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摘要：（报告期2021.12.13-2022.1.13）集中供地对市场将会产生怎样的影响，市场又会对此作出什么反应，相信在今年就可以揭晓答案。
观点指数 日前，广州市人民政府办公厅发布关于公开征求《广州市人民政府关于收回一批市级行政权力事项的决定（征求意见稿）》公众意见的公告。
拟收回35项原调整由区实施的市级行政权力事项，其中包括控规审批、林木保护、商品房备案等多项与城市更新有关的权限。
该征求意见稿的发布意味着广州城市更新的调整尚未结束，而近期有关广州城市更新的项目公告和报道亦有所减少。
据观点指数监测，12月广州没有发布新的招商公告，而历经多次挂牌、撤牌的增城简村村旧改招商在月末终于落幕，最终还是回到了富力的手中。
另一方面，市场销售在各项目的热情推盘之下大幅拉升，12月拿下全年第二高的月成交量，但从各个项目的销售情况来看，客户的购房热情已明显下降。
市府收回行政权力，城更恢复尚需时日
广州市政府拟收回35项原调整由区实施的市级行政权力事项，涉及林业园林、文化广电旅游、发改、城建、规划、水务、交通等领域，其中与城市更新工作有关的包括古树名木迁移审核、控制性详细规划审批、商品房建设项目备案等。
这是继10月广州开展城更项目全面核查以来的又一项调整措施。据了解，在核查工作中发现多个项目存在文物和传统风貌建筑不到位的情况，因此相关的行政审批事项需要更加严格的管控。
受此影响，12月广州城市更新进度缓慢，项目新动态寥寥。据观点指数监测，12月仅增城简村一项目取得实质性进展，表决通过富力为合作企业。
而简村项目招商并不是新鲜事，早在10月12日，简村招商就已经开启，在广州公共资源交易中心挂出公告，但很快就撤牌，原因不详，直到一个月后重新挂牌，最终仅富力一家通过资格审查。
此外，身陷沼泽的佳兆业并未放弃经营已久的城市更新项目。一方面，今年初启动的海珠石溪村表示，项目更新改造工作仍在推进中，佳兆业没有资金拖欠的情况。
另一方面，于2019年合作签约的荔湾海南村项目引入了荔湾国资参股，通过地方国资的介入缓解资金压力，而佳兆业仍持有项目公司"广州佳伦"的51.0204%的股权，保有项目公司的控制权。
集中供地收官，土地市场由热转冷
12月初，广州完成今年第三批住宅用地集中供应，成功出让13宗地块，全部底价成交，合计收金302.63亿元；另外有4宗地块流拍，包括番禺飘峰路西侧的"回炉"地块。
从成交结果来看，除星河外，拿地主体均为央国企，其中大部分为地方平台。知识城投资在本次土拍中拿地金额最高，2宗地块合计投入99.5亿元，保利发展紧随其后，3宗地块耗资97.3亿元。星河拿地金额仅为7.71亿元，是竞得企业中投入金额最小的。
从全年表现来看，广州今年成功出让宅地78宗，供应土地面积559.83公顷，建筑面积约1382.55万平方米。
土拍市场经历了由热转冷的过程，第一批次溢价率最高而流拍率最低；第二批次流拍地块过半；第三批次土地几乎由地方平台公司包揽，已经完全没有溢价。全年综合土拍溢价率约为6%，流拍率高达31%。
另外，据统计，广州各批次集中供地的报价企业数量由一批次的80家锐减到二批次的20，三批次报价企业仅有7家。从参拍企业的数量变化也能感受到广州集中供地热度逐渐转冷的过程。
白云区产业建设进行时，月拍4宗地
据观点指数监测，12月广州成交8宗非住用地，均为底价成交的产业引入地块，包括今年以来非住用地的推地主力黄埔和天河金融城。
值得注意的是，12月白云区成功出让了4宗地块，涉及的产业类型包括新城建、智能制造、食品生鲜等。其中广州城投以12.42亿元竞得的广州设计之都二期地块将建设新城建示范及智能建造产业基地，是住建部、省、市共建"新城建"试点项目。
据了解，阿道夫、广东交通设计集团、白云芯片设计总部等已相继进驻广州设计之都，核心区集体地块将于2022年6月全面投入运营。
根据有关规划，2022年广州设计之都计划出让5宗商服用地，用地面积约99亩。
此外，嘉禾街移动互联网产业园这一轮的两宗地块出让完成意味着结束了园区产业用地的出让工作，6宗国有地块和1宗集体留用产业项目均已落地，引入了白云产投、魅视电子、讯猫软件、高端软件总部大厦、海润食品等企业。
12月网签翘尾，黄埔区领衔
由于年中新房销售下降，项目对于年末业绩冲刺抱有较大的希望，多个主城区项目和热门项目均在12月取得预售证，部分项目于月内开盘。受此影响，12月广州新房网签有较大幅度上升，12月网签达到下半年的最高水平，同时黄埔区本月在预售套数和网签套数上均为全市最高。
据观点指数监测，12月广州新建商品住宅网签12697套，环比上升37.6%；网签面积133.87万平方米，环比上升36.9%，其中黄埔区网签32.07万平方米，而增城网签仅25.75万平方米。
12月新建商品住房批准预售套数17803套，供应持续放量，连续四个月保持高位；批准预售面积185.71万平方米，环比微降3%，同时，黄埔区新房批售量在万科城市之光的带动下成为大幅上升。
中心城区12月继续出新，天河区批售了保利天汇、珠江花城，荔湾区批售了保利越秀天启、雅居乐天际715，海珠区批售了招商保利海珠天珺。
截至12月末，广州市新建商品住宅可售套数超过10.4万套，可售面积1115.1万平方米，去化周期11.4个月，与11月持平。
分区来看，海珠区、天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区去化周期有不同程度上升，而其他区域去化周期轻微下降。
业绩最后冲刺，保利12月开盘忙
据观点指数统计，样本企业于月内共有14个项目加推，2个项目开盘，共推出约3700套住宅单位，其中新盘均为保利的项目，另外保利还两次加推保利罗兰国际项目，成为本月推货最积极的企业之一。
月内新开盘项目分别为位于荔湾区的保利越秀天启和海珠区的招商保利海珠天珺。
保利越秀天启位于聚龙湾片区，靠近广钢新城和广船新城，距离地铁广佛线和11号线换乘站的沙涌站较近，同时，由于地处老城区，居住氛围浓厚、配套成熟，目前部分项目可以望江。首推198套87至119平方米的单位，均价约为4.9万元/平方米，而与天启项目区位接近的保利和光晨樾及保利堂悦，在售价格分别为5.6、7.3万元/平方米，此次新盘入市的价格足够吸引人，因此项目去化情况也比较好。
招商保利海珠天珺位于琶洲东区，为改善型高端项目，首推产品面积在137到262平方米之间，同时亦是琶洲目前仅有的在售住宅项目，开盘均价约为9万元/平方米，同样给出了足够吸引的价格。在稀缺性和低价格的加持下，海珠天珺网上开盘后迅速售罄。
本月加推项目以黄埔区为主，包括有保利罗兰国际、万科幸福誉、万科城市之光、越秀星樾、时代天韵、富力新城等，去化表现普遍一般。
番禺的两个热门项目珠江铂世湾和越秀和樾府也加入了年末行情，前者二期开盘相比2021年3月一期最后一次开盘价格不升反降，二期首推均价约4.7万元/平方米，去化表现优秀；后者分两次分别推出了98平方米的小户型和111-180平方米的大户型，由于套内面积较大，价格亦较上次加推有所上升。
此外，碧桂园铂悦府小幅度降价加推，该项目为今年4月广州第一批集中供地出让地块之一，是一众项目中开发进度最快的一个；同样为今年集中供地出让的地块，第一批次中珠江实业联合体的白云夏茅客运站地块已完成规划审批，第二批次中铁建的广汕路地块、中海的广钢新城地块及中建一局的朱村地块也已完成规划审批。
集中供地对市场将会产生怎样的影响，市场又会对此作出什么反应，相信在今年就可以揭晓答案。
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