(楼市观察) 加息令楼市进入调整期

　　□中原地产

　　美国于十一月初宣布加息，而香港银行在跟随加息的同时，更超越了美国的幅度，消息震惊了整个香港楼市，令香港楼市再一次因加息而进入了调整期。在利率不断上升下，买家供楼负担大增，楼市最终倒下，无论是一手还是二手市场的交投均大幅下挫。

　　由于开发商惜售楼盘，市场可供买家选择的已不多，加上开发商并未因市况差而下调楼价，导致一手市场更加雪上加霜，上周六、日香港一手市场也只有两宗成交，较以往平均一百宗左右相差甚远，相信这个情况直至年尾也不会有太大改善。二手市场方面状况较一手更为复杂，二手市场可分为两部分，一是仍处于“楼花”期的新盘二手市场，二是香港传统屋苑的市场。

　　前者是指一批04年炒卖味道甚浓的新盘如西湾河嘉亨湾、西环泓都及东涌映湾园等，自香港楼市04年复苏以来，楼市炒风再次炽热起来，而在发展商大力推出建筑期付款计划下，市场的炒风尤其厉害。然而加息次数逐渐增加，楼市开始向下调整，一些原本只打算短炒、实力不足的炒家根本没有能力负担剩余需要缴纳的楼款，故不惜减价以尽快沽出，大量楼盘同时流入二手市场，一下子造成供应量激增，大部分业主仍未能沽出手上单位，目前二手市场上囤积了不少入伙在即的新盘。

　　另一个二手市场是指香港传统的大型屋苑如黄埔花园及美孚新村，由于这些屋苑的成交量长期高企，故能有效反映二手市场的概况，据中原地产数据显示，香港十大蓝筹屋苑周六、日共30宗二手成交，较前周微升3.4％，导致交投回升的主要原因是一手市场欠缺选择及二手业主减价幅度扩大。

　　展望05年最后的几个星期，美国尚有一次加息的可能性，而一旦美国加息，香港必然跟随，故相信短期内香港楼市也不会有太大起色，楼市要到06年发展商重拾推盘的动力下，才可逐渐回升。