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原标题：地产+物管｜大地产业视角，政策发力美好居住 来源：中信证券研究
文丨陈聪 张全国 李金哲 李宗儒
韩正副总理讲话强调加快发展保障性租赁住房，进一步做好房地产市场调控工作。住建部等八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，要求对房地产开发，房屋买卖，住房租赁，物业服务等领域进行全面排查，重点整治。上海提高首套房贷利率，完善住房限购政策。
▍依托“大地产业”视角，坚持居住本位，分类解决问题。
和历史上只关注房地产开发不同，目前阶段的房地产调控，聚焦拿地，开发营建，房屋销售，租赁市场，物业管理，房屋运维这一完整的“大地产链”，助力居民美好居住。大房地产业不同领域，政策具体内容完全不同。
▍物业管理：正本清源，推进市场化和规模化，坚决淘汰劣币。
《通知》要求整治侵害业主利益，挪用业主共有部分经营收益，擅自利用业主共有部分开展经营活动等做法。厦门等近期针对物业服务侵占业主公共收益专项整治。各地监管普遍推动业主公共收益用以补充维修资金，物业管理公司一般可以提取不超过经营收入30%的管理费。这极大打击了一大批劣质物业管理公司，但却无损于具备公共区域经营能力、财务报表规范的品牌物业管理公司。
《通知》要求整治物管公司不退场的行为，有利于物业管理公司存量外拓。在大房地产行业中，物业管理是罕有的政策支持市场化、规模化运营，且发展空间广阔的细分领域。最近半年各地落实政策精神，加速成立业委会，推进物业管理全覆盖，鼓励市场化定价，提高维修资金使用效率，推动智慧物业和增值服务发展。政策如此支持品质物业管理企业加速发展，客观上和物管费占居民生活开支比重很小，物管公司在助力基层治理方面作用很大有直接关系。
▍住房租赁——利好有运营服务能力的集中式公寓企业。
我们认为，《通知》有利于服务标准较为统一，历史上不爆雷，且有能力参与租赁性保障性住房建设和运维的集中式公寓企业。我们认为，分散式公寓在居住品质，装修，租客管理上困难重重，不少分散式公寓企业可能成为整治的对象。
▍房屋经纪——二手交易结构性下行，发展空间在箱体震荡中向下。
政策聚焦热点城市，以严厉态度避免房价上涨过快，限制二手房流转率过快。新房限价的区域越来越多，在限价区域渠道也没有用武之地。
▍房地产开发——强调社会公平和防范风险，推动企业大转型和大分化。
房地产开发不能只考虑经济效益，更要考虑社会公平。在表内表外融资、预售资金监管、拿地资金等各方面，开发活动杠杆使用都受到越来越多限制。为了避免系统性风险，我们深信这种去杠杆是温和的，下半年市场销售是顺畅的。但和历史上任何时刻不同，在传统业务赛道前景分化的开发企业，要生存和发展，都需要开辟新的成长曲线。
▍风险提示：
调控可能加剧房地产企业信用风险。整治二手房市场可能威胁渠道企业的全年GMV和营收。经营粗放，侵害业主权益的物管企业被通报整改，影响品牌声誉的风险。
▍实现美好居住的关键短板在楼宇运维和管理，看好政策助力品牌物管企业发展。
我们相信，政策取向代表了投资机会所在，也代表企业的发展方向。我们看好迎来发展机遇的物业管理行业，推荐世茂服务、金科服务、华润万象生活、保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、绿城服务、新城悦服务；也看好一部分估值确实偏低，具备新业务发展雄心，也具有开发业务市占率稳步提升可能的综合性企业，推荐龙湖集团、万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、碧桂园、旭辉控股集团等。
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