

　　另外，从时间的角度看，由于从6月1日以后未开工的不符合70%以上为普通住房的项目都要进行套型调整，而调整套型必将重新设计和规划，从而也意味着6月以后有将近3个月到6个月的住宅开工量将有所下降，从而也将使明年的住宅供应量出现下降，也即短期内供需将同时略有下降。因此房价将更容易维持在较稳定的格局，而这也是调控所最愿意看到的局面。

　　相对于价格，我们认为更易出现的情形是交易量的萎缩和胶着。不过随着小套型住宅成为主流，因为住宅面积下降而使每套住宅的成交额下降，反过来又会刺激住宅交易出现上升。

　　我们预期在近期，除地方政府将跟进一些国六条的配套措施外，在宏观层面政策会相对平静，相信随后的几个月都是对国六条细则的考察和观察期。但相对于税收和行政手段，我们认为最有可能进一步采取的政策可能还是在金融方面。

　　对地产股维持乐观预期

　　我们对下半年的地产股仍维持乐观预期。主要是人民币升值的持续，将继续给以人民币为标的的资产价格较大的上涨压力，而外资的介入又将大大削弱调控对房价、尤其是高端住宅和中心城市商业地产价格的影响。

　　同时，我们认为，龙头企业所具有的快速反应能力和快速调整战术的能力，在变化的行业环境当中更为宝贵。最终，优势公司业绩的释放和近期调整所带来的估值吸引力，将为下半年的地产股再度走强奠定基础。调整带来的将是更好的投资机会。

　　房地产政策预期及分析

　　政策预期着力点分析

　　税收房产交易增值强制执行20%

个人所得税该税种早已存在，不过现行的做法是"自行申报".改为强制征收后，会对二手房的炒做构成打击，从而进一步抑制对新房的投机性需求.不过我们认为可能只是在一些房价上涨幅度较大的城市开始推行.另外政策的效力也取决于地方的执行力度。

　　物业税我国城市居民现阶段所体现出的旺盛的住房需求，一方面与住房消费升级以及居者有其屋的传统思维有关.另一方面，与我国的房产在持有阶段几乎没有任何税赋关系更为密切.如果国内开征物业税，将改变国内城市居民对物业持有阶段的成本预期，从而有助于将”居者有其屋”的观念改变为“居者有屋住“的观念，并对中长期的住房需求产生影响。但我们认为短期内开征的可能性非常低。

　　金融提高存款准备金率该政策的直接作用在于吸收人民币过剩的流动性，间接则可起到控制信贷规模过快增长的效用。我们认为若实施该政策对优势地产企业将几乎没有影响，受到影响较大将是本来获得信贷资金就比较困难的中小房地产企业。另外由于目前商业银行体系中超储比例较高，也会抵消提高存款准备金率政策的效果。

　　再度加息如果年内房价大幅上涨的趋势没有明显得到遏止，我们认为不排除再度加息的可能。另外针对房地产行业结构性加息的可能性非常大。

　　限制外资为降低国内房地产对外资的吸引力，我们预期国家会在限制外资流出方面出台某些政策。通过增加外资的流动成本，进而阻挡外资的流入，降低外资对国内房地产的炒做。

　　行政取消预售预售是

开发商非常重要的融资手段。在去年的央行的房地产金融报告里曾建议取消预售，但随后并没有任何要实施的迹象。如果取消预售，将改变项目的现金流分布，并增加开发商的财务负担。考虑到今年的调控核心是改善结构，稳定房价，并非打击房地产，所以我们认为取消预售的可能性不大。

　　资料来源：联合证券研究所