【天风证券|周观点】房贷利率稳中趋降，因城施策以稳为主，关注高盈利质量房企

来源：天诚地产会

投资建议：

本周跟踪36大城市一手房合计成交4.24万套，同比上升6.85%，增速较前一周增加0.74个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.5万套，同比上升27.85%，累计同比下降2.02%，较上周增加2.04个百分点。按能级看，一线、二线、三线城市同比增速分别为20.18%、-1.22%、13.73%，累计同比增速分别为-18.67%、-15.27%、-24.21%，较上周分别增加0.95、0.47、1.11个百分点；二手房同比增速分别为56.94%、10.81%、22.72%；累计同比增速分别为15.3%、-12.62%、-10.38%，较上周分别变动了4.46、0.73、1.59个百分点。本周销售同比增速延续增长势头，去化速度持续加快。

8月6日，中国人民银行发布2020年第二季度中国货币政策执行报告，公布6月贷款加权平均利率5.06%，较3月下降2bp，其中一般贷款利率5.06%，较3月下行22bp，房贷利率5.42%，较3月下行18bp。6月，1年期LPR 较上年 12 月下降 0.3 个百分点至3.85%，5 年期以上 LPR 下降0.15 个百分点至 4.65%。报告提出，“保持货币供应量和社会融资规模合理增长，完善跨周期设计和调节”。房贷利率稳中趋降，预计未来货币政策将持续保持稳健，流动性保持相对宽松。

政策层面，政策环境偏中性，以保障刚需为主。自然资源部近日发出《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，支持完善规划调整、土地供应、收益分配机制，支持广东进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率，激发市场活力和创造力；海口市住建局发出《关于打击捂盘惜售等违规行为进一步规范房地产市场秩序的通知》，严厉打击房地产捂盘惜售、化整为零、饥饿营销等违规行为。取得预售许可的商品房项目，房企要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格明码标价对外销售。在发展“国内大循环”的背景下，预计未来政策将持续”一城一策”，不会出现大面积收紧，或许未来从供应端的调节会成为重要趋势。

当前地产股政策环境中性化、7月基本面修复超预期、但仍然处于估值的低位区间：1）三季度销售有望继续超预期：上半年房企拿地积极、有动力加快周转推货；2）政策预期中性化：少数热点城市局部调控、大范围政策收紧概率较低，3）流动性环境仍然偏宽松，地产供需双方有望受益，4）地产板块估值低位。基于此短期重点推荐销售高增长房企：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、阳光城、招商积余、南山控股、城投控股等；持续建议关注：1）优质地产公司：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、中南建设、美的置业等；2）物业管理龙头：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）商业及reits：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。

风险提示：政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑，开竣工不及预期

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