陈淮：楼市稳中有升中长期看好 对房地产、不动产采取持有环节征税的政策明年有望出台

　　本报记者石朝格

　　明年的房价走势是涨是跌，供求关系又如何，宏观政策层面会发生什么样的变化？记者带着这些问题采访了国内房地产市场的代表人物——著名经济学家，建设部政策研究中心主任陈淮。

　　明年楼市趋于回暖

　　记者:2005年，针对房地产领域国家颁布了一系列的调控政策，从目前来看这些政策都达到了预期效果，有些地区如上海、杭州等地的房价的确在往下走，您判断，明年的房价将会是一个怎样的走势？

　　陈淮:应该说，现在价格已进入敏感期，

房价对收入、对价格处在一个高弹性的阶段。大致的判断是“稳中有升、中长期看好”。整体来看，全国楼市将呈回暖趋势，不过全国各城市差异性很大，上海、宁波等少数城市回暖的速度要慢一些，但整个趋势肯定是回暖。因为中国的房地产市场有效需求依然会很旺盛，2006年经济发展的基调是平稳较快发展，房地产业的发展也应该是平稳较快发展。从政策层面看，会有些微调，但不会出现大的政策调整。

　　记者:在很多专家与机构看来，房价是看跌的，您的判断有何依据？

　　陈淮:有哪些专家和机构？我要强调一点，不能因为某些地区高档楼盘的房价有一定回落，就作出整体的判断，这会造成一种误判。更何况，价格波动是很正常的，因为人们买房子并不一定是今天消费，而且房子是必须要消费的，人一辈子一定有机会面临房价下跌或房价上涨，这才是真实的客观规律。近年来，长三角地区的购房者对于所购房产的“档次”与“品位”不断攀升，导致即使个别楼盘的开盘价格下跌，但是楼市价格总体仍处在一个上升通道中，房地产商也有利可图。这也是为什么有些机构预测，明年国际资本将加快进入中国房地产业的步伐，推动商业地产全面提速的真正原因。

　　利率风险是最大风险

　　记者:无论是房价大幅上涨还是大幅下跌，对广大消费者来讲都不是一件好事，就国家而言亦是如此，就怕“大起大落”，而现实是目前高企的房价已成为影响某些地区可持续发展的一大挑战。

　　陈淮:我非常同意这样的观点，的确，国内房地产市场存在这样一些问题。一直以来，房地产市场比较特殊，不仅有自住的需求，还有投资投机的需求，后者很大程度上是一种虚假需求。同时在房地产需求中还有很多是拆迁带来的被动需求。再加上，利率、税率、

汇率、通货膨胀率的变化使得国内房地产处于风险较高的阶段。此外，劳动力成本上升所带来的物业费上升，GDP增速的变化都会使房价产生波动。

　　现在银行、保险公司、中介机构、

开发商、宏观调控增加的房地产税最终都可以向消费者转嫁，而消费者几乎是毫无防备赤裸裸的面对这些风险。拿银行利率来说，如果向银行按揭三十年还清房贷，这三十年利率的变化是非常大的，目前我国的利率处在历史最低点。未来三十年内，利率上涨的可能性是99％，下降的可能性只有1％。所以说，三十年多付的利息要远远高于购房者对房价上涨的估计，消费者的风险和银行的风险是不对称的。我们可以得出这样的一个结论，不管现在的房价高与低，实际上利率给老百姓留下的风险才是最大的风险。

　　记者:中央高层对房地产市场风险的调控一直很重视，2005出台了很多切实有效的政策，您认为明年在政策方面会有哪些大的变化？

　　陈淮:这真不好预测，房价问题是一个永无休止的论题，单纯依靠行政方式解决房价是不行的，房价要按照市场规律办。因此，对政策出台的期望值不要太高。在这里我可以说的是，其一对房地产、不动产采取持有环节征税的政策明年有望出台；其二，政府将为老百姓开辟一些避险的方式，让应该由制度承担与市场其他主体承担的种种风险，不再转嫁到老百姓头上。但是，我还有一点要提醒广大购房人，无论是自住还是投资，一定是要承担风险的。而在漫长的时间内，房价一定会上涨，不要用炒股的心态来看待房子，房屋价格在短期内的涨跌都是正常现象。