【东亚前海地产】首批集中供地收官，下半年市场销售更激烈|杭州市_新浪财经

【超级重磅】1.8亿股民请注意！大盘3500点是强弱分界线？大白马还要跌多久？新能源车、芯片股还能上车吗？大神秘籍速速领取→

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

原标题：【东亚前海地产】首批集中供地收官，下半年市场销售更激烈来源：东亚前海证券研究

核心观点

22城首批集中供地顺利收官，土拍热度区域分化明显

截至2021年6月29日，22城首批集中供地顺利结束。本次土拍22城累计供应土地占地面积5017.16万平方米，累计成交金额1.05万亿。从土拍交易结果来看，各城市土拍热度区域分化明显，杭州、北京成交金额超千亿，重庆、无锡、杭州、厦门、杭州等城市土拍市场竞争激烈，市场情绪较高，长春、青岛在本次土拍较为平淡。

首批供地规模较去年变动不大，全年供应较为均衡

根据首批住宅用地集中供地计划，首批供应土地面积占2020年全年供地面积的34%。各城市供应占比差异明显，苏州、杭州、北京首批集中供地规模较大，占比均超过去年全年供地量的50%，其中苏州首批集中供地量占比高达61%；青岛、深圳、重庆首批集中供地较小，占比均为去年全年供地量的20%左右。

多城实行“限地价+竞配建、竞自持”，抑制地价过高

从各城市土拍政策及要求来看，多数城市均实行“限地价+竞配建、竞自持”土拍规则，控制土地溢价率，广州、杭州、北京、福州、深圳、厦门等城市设置房价上限或销售参考价。无锡等城市对部分触及最高限价或配建后的地块采取摇号；重庆未实施限地价政策，但规定部分地块竞拍的溢价率超过50%，开发商需在一个半月内付清全部土地款。

龙头房企多城市齐布局，本土房企受益于区域深耕优势表现不俗

22城首批集中供地从重点城市拿地金额TOP10房企来看，万科、保利发展、龙湖等龙头房企在多个城市均有收获，继续完善其全国化布局战略，巩固市场地位。区域深耕企业在具有竞争优势的城市积极拿地，本次土拍中成都、合肥等城市本土房企积极发力，竞得多宗地块。

预期二三批次土拍竞争趋于平稳，竞配建竞自持考验房企运营能力

22城首次集中供地集中在上半年4-6月，拿地房企有望在年底开盘预售，回笼资金，而第二三批次土拍集中在下半年，竞得土地将占用本年度资金，因此，我们预期首次土拍竞争较二三批次集中供地更激烈。部分城市推出双限地，并在竞拍中设置竞配建、竞自持规则，进一步压缩房企利润空间。

受益标的

下半年二批和三批次集中供地将竞争将趋于平稳，而首次供地的项目随着三季度集中推盘临近，将对后期销售去化和现金回款产生一定影响；房企间合作开发或将成为常态，收并购将成为纳入土储的重要手段。利用湾区旧改土储积累，盈利能力尚可的旧改龙头房企，如佳兆业集团（1638.HK）、龙光集团（3380.HK）；受集中供地政策影响较小，勾地能力较强的房企，如新城控股（601155.SH）、宝龙地产（1238.HK）。

风险提示

提示一：房地产调控政策收紧

提示二：防范金融系统性风险

报告正文

1.重点22城首批集中供地顺利收官

1.1.首批供地规模较去年变动不大

2021年2月，自然部要求22个重点城市住宅实现“两集中”土地供应，即集中分布公告和集中组织出让活动，此政策是实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标的重要保障。

22城首批集中供地时间主要集中于4-6月，4月15日，长春率先启动首批集中供地计划，6月29日武汉首批集中供地的结束，标志着首批集中供地计划收官。

从首批推出地块占比来看，各地差异较大，苏州、广州首批供地面积占2020年比重超过60%。苏州首批集中供地成交土地247.8万平方米，占2020年全年供地计划的68%；广州首批供地成交土地393.6万平方米，占2020年全年供地计划的62%。

与此同时，青岛首批集中供地152万平方米，仅占2020全年供地的13%；厦门此次供地19.25万平方米，占2020年全年供地计划的18%。总体来看，多数城市首批集中供地占比超30%。

1.2.重点22城首批供地超5000万方

首批集中供地22城累计成交土地占地面积5017.16万平方米，累计成交金额1.05万亿。重庆创溢价率之最，重庆主城区46宗地块成交总金额超635亿元，平均溢价率超40%，最高溢价率达到129.98%。

从成交土地建筑面积来看，22城累计实现成交土地规划建筑面积1.06亿平方米，其中，武汉、广州、长沙成交土地规划建筑面积位列TOP3，分别为1000.87、799.2和780.2万平方米。

从成交土地楼面均价来看，除北京、上海、杭州、无锡、厦门楼面均价突破15000元/平方米之外，多数城市楼面均价处于8000-15000元/平方米之间，但由于长春楼市热度不高，长春的成交土地楼面均价3276元/平方米。

2.城市：市场热度区域分化明显

2.1.长三角:市场热度高，城市特色显著

2.1.1.杭州市场竞争激烈，区域房企补库存拿地竞争激烈

根据杭州2021年的供地计划，杭州2021年市区计划供地708.4万平方米，较2020年同期的597.1万平方米同比增长22.3%。首批杭州预计供应土地301.8万平方米，占全年供地计划的42.6%。

从成交土地面积及成交金额来看，杭州的成交土地面积和成交金额位居榜首，首批杭州共推出57宗涉宅用地，总出让面积4527亩，总建筑面积757万平方米，总起价934.7亿元。从成交情况来看，首批供地杭州成交土地占地面积247.8万平方米，成交金额1178.21亿元。

杭州一直以来是长三角地区土拍的热门地区，土地出让金连续4年超过2000亿元，2018、2019年连续两年位居全国土地出让收入榜首，2020年杭州土地出让金虽不是最高，但仅次于上海位居第二位。

补库存背景之下，房企拿地竞争激烈。本地房企融信中国以142亿竞得杭州7宗土地，融创中国以126.9亿元竞得4宗土地。之前杭州宅地出让已空窗两个月，多家房企土地储备不足，此次作为今年唯一能拿地之后顺利开盘形成回款的这首批地块，如此一来，融信&滨江、融信、融创成交金额占首日32宗住宅用地成交总金额的49.7%，接近总成交额的一半。

2.1.2.上海：首批集中供地聚焦浦东和五大新城板块

首次集中供地，上海共推出56宗地，8宗纯租赁地块和16宗保障房地块以底价成交，31宗涉宅地块总起拍价733.7亿，规划总建面393.8万平方米，在长三角地区仅次于苏州。

土拍环节设置中止价、最高价和一次性报价，有效控制上海集中供地价格，新型竞价规则下，上海本次集中供地的整体溢价率仅有5.81%。

此轮供地的56宗地块总建筑面积约为589.8万平方米，其中的32宗涉宅地块按照区域划分：浦东新区涉及6宗，建筑面积占比35%，规模最大。

五大新城中奉贤区和松江区各4宗，建筑面积占比均为12%；青浦区涉及5宗，建筑面积占比8%；嘉定区涉及3宗，建筑面积占比7%，宝山区涉及4宗，建筑面积占比5%；其余区涉及6宗，建筑面积占比29%。而纯住宅用地建筑面积109.53万方，集中分布在青浦区、嘉定区和奉贤区；安置房地块建筑面积为82.12万方，主要集中在闵行、奉贤和浦东新区。

从成交情况来看，市场竞争激烈，房企参与增多。在31宗出让宅地中，碧桂园、金地、中建分别摘得3宗，总成交价分别为95.17亿元、51.7亿元；保利地产、大华、首创置业、光明地产等4家房企各自拿下2宗地块，招商蛇口、复地、雅居乐、中骏、建发等也分别获取一幅地块。同时，本次摘地的房企多达21家。在31宗涉宅地块中，10宗以底价成交，20宗一次性报价。

2.1.3.合肥：首批住宅供地不足两成，龙头房企未有斩获

合肥两集中首场土拍出让14宗地块，其中涉宅地块12宗，涉宅出让面积达83.63万平米，占合肥全年涉宅供地的12.67%，首次供地面积不及郑州、长沙等中部城市。

区域布局方面，新站区供给较多，供地4宗，出让面积17.01万平方米，规划建筑面积54.45万平方米，其次为滨湖区，出让面积20.76万平方米，规划建筑面积48.59万平方米，包河区出让面积16.57万平方米，规划建筑面积37.57万平方米。

热门地块竞争激烈，半数地块溢价率超29%：本次成交的12宗涉宅用地总成交金额达163亿元，总建面约171.78万平方米，平均溢价率27.67%。

本次土拍竞争激烈，超50%地块达竞自持红线，12宗地中有8宗转摇号模式决定买主。市场分化较为明显，滨湖区、包河区、新站区仍为房企争夺热点，房企报价频繁，并且很快触动最高历史限价开始竞配建租住房。

成交住宅楼面价最高的地块是滨湖科学环湖CBD地块，建筑面积11.09万平方米，楼面价8122.88元/㎡，溢价率23.24%。溢价率最高的地块是磨店职教城地块，建筑面积10.17万平方米，配建租赁住房计容建筑面积1.86万平方米，住宅楼面价8816.66元/平方米，溢价率29.82%。

龙头未有斩获，本土房企拿地主力。此次竞拍吸引力超70家房企报名，其中，万科、保利、碧桂园、合肥城建、中海、拿地意向强烈，报名参拍地块均在10幅以上，但最终未有TOP10房企竞得土地。

安徽本土房企发力，共计拿到5幅地块。其中，安徽置地摇号获得滨湖科学城环湖CBD地块，安徽通和摇号获得蜀山区地块，安徽文一、安徽邦泰、合肥城建则竞得新站区地块。

2.1.4.南京：36宗地触顶成交

招商蛇口成为最大赢家，成交金额占比15%。此次南京集中供地的竞拍规则在“限房价、竞地价”的基础上进行了调整，即当地块价格达到最高限价后需通过摇号确定竞得方，并对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%，保证金也有不同程度的提高。

从结果来看，招商蛇口单独拿地新玄武综合体、南部新城2宗地，并与南通瑞城一同拿下江心洲地块，总计成交147.5亿元，约占本次总成交金额的15%，成为拿地金额榜单第一；之后分别是新城94亿元、华润70.6亿元。在拿地宗数上，万科斥资45.88亿元拿下国际健康城、麒麟、岱山、溧水4宗地名列榜首，招商蛇口和新城各拿地3宗紧随其后。

头部房企聚焦主城区，36宗地块“触顶”摇号。南京此次出让的51宗土地，主城区内20宗，其余分布于江宁7宗、江北新区10宗、浦口5宗、六合2宗、溧水5宗、高淳2宗。

主城区仍然是企业竞争的主战场，报名企业30多家，竞拍过程加价幅度大、快速进入摇号程序，两天仅拍出土地15宗，36宗摇号待定。其中玄武区地块竞争最为激烈，历时4小时、158轮最终以88.9亿元被招商蛇口拿下，成为本次竞拍中价格最高地块，楼面价为12520元/平方米，溢价率23.8%，未来毛坯房销售限价43555元/平方米。迈皋桥地块则是溢价率最高，为31.9%，成交总价6.2亿元、楼面价26724元/㎡，毛坯限价32907元/平方米。

房企利润进一步压缩，12宗地块预期销售利润率不足2%。一方面受到销售限价的影响，另一方面来源于部分区域地价再创新高的压力，企业的盈利空间被进一步挤压，12宗土地的预期销售利润率（不考虑去化速度）不足2%。

溢价率最高的迈皋桥G42地块，预期销售利润率仅为0.5%；万科拿下的麒麟G47地块，成交总价14.2亿元，成交楼面价约为22702元/平方米，毛坯限价28500元/平方米，溢价率30.3%，预期销售利润率仅0.3%。

2.1.5.苏州：南区供地较密集，龙头积极渠道深耕

首批供地32宗地块，其中商办用地4宗，安置房用地3宗，综合用地（含住宅）11宗，纯住宅用地14宗（含1宗要求全部自持的宅地）。

从区域布局来看，地块集中于吴江区、吴中区和高新区。其中，吴江区供应最多，达11宗；其次为吴中区8宗和高新区6宗，规划建筑面积分别占全部的28.9%和38.3%。

万科和中海持续深耕，华侨城85亿高价拿下3宗地块。从企业类型来看，国企央企在本次拿地中收获11块地，占比超过40%，华侨城以85亿元价格拿下三宗地块。

万科、保利作为苏州市场的传统玩家，万科以21亿元拿下2宗地块，分别为以11.11亿元拿下相城区一地块，平均楼面价为12246元/平方米，溢价率为11.33%，以10.18亿元竞得吴中区一地块，平均楼面价为17736元/平方米，溢价率为14.42%。保利地产以18亿元竞得新区一地块，成交楼面价为15647元/平方米，溢价率为13.29%。中海地产10.39亿竞得吴中区一地块，平均楼面价为4418元/平方米。

2.1.6.宁波：绿城成最大赢家，本土房企表现不俗

5月27日，宁波首次集中供地土拍结束，本次共推出29宗地块，其中19宗地块封顶成交，出让总金额358亿元，总建面298.4万平方米，总起价286.4亿元。

从区域分布上看，奉化区供地宗数最多，有9宗，占总供应数量的31.03%，供应规划建面最大的是北仑区，规划供应面积达80.9万平方米，占比27.1%。