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北京“认房不认贷”新政对居民购房行为有所促进，当前到访客群中置换需求占比明显提升。近期我们分别前往石景山区、通州区和大兴区的三个刚需、刚改项目进行调研。三个项目均位于四环外、六环内区域，2023年6月前后拿地，新政落地前夕开盘或预开盘，至今累计去化率或认筹率为五到六成。调研发现项目需求的主要来源为周边就业人口的首置需求及城内客群的外溢改善需求；在北京放开“认房不认贷”政策至今，调研项目成交量周均环比增加二至三成，主要为本地无房但有过贷款记录的客群在政策落地一周前后集中购房所致；目前，三个项目周中/周末平均到访约50-60/160-200组，环比新政前有所提升，同时我们注意到近期到访中，“卖一买一”的置换改善客群平均占比约五成，占比较此前明显上行。
我们认为接下来政策如果持续打通市场堵点，或将促进房地产市场景气度进一步企稳并有所回升。尽管新政对楼市温度有所提振，但为进一步深化延续该效果，我们认为政策仍应针对当前市场堵点进行疏通，其核心在改善二手房市场流动性和降低住房支付压力。调研中发现“卖一买一”的置换需求能否释放与其持有的刚需房能否有效流转高度相关，这些待售房屋由于总价低、更加适合刚需，如能在购房社保要求、首付比例方面进一步优化，则有望推动刚需群体入市，助力房地产市场形成流动梯度，提高市场景气度。目前北、上、深三个超高能级城市，非本市户籍居民购房社保年限要求均为5年，首/二套首付比例分别在30%-40%、50%-80%之间。此外，调研显示居民对于房贷支付压力的担忧也是造成观望情绪的原因之一，尽管收入增速改善仍待政策综合提振，但进一步降低房贷利率或也有助于尽快缓解房贷支付压力，促进观望需求入市。
持续关注核心城市需求支持政策落地节奏及销售边际改善趋势，积极提示板块的配置价值。往前看，我们认为重点城市限购、限贷方面的需求支持政策仍有望持续落地，政策的累加效应也有助于楼市景气度逐步企稳回升，当前资本市场在基本面复苏方面或仍存在正向预期差。该背景下，我们继续看好地产股未来3-6个月维度的表现，考虑到内房股7月以来调整更深、当前估值更具性价比，我们认为其后续股价弹性或更足。物管及代建板块，我们认为近期地产beta或仍为物管板块整体走势的主导因素，建议优先布局稳健型标的以把握地产beta向上时的估值修复收益。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。
图表：北京楼市调研项目基本情况
注：调研项目涉及成交、到访数据统计截至2023年9月21日 资料来源：中指数据库，中金公司研究部
图表：9月百城首套房贷主流利率环比持平，二套房贷利率环比下降24BP至4.57%
资料来源：贝壳研究院，Wind，彭博资讯，中国人民银行，中金公司研究部
图表：当前32个超高/高能级城市限贷政策汇总
注：1）数据截至2023年9月22日；2）淡黄色表示首付比例没有进一步下调空间，淡绿色表示仍有下调空间。
资料来源：各地政府官网，中金公司研究部
图表：当前32个超高/高能级城市限购政策汇总
注：1）数据截至2023年9月22日；2）外地人社保/个税为 0，表示外地人无需提供社保或个税证明即可在限购区买房。
资料来源：各地政府官网，中金公司研究部
图表：2021年7月以来地方层面房地产需求支持政策梳理汇总
注：“强政策”指限购、限贷、限售放松，其余政策宽松为“弱政策”（如公积金贷款条件放宽、购房补贴、人才引进等），上周出台强政策的城市底色标为灰色，政策数据统计截至9月20日
资料来源：各城市政府官网，中金公司研究部
图表：9月21日环比9月14日，北京、广州、深圳二手房在售套数环比增长0.7%，较此前两周增速略降
资料来源：贝壳，中金公司研究部
图表：9月10日北京、上海、广州和杭州四城挂牌价指数环比转增0.5%至92.7
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表：A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率
资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
图表：港股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率
资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
本文摘自：2023年9月23日已经发布的《新政下北京楼市小幅回暖，政策或将再发力》
李昊 分析员 SAC 执证编号：S0080522070007 SFC CE Ref：BSI853
王翼羽 分析员 SAC 执证编号：S0080521050007 SFC CE Ref：BOR985
张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
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