【天风地产】统计局9月数据点评：金九成色彰显、投资高位支撑|销售面积_新浪财经

来源：天诚地产会

事件

统计局公布1-9月全国房地产开发投资和销售数据，1-9月份全国房地产开发投资103484亿元，YOY+5.6%，增速较1-8月份提高1.0pct；商品房销售面积117073万方，YOY-1.8%，降幅比1-8 月份收窄1.5pct；商品房销售额115647亿元，增长3.7%；房地产企业到位资金136376亿元，YOY+4.4%，增速较1-8月份提高1.4pct。

点评

销售端超预期：销售彰显金九成色、银十仍可期待

1-9月份全国商品房销售面积117073 万方，YOY-1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5pct；商品房销售额115647亿元，YOY+3.7%，较1-8月份增速提升1.4pct；对应累计销售均价为9878元/平米，YOY+5.6%，较1-8月份增速提升0.5pct，较1-8月份均价提升35 元/平米，幅度为0.4%。单月表现看，9月份全国商品房销售面积18587万方，YOY+7.3%，较上月增速收缩6.4pct；全国单月商品房销售金额18704亿元，YOY+16.0%，较上月增速收缩11.1pct；单月商品房销售均价为10063 元/平米，较8月均价收缩385元/平米，幅度为3.7%。继1-8月销售金额首度转正后，9月销售表现再超预期，累计销售金额增速达到3.7个百分点；9月单月销售金额表现上，同比维持量价齐升之势（单月销售面积、销售均价同比增速分别为+7.3%、+8.2%，金九成色十足），环比量升价略缩（9月销售面积、销售均价环比8月增速分别为+25.1%、-3.7%）。展望Q4，1）我们于8月点评中提出9-12月份一般为高基数月份，且逐步进入房企年底冲量阶段，不排除降价促销等现象的出现，销售价格的表现上，环比增幅或有所放缓；目前，我们仍维持“销售价格环比增速或有放缓”这一判断；2）我们跟踪的主流房企截止9月末的平均目标完成率为70.7%，在年度目标100%实现的强约束假设下，Q4单月同比增速预计可达到10.7%，若目标实现率为95%，则Q4单月同比增速为5.2%；即在强约束的条件下，企业层面的销售表现在Q4高基数下仍有望保持稳增长。

销售端结构：四大区域均呈价缩之势、一线城市累计增速首度转正

以销售面积口径看，区域分布上，东部区域、中部区域、西部区域、东北区域分别取得9月单月增速+10.8%、+2.1%、+9.4%、-2.1%，较上月增速分别收缩11.3pct、收缩6.9pct、提升2.1pct、收缩14.5pct。1-9月累计销售面积增速分别为+2.2%、-7.0%、 -1.0%、-8.9%，较1-8月份增速分别提升1.4pct、提升1.6pct、提升1.7pct、提升1.3pct；累计表现看，中部区域、西部区域的提升幅度较大；单月表现看，东部区域提升幅度较大，其次为西部区域。以单月销售均价的表现看，东部、中部、西部、东北单月均价分别为13884 元/平米、7444元/平米、7482元/平米、7964元/平米，较8月均价分别收缩482 元/平米、收缩53 元/平米、收缩394元/平米、收缩156元/平米；9月单月东部区域、西部区域、中部区域量升价缩，东北区域量价齐缩；其中东部区域价缩幅度较大，约-3.4%。城市能级表现看，一线、二线、三四线及以下城市在9月单月增速分别为+82.8%、-4.6%、+7.0%，分别较上月增速提升38.8pct、收缩14.0pct、收缩6.5pct；三四线及以下城市自4月以来连续录得单月增速正增长，一线城市累计增速首度转正。当前政策主基调“房住不炒”未变，因城施策或成常态化，短期政策的扰动或对市场情绪有影响，但中长期并未改变需求结构。

竣工端低预期：竣工端持续低预期、单月开工增速转负

1-9月份全国新开工面积160090万方，YOY-3.4%，增速较1-8月份收窄0.2pct；9月单月新开工面积20173万方，YOY-1.9%，较8月增速收缩4.4pct；开工端单月增速继5月转正以来再次转负，但若以16年至19年9月的平均开工面积18633 万方为参照，9月单月新开工相比于过去三年的平均值增长约8.3%；目前开工水平基数较高，我们认为在当前政策环境下，房企仍有动力加快开工，开工面积绝对值或仍维持高位。1-9月份全国施工面积859820万方，YOY+3.1%，增速较1-8月份收缩0.2pct；9月单月施工面积净增加20086万方，YOY-4.6%，单月施工面积增速转负。1-9月份房屋竣工面积41338万方，YOY-11.6%，降幅较 1-8月份扩大0.8pct，其中9月单月竣工面积4231万方，YOY-17.7%，环比8月单月竣工面积增加372万方；竣工端的数据恢复度持续低于我们此前预期。

投资端强预期：投资表现高位支撑、中部累计投资增速首度转正

1-9月份全国房地产开发投资103484亿元，YOY+5.6%，增速较1-8月份提高1.0pct，继半年度累计增速转正以来，投资端的表现持续超预期；9月单月录得15030亿元的投资额，YOY+12.0%，较8月单月增速提升0.2pct。分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区1-9月累计增速分别为+6.5%、+0.9%、+8.1%、+4.4%，分别较1-8月增速提升1.0pct、提升2.1pct、提升0.2pct、提升0.4pct；东部、中部、西部、东北地区单月增速分别为+12.8%、+14.7%、+9.4%、+6.4%，分别较8月增速收缩2.6pct、提升4.0pct、提升3.9pct、收缩5.0ct。中部区域累计投资增速首度转正，西部区域累计投资增速领先；单月增速上，中部区域单月同比增速提升度居前，东北地区单月同比增速收缩幅度较大。若拆分投资构成看，在1-9月土地购置费累计增速为1-8月累计增速的假设条件下，1-9月累计建安投资增速为4.32%，9月单月建安投资增速为13.83%，投资的持续走强源于建安投资的较强支撑。

资金端强支持：销售回款对到位资金贡献度凸显

1-9月全国房地产开发企业到位资金136376亿元，YOY+4.4%，较1-8月增速提升1.4pct；其中，国内贷款20484亿元，YOY+4.0%；利用外资94亿元，YOY-9.2%；自筹资金44485 亿元，YOY+5.9%；定金及预收款45145亿元，YOY+2.9%；个人按揭款21783亿元，YOY+9.5%。资金来源的占比看，定金及预收款、个人按揭款仍为房地产企业资金的主要来源，累计占比分别为33.1%、16.0%，单月占比分别为32.7%、14.7%。自筹资金为定金及预收款、个人按揭款外的另一资金重要贡献源，累计占比约为32.6%、单月占比约为37.2%。以定金及预收款、个人按揭款作为行业销售回款的指标看，当前销售回款占到位资金比重进一步提升至49.1%，已接近2019年年末的49.6%的比重；未来随着融资监管政策的跟进，我们认为销售回款对于行业到位资金的贡献度将进一步凸显。

投资建议

当前“房住不炒、因城施策”常态化，政策环境偏中性；以往政策博弈的板块性贝塔机会在当下或不适用，我们认为应回归行业的基本面、积极把握产业及产业链的联动机会：1）销售端的持续向好或可持续推动估值端的修复；2）板块估值处于低位叠加当前仓位配置接近历史低位，估值具备修复的基础及空间；3）房企介入产业链或带来产业链的联动机会。短期重点推荐：保利地产、万科 A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科 A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。