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来源：地产豪声音
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要 点
1 投资高位运行，开工低位修复，融资新规下年底竣工逐步积极
1-10月开发投资同比+6.3%，较前值+0.8pct；1-10月新开工面积同比-2.6%，较前值+0.7pct；1-10月竣工同比-9.2%，较前值+2.4pct；1-10月施工同比+3.0%，较前值-0.1pct。1-10月的土地购置面积同比-3.3%，较前值-0.4pct；土地成交款同比+14.8%，较前值+1.0pct。10月单月投资同比连续4个月高位运行，开工低位有所修复，竣工走强符合预期，并考虑到融资新规下房企通过增厚净资产降杠杆诉求变强，预计年末竣工向好趋势仍将延续。从结构来看，东部、中西部区域继续高位运行，东北区域涨幅快速扩大。短期而言，融资新规影响下，后续拿地、开工或将呈现逐步放缓趋势，中期而言，目前行业的低库存下的补库存需求下，我们对于后续的开工和竣工依然保持相对积极的观点，但明后年具体预测还需要根据融资新规实施情况而重新评估。我们认为房地产仍将是我国经济的压舱石，稳经济需要稳房地产。
2 销售表现靓丽、推动报表改善，预计11-12月销售偏强仍将延续
1-10月销售面积同比持平，较前值+1.8pct；1-10月销售金额同比+5.8%，较前值+2.1pct；1-10月销售均价同比+5.8%，较前值+0.2pct。1-10月累计销售面积首次转正；10月单月来看，销售已实现连续6个月正增长，并同比涨幅创年内新高，销售靓丽主要源于房企年底应对融资新规考核下加大推盘促回款、市场整体需求韧性十足、4季度属于低基数区间。结构来看，东部、中部和西部区域销售表现均十分靓丽，尤其东部和西部销售连续6个月正增长并涨幅大幅扩大，东北区域10月销售增速持续处于较弱水平。考虑到4季度推盘走高、年末基数走低、市场去化率整体稳定、房企销售计划完成约束（9-12月主流18家房企销售额计划同比需完成+12%）、以及融资新规改善报表要求等因素，预计11-12月销售偏强仍将延续。
3 国内贷款和自筹资金继续修复，销售强劲支撑资金同比高位运行
1-10月资金来源同比+5.5%，较前值+1.0pct，同比涨幅连续8个月扩大。结构来看，国内贷款同比+5.1%，较前值+1.1pct；自筹资金同比+6.5%，较前值+0.6pct；销售回款端，个人按揭贷款同比+9.8%，较前值+0.4pct；定金及预收账款同比+4.3%，较前值+1.4pct。10月资金来源同比持续处于高位区间，其中国内贷款、自筹资金在低基数下同比低位继续修复；定金及预收款、个人按揭贷款同比继续保持两位数以上增长，主要源于销售表现强劲带动。但考虑到：1）目前国内外流动性仍处于偏宽松环境；2）疫情缓解后销售的持续强韧性保障了后续定金及预收款、个人按揭贷款的稳定回流；3）应对年底融资新规考核时点，料房企会主动促销售回款进一步改善。综合以上，预计房地产资金来源仍将处于稳定趋好态势。
4 投资建议：投资高位、销售靓丽、年底竣工积极，重申“推荐”评级
房企融资新规料将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、金科股份、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。
5风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
一、投资端：投资高位运行，开工低位修复，融资新规下年底竣工逐步积极
2020年1-10月，全国完成房地产开发投资116,556亿元，同比+6.3%，较1-9月上升0.8pct。其中，10月单月商品房投资增速12.7%，较9月上升0.7pct。住宅方面，1-10月，住宅投资86,298亿元，同比+7.0%，较1-9月上升0.9pct，占房地产开发投资的比重为74.0%，较1-9月持平，其中，10月单月住宅投资增速14.3%，较9月上升2.7pct。
分区域来看，1-10月房地产开发投资东部地区同比+7.1%（较前值+0.6pct）、中部地区同比+2.4%（较前值+1.5pct）、西部地区同比+8.3%（较前值+0.2pct）、东北地区同比+5.6%（较前值+1.2pct）。其中，10月单月来看，东部地区同比+12.7%（较前值-0.1pct）、中部地区同比+15.4%（+0.7pct）、西部地区同比+10.0%（较前值+0.7pct）、东北地区同比+15.4%（较前值+8.9pct）。10月各区域投资增速靓丽，均实现了两位数以上增长，其中东部、中西部区域继续高位运行，东北区域涨幅快速扩大。
从供应先行指标来看，1-10月的商品房和住宅的新开工面积分别同比-2.6%和-3.3%，分别较1-9月上升0.7pct和上升0.9pct。其中，10月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比+3.5%和+4.5%，涨幅分别较9月上升5.5pct和上升8.1pct。1-10月的商品房和住宅的施工面积分别同比+3.0%和+3.8%，分别较1-9月下降0.1pct和下降0.2pct。1-10月的商品房和住宅的竣工面积分别同比-9.2%和-7.9%，分别较1-9月上升2.4pct和上升2.7pct。其中，10月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比+5.9%和+8.5%，分别较9月上升23.5pct和上升25.8pct。
从土地市场指标来看，1-10月的土地购置面积为17,775万平方米，同比-3.3%，较1-9月下降0.4pct，其中，10月单月土地购置面积同比-5.6%，涨幅较9月下降0.8pct。1-10月的土地成交款为11,386亿元，同比+14.8%，较1-9月上升1.0pct，其中，10月单月土地成交款同比+19.3%，较9月下降3.6pct；1-10月的土地成交楼面均价为6,406元/平米，同比+18.7%，较1-9月上升1.5pct，其中10月土地成交楼面均价为7,489元/平米，同比+26.4%，较9月下降2.7pct。
投资端数据小结：从1-10月累计来看，投资同比+6.3%、新开工同比-2.6%，竣工同比-9.2%，主要投资数据继续修复。10月单月来看，投资同比+12.7%，较9月+0.7pct，连续4个月高位运行，并创年内新高；开工同比+3.5%，较9月+5.5pct，同比低位有所修复；竣工同比+5.9%，较9月+23.5pct，竣工走强符合预期，并且考虑到融资新规下房企通过增厚净资产降杠杆诉求变强，预计年末竣工向好趋势仍将延续。10月中指300城土地成交面积同比+8%，较上月上升18pct，但溢价率略有下降。从结构来看，各区域投资仍持续展现出较强韧性，均实现了两位数以上增长，其中东部、中西部区域继续高位运行，东北区域涨幅快速扩大。从短期而言（1个季度的时间尺度），融资新规影响下，后续拿地、开工或将呈现逐步放缓趋势，从中期而言（1-2年的时间尺度），目前行业的低库存下的补库存需求下，我们对于后续的开工和竣工依然保持相对积极的观点，但明后年具体预测还需要根据融资新规实施情况而重新评估。我们认为房地产仍将是我国经济的压舱石，稳经济需要稳房地产。
二、销售端：销售表现靓丽、推动报表改善，预计11-12月销售偏强仍将延续
从销售指标来看，1-10月的商品房销售面积为13.3亿平方米，同比持平，较1-9月上升1.8pct，其中，10月单月销售面积同比+15.3%，较9月上升8.0pct，并且10月单月环比下降12.7%。1-10月的商品房销售额为13.2万亿元，同比+5.8%，较1-9月上升2.1pct，其中，10月单月销售额为1.6万亿元，同比+23.9%，较9月+7.9pct。住宅方面，1-10月全国住宅销售面积为11.8亿平米，同比+0.8%，较1-9月上升1.8pct，其中，10月单月同比+16.0%，较9月上升8.3pct，并且10月单月环比-11.8%。
从区域来看，1-10月分区域商品房销售面积累计增速分别为：东部+4.0%（较前值+1.8pct）、中部-5.0%（较前值+2.0pct）、西部+1.0%（较前值+2.0pct）、东北部-8.8%（较前值+0.1pct），其中，10月单月来看，东部+20.0%（较前值+9.2pct）、中部+10.9%（较前值+8.8pct）、西部+18.1%（较前值+8.8pct）、东北部-8.4%（较前值-6.2pct）。10月东部、中部和西部区域销售表现均十分靓丽，并均创下年内新高，尤其东部和西部区域销售连续6个月正增长并涨幅大幅扩大，东北区域10月销售增速持续处于较弱水平。
从价格指标来看，1-10月的商品房销售均价为9,878元/平米，同比+5.8%，较1-9月上升0.2个百分点。其中，10月单月销售均价环比持平，同比+5.8%，涨幅较9月上升0.2pct。1-10月的住宅销售均价为9,986元/平米，同比+7.4%，较1-9月下降0.1pct，其中，10月单月住宅销售均价9,964元/平米，环比-2.2%，同比+8.6%，涨幅较上月下降0.9pct。从库存指标来看，10月末商品房待售面积为4.9亿平方米，同比+0.3%，较9月末减少89万平方米，其中，住宅待售面积减少148万平方米。
销售端数据小结：从1-10月累计来看，销售面积同比持平，较上月+1.8pct，累计销售连续8个月修复，并首次转正，大超市场年初预期；从10月单月来看，销售面积同比+15.3%，较9月+8.0pct，已实现连续6个月正增长，并同比涨幅创年内新高，10月销售表现靓丽，主要源于：1）房企在年底应对融资新规考核下加大推盘促回款意愿较强；2）市场整体需求韧性十足；3）4季度整体属于低基数区间。从结构来看，10月东部、中部和西部区域销售表现均十分靓丽，并均创下年内新高，尤其东部和西部区域销售连续6个月正增长并涨幅大幅扩大，东北区域10月销售增速持续处于较弱水平。10月单月销售同比表现靓丽，并且考虑到4季度推盘走高、年末基数走低、市场去化率整体稳定、房企销售计划完成约束（9-12月主流18家房企销售额计划同比需完成+12%）、以及融资新规改善报表要求等因素，预计11-12月销售偏强仍将延续。
三、资金端：国内贷款和自筹资金继续修复，销售强劲支撑资金同比高位运行
1-10月，房地产开发企业合计资金来源为15.3万亿元，同比+5.5%，较1-9月上升1.0pct。其中，10月单月同比+14.5%，较9月持平。从各资金来源同比来看，1-10月累计数据中，国内贷款同比+5.1%，较1-9月上升1.1pct，其中，10月单月同比+18.4%，较9月上升14.2pct；利用外资同比-15.2%，较1-9月下降5.7pct；其中，10月单月同比-37.0%，较9月上升93.4pct；自筹资金同比+6.5%，较1-9月上升0.6pct；其中，10月单月同比+11.8%，较9月下降7.8pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比+5.0%，较1-9月上升1.2pct，其中，1-10月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+4.3%和+9.8%。分别较1-9月上升1.4pct和上升0.4pct，其中，10月单月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+16.2%和+13.1%，分别较9月上升1.5pct和下降2.2pct。
资金端数据小结：受年初以来行业国内外融资环境持续改善影响，1-10月资金来源同比+5.5%，较1-9月+1.0pct，同比涨幅连续8个月扩大。单月来看，10月资金来源同比+14.5%，较9月持平，持续处于高位区间，其中国内贷款同比+18.4%、自筹资金同比+11.8%，低基数下同比低位继续修复；定金及预收款、个人按揭贷款同比继续保持两位数以上增长，主要源于10月销售表现强劲带动。同时考虑到：1）目前国内外流动性仍处于偏宽松环境；2）疫情缓解后销售的持续强韧性保障了后续定金及预收款、个人按揭贷款的稳定回流；3）应对年底融资新规考核时点，料房企会主动促销售回款进一步改善。综合以上，预计房地产资金来源仍将处于稳定趋好态势。
四、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
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关键词：华创地产小组重点报告系列
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《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
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《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
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《房地产20Q3财报综述：业绩弱销售强，分化加剧、择优汰劣》（20/11/01）
《新城控股深度报告：商业优质成长标杆，乘风广阔消费市场》（20/11/11）
华创地产研究团队
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复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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