营收暴增近2倍,港龙中国会成为未来地产界黑马吗?

营收暴增近2倍,港龙中国会成为未来地产界黑马吗?
2020年09月24日 22:45 深度观点财经

作者 l 橙子

排版 l 勤燐

刚上市两个多月的港龙中国地产(06968·HK)上个月底公布了半年报,这也是港龙中国上市以来首份正式半年报,整个上半年以来,港龙中国业绩表现十分炸眼。

根据半年报数据,得益于良好的销售表现,截止到2020年6月底:

港龙中国实现营收17.13亿元,同比暴增190%;

实现毛利润6.56亿元,同比增长158%;

实现归母净利润4.72亿元,同比暴增402%。

图片来源:东方财富图片来源:东方财富

这样的业绩表现,应该不输给当前任何一家房地产企业了。

而从经营数据来看,截止到今年7月底:

港龙中国实现合同销售金额102.09亿元,同比增长156%;

其中7月当月实现合同销售金额23.99亿元,同比增长287%。

图片来源:港龙中国官方公告图片来源:港龙中国官方公告

合作开发带动业绩暴增

权益占比过低也值得注意

根据历年财报,从2018年,港龙中国开始迅速做大规模,只用了一年时间,就把营收规模做到16.6亿元,较2017年的4.34亿元,同比增长282%;归母净利润也从2017年的3136万增至2018年的3.55亿元。

图片来源:东方财富图片来源:东方财富

带动港龙中国营收净利迅速增长的根本原因,主要来自两方面,一方面在于拿地成本不高。

根据观点地产新媒体整理数据,截至2020年6月30日止六个月,港龙中国于海门、宜兴、芜湖及常州购入五块新的优质土地,提供了约84.78万平方米的可供出售的总建筑面积,土地成本均价只有3225元/平方米。

但更主要的原因在于港龙中国调整了房地产开发模式,从以前独自拿地,独自开发销售,转变为合作开发。

2015年,港龙与碧桂园展开合作,收购“碧桂园领誉”40%权益。此后又陆续跟融创中国、中南建设、弘阳地产、正荣地产等开发商合作开发楼盘。

根据公开信息披露,截至6月底,港龙中国与其他开发商合作开发的项目达93个,占总开发项目的75%。

尽管权益占比不高,但不可否认,通过合作开发,港龙中国的整体销售规模成倍增长,由此带动2018年营收净利的爆炸式攀升。

但从权益占比来看,港龙中国似乎没有优势。

以跟港龙中国合作规模最大的三家房企为例,根据其招股书相关数据,从2017-2019年,港龙中国与这三家房企共同合作开发项目分别达到18个、21个及29个,合计68个。

但港龙中国的权益占比一般,在与这三大开发商的合作过程中,港龙中国权益占比不到30%的项目多达21个,数量最多,权益占比50%以下的则超过一半。

图片来源:证券之星地产整理图片来源:证券之星地产整理

倚靠其他开发商的土地优势,港龙中国从“单干”切换为“抱团”模式后,实现业绩大幅增长,但港龙中国开发能力还有待提高。

根据观点地产网整理数据,截至到今年上半年,港龙中国的土地储备为540万平方米,其中江苏省占比68.1%,浙江省占比20.8%,河南、安徽、贵州、上海合计占比约11.1%。

但张鸿光在业绩会上表示,截至2020年6月底,公司完工存货大概是15万平方米,占总土储比例约2.7%,而这一数据在2019年末为4.9%。

此外,年中报显示,于2020年6月30日,公司尚未履行的物业销售约为172.18亿元,于2019年末则约为116.19亿元,增加约48%。

这意味着,尽管有近180亿已售未结转的项目,但公司大部分土储项目未完工或待开发,周转速度有待进一步提高。

这就导致一个问题,对照近年来跟业绩同步增长的债务规模,如果周转速度不能有效提升,恐怕会面临中长期债务的偿还问题,从而拖累港龙中国的经营节奏。

负债规模不断攀升

账面资金勉强覆盖

由于港龙中国在2018年之前,发展速度相对偏缓,因此债务规模也属于总体可控,但近年来,随着港龙中国发展提速,在扩大销售规模的同时,对资金需求也更高,由此导致负债规模不断攀升。

2017年,港龙中国负债总额为49.45亿元;

2018年,这一数字增至87.4亿元,同比增长77%;

2019年,负债总额则巨幅攀升至212.39亿元,同比增长143%。

截止到今年上半年,港龙中国的负债规模较2019年末再度增加了77.11亿元,达289.5亿元。

图片来源:东方财富图片来源:东方财富

由此也导致港龙中国近年来资产负债率一直维持在90%以上的高位,截止到今年上半年,港龙中国资产负债率达到92.83%。

图片来源:东方财富图片来源:东方财富

在所有待偿负债中,截止到今年6月30日,港龙中国从银行、信托等机构获得贷款规模高达69.36亿元,较2019年的28.53亿元增加了143%。

其中一年内到期的负债规模为20.52亿元,较2019年末的11.44亿元,增加了9.08亿元。

图片来源:港龙中国半年报

图片来源:港龙中国半年报

好在公司目前账面可支配现金在扣除受限资金后,还有28.7亿元,足以覆盖短期债务。但考虑到港龙中国进一步扩大规模的发展计划,公司在资金层面恐怕并没有那么宽裕。

图片来源:东方财富图片来源:东方财富

而且债务规模成倍增长的同时,近年来港龙中国的营收增速却没有同步大幅增长。

2018年,港龙中国营收破两位数,达到16.6亿元,同比增长282%;但到2019年,负债总额同比增长了143%,但同期营收仅实现19.78亿元,同比增长19%。

由此导致港龙中国ROIC(资本回报率)只有1.92%,大幅低于7%的行业平均水平,盈利质量其实不高。

图片来源:万得股票图片来源:万得股票

土地布局过于集中

江苏浙江占比近9成

在盈利质量问题上,截止到上半年,港龙中国的资产周转率只有0.06次,跟20.8次的行业平均资产周转速度相比,相对较低。

当然这里面也跟上半年疫情影响房地产公司去化有关,但从根本上来讲,还在于港龙中国开发能力有待提高。

前面也提到,截至2020年6月底,公司完工存货大概是15万平方米,占总土储比例约2.7%,而这一数据在2019年末为4.9%,占比较低。

而且在城市布局问题上,港龙中国的土储分布也过于集中在江苏和浙江地区。

根据半年报数据,在540.36万平方米的总土储规模里,江苏占比高达68%,其次是浙江,占比达21%。

图片来源:港龙中国半年报图片来源:港龙中国半年报

可见港龙中国在项目分布上仍集中在大本营江苏,并未平均覆盖到整个长三角区域,离全国布局更是相当遥远。而且在城市分布上,也以二三线城市为主。

根据半年报披露数据,截止到今年6月底,整个上半年17.13亿元的营收构成中,常州和常熟营收规模达16.86亿元,占比近98%。

图片来源:港龙中国半年报图片来源:港龙中国半年报

近年来包括江浙沪等在内的一二线及沿海城市,一直处于房地产调控的严监管地带,让一二线城市的去化和提价难度大增。

今年7月中,深圳还再度加码楼市限购,很多刚落户不满3年的新深圳人,一夜之间失去购房资格。

而三四线及以下城市,尽管大多数调控政策依然维持原有调性,但受人口净流出,以及棚改政策停滞影响,三四线城市的房价已经出现不同程度的下跌。

如此一来,主要布局二三线城市的港龙中国,则面临更大的出货压力。

不过跟其他规模房企相比,港龙中国目前刚进入百亿销售规模,未来还有较大的增长空间,即便是薄利多销,也可能会呈现不错的业绩表现。

只是在城市布局问题上,港龙中国还需要再分散一些,或许上市之后,随着资金压力得到缓解,会有一个相对较好的改善吧。

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