原报告 | 滨江销售增长景气度分析

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

原报告

观点指数

敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。

摘要：销售与拿地均集中于杭州，滨江集团的销售很大程度上取决于杭州楼市景气度情况，而维持增长则需要继续向外拓展。

观点指数 2021年下半年以来，多数房企出现了销售下滑的情况，在一众房企中，滨江集团表现出强大的韧性，销售增长平稳。

据观点指数监测，2021年全年滨江集团销售额为1691亿元，同比增长24.01%，超额完成2021年度1500亿的销售目标，而在观点指数发布的《2021年房地产企业销售表现》中位列22，2020年为26。

2021年第一批次集中供地，滨江在大本营杭州拿下5宗地块，因透露仅能做到1-2%的净利率水平，引起行业广泛热议。但从布局来看，杭州楼市安全边际较高，滨江集团在杭州的品牌效应和管理能力是其主要护城河，因此补充杭州的土储能保证销售额的平稳增长。

但也由于布局集中于杭州，在面临区域性的调控或自然灾害时，抗风险能力有限。

当前周期下行背景下，滨江在杭州第一批集中供地中拿下的地块净利润虽低，但土储增加将保证规模的适度扩张，而下半年土拍市场热度下降后，新获取地块利润水平也将得到明显改善。

对外拓展上，滨江集团在业绩说明会上表示，希望2021年在广州和杭州与越秀各有三个合作项目落地。

截至2021年底，滨江在广州仅有一个项目落地。

杭州占比过半

近几年，滨江销售增长平稳， 2017年-2020年销售额从615亿增长至1363.6亿元；同比增速则逐年下落，2017年同比增速为67.67%，此后一路下降至2020年的21.68%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2021年全年滨江集团销售额为1691亿元，同比增长24.01%，超额完成2021年度1500亿的销售目标。

对比来看，多家房企未能达成2021年度销售目标，观点指数以30家发布销售目标的房企为样本，计算销售目标平均完成率为93.3%，完成年度销售目标的仅5家，滨江集团的表现引人注目。

细看滨江集团的销售分布，浙江省贡献了大部分销售收入，杭州在其中发挥了压舱石的作用。市场数据显示，2020年滨江集团在浙江省的销售额为1268亿元，2021年提升至1545.6亿元；而杭州区域2020年销售额为742亿元，2021年为1150亿元，占比由54.4%提升至68%。

这意味着在市场下行趋势下，滨江集团在杭州市场的表现维持了增长，同时浙江省外销售占比由7%提升至8.6%。

即在现阶段，滨江集团的销售表现仍与杭州市场景气度高度相关。

深耕与拓展

销售之外，滨江集团土储拓展表现体现出稳健的风格。

2018-2020年拿地金额分别为496.4亿、503.7亿及781.9亿，对应拿地销售比分别为58%、45%及57%。可以看出，滨江前几年积极拓展，冲刺规模。

2021年以来，随着监管加强及下行周期到来，过冬成为房企头等大事，滨江拿地节奏略有放缓。据观点指数监测及统计，2021年滨江集团拿地金额为643亿元，对应拿地销售比为 38%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

从拿地区域看，杭州仍是重点布局区域。2018年-2021年，滨江集团在浙江省的新增土储金额占比分别为98.6%、100%、94.2%及92.84%；其中又以杭州最为突出，2018年-2021年拿地金额占比分别为61.2%、73.5%、77.3%及50.37%。

杭州仍是滨江布局的最重要的城市，但2021年拿地占比明显下降。观点指数认为，这主要与2021年杭州集中供地境况相关。在集中供地中，滨江被动调整了杭州的拿地比例。

事实上，滨江集团在杭州三个批次集中供地均有斩获，第一批次大手笔拿下5宗地块；二批次土拍规则升级，市场遇冷，10宗竞品质地块流拍9宗，为保安全，滨江仅拿下一宗地块。

三批次调整溢价及规则，市场明显好转，35宗地块有24宗地块触及摇号。在限地价摇号的背景下，一定程度上比拼的是运气，滨江则拿下四宗地块，一宗底价摘得，其余三宗摇号摘得。

在不断深耕已进驻城市同时，滨江近年来也不断拓展区域，以求突破杭州市场。2020年首进苏州、南京，2021年上半年首进广州，并且加大了浙江省（除杭州）的拿地金额。

在新进入城市，滨江更倾向与本地房企合作撬动市场。2020年在苏州拿下的3宗地块均采用合作开发模式，其中2宗通过收并购获取，1宗来自招拍挂，权益比例分别为33%、50%、50%。

在广州则与越秀合作，入股越秀TOD项目，意图拓展广州市场的同时积累TOD项目经验。同时，滨江集团在业绩说明会上表示，希望在2021年在广州和杭州与越秀各有三个合作项目落地。而截至2021年底，在广州仅有一个项目落地，滨江权益比例为33%。

观察滨江集团的三费情况，观点指数认为，滨江集团在杭州精细化管理能力及品牌优势较强，成本管控具有明显优势，杭州费用率为千分之三以内，浙江省内和省外地区在千分之六至千分之十二之间，杭州区域优势明显。但杭州土拍竞争激烈，拿地比拼运气的情况并不能很好地体现滨江集团的区域优势，同时杭外拓展需要持续进行。

增长矛与盾

销售与拿地均集中于杭州，滨江集团的销售很大程度上取决于杭州楼市景气度情况，而维持增长则需要继续向外拓展。

在利润下行背景下，实际上对于滨江集团而言，布局集中于杭州，即使净利润较低，但安全性能够保证，不失为稳妥的选择。

楼市表现方面，根据市场数据显示，2020年杭州开盘摇号率为53%，即使在2021年下半年整体楼市承压的背景下仍显著高于其他城市，9月及10月项目摇号率分别为55%及60%，同时10月份整体中签率上升至32%，流摇项目多为郊区盘，热门区域摇号现象仍然突出，拼社保项目频频出现。

而滨江在杭州具有较强的品牌优势，观点指数不完全统计，9-10月滨江共加推7个项目，其中6个项目需要中签率低于100%，中位数为31.72%。

综上，观点指数认为，滨江集团销售增长平稳的原因是杭州楼市高景气度平滑了销售增长曲线；在利润上，杭州项目利润虽低但胜在足够安全，并且土拍市场降温后，新增项目的利润水平也将得到一定修复。

但对于土储集中于杭州的滨江而言，也面临着一定的风险，如区域性自然灾害会对地方房企造成重大损失，区域政策调整也会让本土房企没有太大腾挪空间，风险较为集中。

向外拓展上，与本地房企合作的模式能快速撬动市场，但当前合作方流动性紧缺的现象也时有发生，滨江此前在深圳、上海两度折戟，对合作方选择更为谨慎，一定程度上放慢了对外拓展的速度。

广州区域选择越秀地产作为合作方表现出了双方的权衡，两方均为深耕区域并开始全国化布局的地方性房企，与越秀合作将快速撬动广州市场。

滨江希望在2021年在广州和杭州与越秀各有三个合作项目落地，但目前项目落地进展较慢，截至2021年底，也仅落地一个项目，在广州拓展未及预期。新的一年，两方能否进一步合作值得期待。

集虎卡，开鸿运！最高拆522元惊喜福袋！

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP