牛市第二阶段上攻蓄力中？军工、医药等牛股倍出，牛市情绪仍在，你还不上车？点击立即开户，3分钟极速响应，专属福利！助你“稳抓赚钱时机”！
来源：地产豪声音
华创地产研究团队感谢您的关注与支持！
袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
根据《证券期货投资者适当性管理办法》及配套指引，本资料仅面向华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发。若您不是华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿订阅、接收或使用本资料中的信息。本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。感谢您的理解与配合。
投资要点
1 房地产行业数据
上周（20/07/18-20/07/24）主流45城一手房成交614万平米，环比-5%；其中，一二线环比-4%、三四线环比-12%；7月截至上周累计一手房月成交同比+3%，较6月下降1pct，其中一二线同比+9%、三四线同比-14%，分别较6月-2pct和+0pct。上周14个重点城市二手房成交175万平米，环比-9%；7月截至上周累计成交同比+20%，较6月下降2pct。库存方面，上周15城推盘210万平米，环比+12%；对应周成交/推盘比0.95倍，持平或高于4-6月的0.66倍、0.95倍、0.92倍。截至上周末，15城可售面积8,911万平米，环比+0.1%；3个月移动平均去化月数为8.4个月，环比下降0.1个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。
2 主要政策新闻
国务院主持召开房地产工作座谈会，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，防止资金违规流入房地产市场，推进城镇老旧小区和棚户区改造，解决城市新市民和年轻人住房问题；央行贷款市场报价利率1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，与上月持平；中央对老旧小区改造补助资金303亿元、预算内投资安排543亿元均已完全下达，上半年老旧小区改造工程已启动近50%，新开工改造小区3.9万个；南京、宁波、东莞出台楼市新政，其中南京强调商品房向无房家庭提供30%房源，假离婚被限制；宁波符合条件的无房家庭可优先认购1套商品住房，5年限售；东莞新购商品房3年限售，非当地户籍最多买2套住房；福州加强商品房预售资金监管；基金发布20H1半年报，房地产仓位再次触碰历史底部，但金科、中南、华侨城、新大正等获机构主动加仓。
3 公司动态跟踪
新城悦服务预计20H1归母净利润同比增长至少50%，19年同期为1.172亿元；保利地产预计20H1营业总收入同比+3.60%，营业利润同比+1.75%，归母净利润同比+1.66%；旭辉集团发行3亿美元25年到期，利率5.95%的绿色优先票据；荣盛发展发行10亿元中期票据，期限2+1年，利率7.22%；绿地控股股东上海地产集团及上海城投集团正在筹划公司控制权结构有关事项，子公司发行4.5年期的4亿美元债（6.13%）及2.5亿美元债（7.25%）；华夏幸福拟向中融信托进行永续债融资，金额不超15亿元；华侨城聘任倪明涛担任公司副总裁；招商蛇口调整首次授予计划首批授予期权的行权价格至16.81元；首开股份拟非公开发行规模不超过42亿公司债。
4 一周板块回顾
板块表现方面，SW房地产指数下跌0.86%，沪深300指数下跌0.86%，相对收益为0%，板块表现持平于大市，在28个板块排名中排第17位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京能置业、世联行、亚太实业、天宸股份、鲁商置业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为浙江广厦、绵世投资、阳光城、深国商、云南城投。
5投资建议
新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，而房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将保持稳定状态、房地产将继续健康稳定发展，并考虑到房地产本身的估值修复以及内外部驱动的估值提升，预计主流优质房企估值将有望提升超40%。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂集团、金地集团、中南建设、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、阳光城、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：宝龙地产、华润置地；4）物流地产：建议关注：ESR、南山控股。
6 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
一、行业数据
（一）新房成交量：上周45城周成交环比-5%，月成交同比+3%，一二线同比+9%、三四线同比-14%
1、成交周环比：上周45城周成交环比下降5%，一二线环比下降4%、三四线环比下降12%
上周(7.18-7.24)45个重点城市新房合计成交613.7万平米，环比下降5.4%，较19年周均成交622.0万平米下降1.3%，较本年周均成交506.9万平米上升21.1%。
其中一二线城市合计成交494.2万平米，环比下降3.5%，较19年周均成交465.6万平米上升6.1%，较本年周均成交391.3万平米上升26.3%。三四线城市合计成交119.4万平米，环比下降12.3%，较19年周均成交156.4万平米下降23.6%，较本年周均成交115.5万平米上升3.4%。
按照更细分城市能级来看，
上周(7.18-7.24)4个一线城市新房合计成交98.7万平米，环比上升1.9%，较19年周均成交88.5万平米上升11.4%，较本年周均成交71.8万平米上升37.5%。
上周(7.18-7.24)17个二线城市新房合计成交395.6万平米，环比下降4.8%，较19年周均成交377.1万平米上升4.9%，较本年周均成交319.6万平米上升23.8%。
上周(7.18-7.24)16个三线城市新房合计成交77.4万平米，环比下降17.6%，较19年周均成交100.7万平米下降23.2%，较本年周均成交75.7万平米上升2.2%。
上周(7.18-7.24)8个四线城市新房合计成交42.1万平米，环比下降0.7%，较19年周均成交55.7万平米下降24.4%，较本年周均成交39.9万平米上升5.6%。
注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。
2、成交月同比：7月45城月成交同比上升3%，一二线同比上升9%、三四线同比下降14%
7月(7.1-7.24)45个重点城市截止上周一手房合计成交2,323.9万平米，较6月同期环比下降2.7%，较去年7月同期同比上升3.2%。其中当月成交同比较6月下降0.9pct；年初累计至今成交1.5亿平米，同比下降15.9%。
其中一二线城市合计成交1,840.7万平米，较6月同期环比下降0.2%，较去年7月同期同比上升9.0%，其中当月成交同比较6月下降1.5pct；年初累计至今成交11,460.8万平米，同比下降12.4%。三四线城市合计成交483.2万平米，较6月同期环比下降11.1%，较去年7月同期同比下降14.2%，其中当月成交同比较6月上升0.0pct；年初累计至今成交3,383.4万平米，同比下降26.1%。
按照更细分城市能级来看，
7月(7.1-7.24)4个一线城市截止上周一手房合计成交318.6万平米，环比6月下降4.6%，较去年7月同比上升11.5%，其中当月成交同比较6月上升15.9pct；年初累计至今成交2,102万平米，同比下降17.4%。
7月(7.1-7.24)17个二线城市截止上周一手房合计成交1,522.1万平米，环比6月上升0.7%，较去年7月同比上升8.4%，其中当月成交同比较6月下降5.7pct；年初累计至今成交9,358.8万平米，同比下降11.1%。
7月(7.1-7.24)16个三线城市截止上周一手房合计成交330.6万平米，环比6月下降10.9%，较去年7月同比下降8.1%，其中当月成交同比较6月上升1.2pct；年初累计至今成交2,216.1万平米，同比下降25.1%。
7月(7.1-7.24)8个四线城市截止上周一手房合计成交152.6万平米，环比6月下降11.5%，较去年7月同比下降24.9%，其中当月成交同比较6月下降1.3pct；年初累计至今成交1,167.3万平米，同比下降27.9%。
（二）二手房成交量：上周14城周成交环比-9%，7月月成交同比+20%、较上月-2pct
上周(7.18-7.24)14个重点城市二手房房合计成交175.0万平米，环比下降8.5%；7月截至上周累计成交648.1万平米，较6月同期环比上升0.6%，较去年7月同期同比上升20.1%，其中当月成交同比较6月下降1.7pct；年初累计至今成交3,755.4万平米，同比下降6.4%。
按照更细分城市能级来看，
上周(7.18-7.24)2个一线城市二手房房合计成交56.1万平米，环比下降9.3%；7月截至上周累计成交204.2万平米，较6月同期环比下降7.4%，较去年7月同期同比上升43.0%，其中当月成交同比较6月下降14.0pct；年初累计至今成交1,230.1万平米，同比上升10.1%。
上周(7.18-7.24)8个二线城市二手房房合计成交105.8万平米，环比下降8.0%；7月截至上周累计成交385.7万平米，较6月同期环比上升4.6%，较去年7月同期同比上升8.0%，其中当月成交同比较6月下降1.6pct；年初累计至今成交2,209.0万平米，同比下降15.6%。
上周(7.18-7.24)4个三四线城市二手房房合计成交13.1万平米，环比下降9.4%；7月截至上周累计成交58.2万平米，较6月同期环比上升5.2%，较去年7月同期同比上升45.8%，其中当月成交同比较6月上升14.7pct；年初累计至今成交316.3万平米，同比上升14.4%。
（三）新房库存：15城上周推盘210万方，可售面积环比+0.1%、去化月数环比下降0.1个月
上周（2020/7/18-2020/7/24）15个重点城市合计推盘210.0万平米，环比上升11.6%；对应上述城市合计成交198.6万平米，环比下降2.8%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为0.95倍，低于1-3月的1.05倍、2.12倍、1.11倍，持平或高于4-6月的0.66倍、0.95倍、0.92倍。
上周末（2020/7/24）15个重点城市合计住宅可售面积为8,911.2万平米，环比上升0.1%。其中，一线城市合计可售面积为2,938.3万平米，环比下降0.2%。北上广深可售面积环比变化分别为+1.7%、-2.0%、-2.1%、+3.0%。二线城市合计可售面积为4,413.0万平米，环比上升0.6%。三线城市合计可售面积为1,559.9万平米，环比下降0.6%。
上周末（2020/7/24）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.4个月，环比下降0.1个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为9.6个月，环比下降0.2个月。北上广深去化月数分别为20.7个月、5.7个月、9.0个月、6.4个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为6.8个月，环比上升0.03个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为15.1个月，环比下降0.3个月。
注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。
二、行业政策和新闻跟踪
宏观：央行显示贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，与上个月持平；开展1000亿元逆回购操作，因有500亿元逆回购到期，当日实现净投放500亿元。
政策：住建部宣布上半年老旧小区改造工程已启动近50%，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；财政部称今年中央对老旧小区改造补助资金303亿元已完全下达；发改委称中央预算内投资安排543亿元人民币，目前已经全部下达完毕。青岛发布新房交付新规征求意见，购房人有权暂缓或拒收房屋；深圳城市更新条例，签约率95%可实施个别征收，拟定最低补偿标准；旧住宅区的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿；宁波新政，符合条件的“无房家庭”可优先认购1套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后可转让；长春自2020年8月1日起，新增第二次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款利率执行同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；南京发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》强调商品房向无房家庭提供30%房源，假离婚被限制；福州发布加强商品房预售资金监管 ，限制擅自挪用等情况；东莞12部门联合发文升级楼市调控，商品住房获证三年后可交易。
市场：安徽上半年GDP 17551.1亿元，增0.7% ；房地产投资3450.3亿元，增1.9%；商品房销售面积4076万平方米，降8.8%；销售额3189.8亿元，降2.5%。北京市统计局披露2020年上半年房地产市场运行情况、建筑业生产情况和固定资产投资运行情况。上半年，全市商品房销售面积为296.3万平方米，同比下降23.6%。
其他：北京房地产开发企业到位资金为2163.4亿元，同比下降20.7%；湖北年内2530个小区纳入国家改造计划，预计投资82.2亿；上半年GDP恢复至去年同期八成，CPI同比涨4.5%。
三、重点公司公告
保利地产发布2020年半年度业绩快报，报告期内，公司营业总收入737.05亿元，同比增长3.60%，营业利润173.78亿元，同比增长1.75%，利润总额174.45亿元，同比增长1.64%，归母净利润101.21亿元，同比增长1.66%；绿地控股发布2020年半年度业绩快报，报告期内，公司营业总收入2099.25亿元，同比增长4.14%；营业利润160亿元，同比下降7.83%；利润总额152.84亿元，同比下降7.66%；归母净利润80.17亿元，同比下降10.79%；公司新增房地产项目储备59个，权益土地面积约573.66万平方米；权益计容建筑面积约1246.51万平方米。
旭辉集团发行2015年到期为3亿美元的5.95%的绿色优先票据；阳光城兑付2018年度第二期中期票据。发布2015年公司债券(第一期)2020年本息兑付及摘牌公告并成功发行2020年度第二期中期票据；招商蛇口调整公司股票期权首次授予计划首批授予期权的行权价格，调整后行权价格为16.81元。实施2019年度利润分配方案后，股份发行价格调整为15.77元/股，可转债初始转股价格调整为16.60元/股；金科股份对不符合解锁条件的股票实施回购注销；首开股份非公开发行规模不超过人民币42亿元、期限不超过7年的固定利率债券；荣盛发展拟面向专业投资者公开发行公司债券。2019年度利润分配方案实施后，股票发行底价由6.43元/股调整为5.95元/股；发行数量由不超过7.62亿股调整为不超过8.24亿股。发行了2020年度第一期中期票据（10亿元/7.22%/2+1年）；绿地控股全资子公司绿地全球完成了4亿美元定息债券（6.125%）及2.5亿美元定息债券（7.25%）的发行；保利物业中文全称由「保利物业发展股份有限公司」变更为「保利物业服务股份有限公司」；华夏幸福拟向中融信托进行永续债融资，金额不超过15亿元人民币。
四、板块行情回顾
板块表现方面，SW房地产指数下跌0.86%，沪深300指数下跌0.86%，相对收益为0%，板块表现持平于大市，在28个板块排名中排第17位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京能置业、世联行、亚太实业、天宸股份、鲁商置业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为浙江广厦、绵世投资、阳光城、深国商、云南城投。
五、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）
《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续看多龙头）》（17/11/13）
《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
《风鹏正举系列之万科A：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）
《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）
《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐看云起时》（18/05/23）
《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
《风鹏正举系列之保利地产深度：积极变革启征程，鹰击长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）
《风鹏正举系列之中南建设深度：中流击楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）
《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）
《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）
《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）
《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
《风鹏正举系列之招商蛇口：聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）
《风鹏正举系列之金地集团：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）
《风鹏正举系列之阳光城：雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）
《首开股份深度报告：首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）
《估值深度：政策改善、信用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
《中航善达深度报告：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）
《物管行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）
《大悦城深度报告：商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）
《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）
《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）
《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
《中航善达重大事项点评：量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）
《商业地产行业深度报告系列之一：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）
《蓝光发展深度报告：嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）
《2020房地产策略：稳中前行，多元开花》（19/11/11）
《大悦城跟踪报告：重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）
《非住宅物业深度：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）
《新大正深度报告：聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03）
《保利物业深度研究报告：央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）
《商业地产行业深度报告系列之二：商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27）
《金科股份深度报告：渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12）
《复盘2003年：房地产稳态中短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企》（20/02/02）
《政策点评：中央加大宏观政策调节力度，地方密集出台地产支持政策》（20/02/13）
《绿城服务深度报告：品质服务标杆，领跑黄金赛道》（20/02/21）
《龙湖集团深度报告：龙跃云津上，泛舟山湖间》（20/03/01）
《世茂房地产深度报告：三十而立再出发，积极变革铸辉煌》（20/03/19）
《美的置业深度报告：传承美的基因，铸造优质成长》（20/03/21）
《龙光地产深度报告：大湾区龙头，高质量成长》（20/3/24）
《永升生活服务深度报告：隽永升腾，优质成长》（20/4/21）
《新城悦服务深度报告：继承新城速度，悦享物业未来》（20/5/25）
《碧桂园服务深度报告：物管行业龙头，全方位高成长》（20/5/29）
《房地产行业深度报告：三大基本面改善，逆转偏见、价值凸显》（20/06/08）
《地产产业链深度报告：地产产业链赋能，房企定价权凸显》（20/06/09）
《房地产2020年中期策略：逆境坚韧显价值，多元花开别样红》（20/06/22）
《中国奥园深度报告：多元拿地、多维发展，成就跨越式成长》（20/07/03）
《房地产3季度销售预测：Q3推盘将反季节走高，料主流房企销售增长超20%》（20/07/06）
《中国金茂深度报告：匠心产品金色十足，城市运营风华正茂》（20/07/08）
《房地产估值专题：挖掘房地产价值宝藏，驱动不一样的估值提升》（20/07/26）
华创地产研究团队
华创地产研究期待您的关注与支持!
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
