来源：地产豪声音
华创地产研究团队感谢您的关注与支持！
袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
根据《证券期货投资者适当性管理办法》及配套指引，本资料仅面向华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发。若您不是华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿订阅、接收或使用本资料中的信息。
本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。感谢您的理解与配合。
事 件
9月9日，招商蛇口公布公司8月销售数据，8月公司实现签约金额268.1亿元，同比+48.5%；实现签约面积110.4万平方米，同比+18.7%。
点 评
1 8月销售268亿、同比+49%，1-8月1,604亿、同比+16%，增速继续扩大
8月公司销售金268.1亿元，环比+17.3%、同比+48.5%；销售面积110.4万平，环比+6.0%，同比+18.7%，优于我们高频跟踪的45城成交面积同比+17.0%；销售均价24,275元/平，环比+10.6%，同比+25.0%。1-8月累计销售金额1,603.8亿元，同比+15.7%，较上月+4.9pct，完成全年计划销售额的64.2%；销售面积711.9万平，同比-2.4%，较上月+3.1pct。1-8月累计销售均价22,529元/平，较19年+19.5%；公司8月销售继续靓丽，连续四个月实现了单月同比两位数以上增长，并创年内新高。考虑到公司项目布局以一二线城市为主，并且可售货值充裕，预计20年销售仍将持续快增。
2 8月拿地53亿，同比-48%，拿地/销售额比20%，拿地有所放缓
8月公司土地市场新获取长沙、大连、太仓等3城共3个项目，合计新增建面63.5万方，环比-46.7%，同比-58.1%；对应地价52.9亿，环比-39.3%，同比-47.8%；拿地面积权益占比66.1%，较上月-0.1pct；楼面价8,326元/平，同比+24.5%，主要源于大连项目楼面价较高；拿地额占比销售额19.7%，较上月-18.4pct。1-8月新增规划面积842.8万平，同比+22.5%；总地价780.9亿元，同比+41.3%；拿地面积权益占比59.4%，较19年+6.3pct；拿地额占比销售额48.7%，较19年+7.3pct；平均楼面地价9,266元/平，较19年楼面均价+29.0%；公司1-8月公司拿地整体较为积极，并且拿地区域继续集中于城市圈及重点一二线城市。
3 投资建议：销售表现靓丽，拿地有所放缓，维持“强推”评级
招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值料将进一步提升。此外，招商积余和招商局商业房托先后完成上市料也将逐步增厚公司估值。我们维持公司20-22年每股收益预测分别为2.23、2.56、2.95元，20PE为7.3倍、较每股NAV35.20元折价54%，维持目标价26.4元，维持“强推”评级。
5 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
法律声明
华创证券研究所定位为面向专业投资者的研究团队，本资料仅适用于经认可的专业投资者，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。华创证券不因任何订阅本资料的行为而将订阅人视为公司的客户。普通投资者若使用本资料，有可能因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。
本资料来自华创证券研究所已经发布的研究报告，若对报告的摘编产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。须注意的是，本资料仅代表报告发布当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据华创证券研究所后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改。华创证券的其他业务部门或附属机构可能独立做出与本资料的意见或建议不一致的投资决策。本资料所指的证券或金融工具的价格、价值及收入可涨可跌，以往的表现不应作为日后表现的显示及担保。本资料仅供订阅人参考之用，不是或不应被视为出售、购买或认购证券或其它金融工具的要约或要约邀请。订阅人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的独立判断，应自主作出投资决策并自行承担投资风险。华创证券不对使用本资料涉及的信息所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。
本资料所载的证券市场研究信息通常基于特定的假设条件，提供中长期的价值判断，或者依据“相对指数表现”给出投资建议，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断，因此不能够等同于带有针对性的、指导具体投资的操作意见。普通个人投资者如需使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及相关的后续解读服务。若因不当使用相关信息而造成任何直接或间接损失，华创证券对此不承担任何形式的责任。
未经华创证券事先书面授权，任何机构或个人不得以任何方式修改、发送或者复制本资料的内容。华创证券未曾对任何网络、平面媒体做出过允许转载的日常授权。除经华创证券认可的媒体约稿等情况外，其他一切转载行为均属违法。如因侵权行为给华创证券造成任何直接或间接的损失，华创证券保留追究相关法律责任的权利。
《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）
《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续看多龙头）》（17/11/13）
《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
《风鹏正举系列之万科A：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）
《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）
《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐看云起时》（18/05/23）
《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
《风鹏正举系列之保利地产深度：积极变革启征程，鹰击长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）
《风鹏正举系列之中南建设深度：中流击楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）
《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）
《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）
《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）
《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
《风鹏正举系列之招商蛇口：聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）
《风鹏正举系列之金地集团：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）
《风鹏正举系列之阳光城：雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）
《首开股份深度报告：首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）
《估值深度：政策改善、信用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
《中航善达深度报告：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）
《物管行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）
《大悦城深度报告：商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）
《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）
《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）
《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
《中航善达重大事项点评：量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）
《商业地产行业深度报告系列之一：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）
《蓝光发展深度报告：嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）
《2020房地产策略：稳中前行，多元开花》（19/11/11）
《大悦城跟踪报告：重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）
《非住宅物业深度：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）
《新大正深度报告：聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03）
《保利物业深度研究报告：央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）
《商业地产行业深度报告系列之二：商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27）
《金科股份深度报告：渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12）
《复盘2003年：房地产稳态中短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企》（20/02/02）
《政策点评：中央加大宏观政策调节力度，地方密集出台地产支持政策》（20/02/13）
《绿城服务深度报告：品质服务标杆，领跑黄金赛道》（20/02/21）
《龙湖集团深度报告：龙跃云津上，泛舟山湖间》（20/03/01）
《世茂房地产深度报告：三十而立再出发，积极变革铸辉煌》（20/03/19）
《美的置业深度报告：传承美的基因，铸造优质成长》（20/03/21）
《龙光地产深度报告：大湾区龙头，高质量成长》（20/3/24）
《永升生活服务深度报告：隽永升腾，优质成长》（20/4/21）
《新城悦服务深度报告：继承新城速度，悦享物业未来》（20/5/25）
《碧桂园服务深度报告：物管行业龙头，全方位高成长》（20/5/29）
《房地产行业深度报告：三大基本面改善，逆转偏见、价值凸显》（20/06/08）
《地产产业链深度报告：地产产业链赋能，房企定价权凸显》（20/06/09）
《房地产2020年中期策略：逆境坚韧显价值，多元花开别样红》（20/06/22）
《中国奥园深度报告：多元拿地、多维发展，成就跨越式成长》（20/07/02）
《房地产3季度销售预测：Q3推盘将反季节走高，料主流房企销售增长超20%》（20/07/06）
《中国金茂深度报告：匠心产品金色十足，城市运营风华正茂》（20/07/08）
《房地产估值专题：挖掘房地产价值宝藏，驱动不一样的估值提升》（20/07/26）
《南山控股深度报告：物流地产核心标的，公募REITS助力发展》（20/08/09）
《宝龙地产深度报告：迭变前行，换挡加速》（20/08/11）
《房地产20H1财报综述：业绩暂弱、销售强劲，预计报表韧性依旧》（20/09/03)
华创地产研究团队
华创地产研究期待您的关注与支持!
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
