【天风地产|周观点】热门城市限购持续加码，龙头房企8月销售增长明显

来源：天诚地产会

投资建议：多家房企公布8月份经营情况，龙头房企单月销售增长明显。万科单月销售金额同比增长超过33%，销售面积同比增长超过50%；保利单月签约金额、签约面积均实现了40%以上的增长；金地集团单月签约金额和签约面积都实现了超过30%的增长。七八两月淡季不淡，房企销售表现韧性十足。随之进入的金九银十，我们认为在房企推货量提升的趋势下，金九银十或延续。
流动性方面，中国人民银行9月11日公布数据显示，8月社会融资规模增量为3.58万亿元，比上年同期多1.39万亿元，其中对实体经济发放的人民币贷款增加1.42万亿元，同比多增1156亿元。9月初，国务院召开常务会议，会议提出要坚持稳健的货币政策灵活适度，保持政策力度和可持续性，不搞大水漫灌，引导资金更多流向实体经济，以促进经济金融平稳运行。可见，当前引导资金流向结构是更为主要的政策导向。目前市场流动性合理充裕以支持经济恢复，但是为了避免利率下行一致性预期强化后催生的提高杠杆和投机行为，国家运用金融政策引导资金流入实体经济，以更好的稳定房价和地价。随着经济活动持续回暖，未来货币政策将更加注重“精准导向”，防范房企杠杆及投机风险，预计偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。
热门城市限购政策继续加码，住房贷款管理趋严。继7·15新政之后，中国人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市住房和建设局联合下发通知，将建立婚姻信息查询机制完善个人住房贷款管理，通知要求，商业银行办理个人住房贷款业务，应通过房地产信息平台，查询借款人婚姻状况和购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下在深圳市拥有的住房套数作为贷款审核依据；江苏省常州市9月12日正式执行《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，坚决遏制投机炒房行为，凡在通知施行后新购买失去商品住房的，自取得不动产证后满4年方可上市交易，同时完善住房信贷政策，对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房最低首付比例调整为不低于60%。我们认为，供应端将持续以整顿和规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。
行业趋势有望由融资驱动规模增长转向至经营驱动质量增长，加之“因城施策”常态化，政策博弈的贝塔机会或逐步减少，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。可关注：资产负债表雄厚的企业，这类企业具备一定的加杠杆空间且在融资收紧下有望持续享受融资端的溢价；权益比例较高的房企，具备权益比例调整区间以撬动空间；合作模式有特色及其优势的房企。短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等；持续建议关注：1）优质地产：万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）商业及reits：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹