【华创地产•袁豪团队】房地产周报:因城施策继续演绎,金科物业上市推进

【华创地产•袁豪团队】房地产周报:因城施策继续演绎,金科物业上市推进
2020年06月28日 16:26 新浪财经-自媒体综合

来源:地产豪声音

袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

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投资要点

房地产行业数据:上周(20/6/20-20/6/26)主流45城一手房成交629万平米,环比-12%;其中,一二线环比-2%、三四线环比-46%;6月截至上周一手房月成交同比-2%,较5月上升1pct,其中一二线同比+5%、三四线同比-23%,分别较5月+2pct和-5pct。上周14个重点城市二手房成交115万平米,环比-39%;6月截至上周累计成交同比+18%,较5月上升23pct。库存方面,上周15城推盘249万平米,环比+2%;对应周成交/推盘比为0.79倍,低于1-3月的1.05倍、2.12倍、1.11倍,高于4-5月的0.66倍、0.75倍。截至上周末,15城可售面积9,090万平米,环比+0.7%;3个月移动平均去化月数为9.9个月,环比下降0.3个月,目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。

主要政策新闻: 央行等多部委推动落实降低债券利率、减少金融业收费等多项举措;6月一年期LPR与5年期LPR与上月持平;国家发改委强调推进各项建设任务,多举措强化建设用地支撑;国家税务总局发布新版税收优惠政策指引;上海自贸实验区临港新片区草案要求到2035年建成常住人口规模达250万左右的世界一流滨海城市;广州市住房公积金缴存基数较上年上浮最高达2,916元;河南省对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金;武汉市要求保障新增建设用地指标、加大土地储备力度、稳步推进土地供应;长沙市与万科达成战略合作;义乌市取消本市户籍要求、调整在义乌工作(社保缴纳)满2年以上要求及调整按揭贷款首付款比例要求;海口市严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。

公司动态跟踪:阳光城发行2020年度第一期中期票据6亿/6.6%/4年;公司“16阳城01”、“16阳城02”等6只债券获中诚信AA+信用等级;中南建设未上调公司债“16中南02”票面利率,债券存续期第5年票面利率仍为7.30%;保利地产两次行权计划分别向激励对象定向发行股票新增股份约27万股和128万股,募集资金净额约1,040万元;蓝光发展拟回购股份,回购数量为3,034.93万股至6,069.86万股之间,价格不超过7.90元/股,资金总额不超过约4.8亿元;金科股份子公司金科智慧服务首次公开发行H股并于香港联交所主板上市的申请材料已获证监会受理;世茂房地产公司名称更改为世茂集团控股有限公司,证券简称亦更改为“世茂集团”。

一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数上涨0.57%,沪深300指数上涨0.98%,相对收益为-0.42%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第8位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:南国置业嘉凯城中关村、*ST新梅、ST岩石(维权),上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万方发展、实达集团、合肥城建招商积余海德股份

投资建议:新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石,预计政策将处于稳中偏好状态,行业基本面也正逐步改善,近期美国Capital也接连增持房企,预计板块低估值将得到修复。此外,本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业,建议关注:荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福;2)物业管理:招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务,建议关注:雅生活服务、时代邻里、奥园健康;3)商业地产:龙湖集团、新城控股大悦城,建议关注:华润置地、宝龙地产;4)物流地产:建议关注:ESR、南山控股

风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一、行业数据

(一)新房成交量:上周45城周成交环比-12%,月成交同比-2%,一二线同比+5%、三四线同比-23%

1、成交周环比:上周45城周成交环比下降12%,一二线环比下降2%、三四线环比下降46%

上周(6.20-6.26)45个重点城市新房合计成交629万平米,环比下降11.9%,较19年周均成交622.9万平米上升1%,较本年周均成交467.2万平米上升34.6%。

其中一二线城市合计成交539.3万平米,环比下降1.7%,较19年周均成交466.5万平米上升15.6%,较本年周均成交358.8万平米上升50.3%。三四线城市合计成交89.7万平米,环比下降45.7%,较19年周均成交156.4万平米下降42.6%,较本年周均成交108.4万平米下降17.3%。

按照更细分城市能级来看,

上周(6.20-6.26)4个一线城市新房合计成交95.8万平米,环比下降9.2%,较19年周均成交88.9万平米上升7.7%,较本年周均成交67.4万平米上升42.2%。

上周(6.20-6.26)17个二线城市新房合计成交443.5万平米,环比上升0%,较19年周均成交377.6万平米上升17.4%,较本年周均成交291.4万平米上升52.2%。

上周(6.20-6.26)16个三线城市新房合计成交59.3万平米,环比下降47.2%,较19年周均成交100.7万平米下降41.1%,较本年周均成交69.8万平米下降15.1%。

上周(6.20-6.26)8个四线城市新房合计成交30.4万平米,环比下降42.4%,较19年周均成交55.7万平米下降45.4%,较本年周均成交38.6万平米下降21.3%。

注:四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据,故删除,截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比:6月45城月成交同比下降2%,一二线同比上升5%、三四线同比下降23%

6月(6.1-6.26)45个重点城市截止上周一手房合计成交2,490.4万平米,较5月同期环比上升14%,较去年6月同期同比下降2.4%。其中当月成交同比较5月上升0.5pct;年初累计至今成交1.2亿平米,同比下降20.6%。

其中一二线城市合计成交1969.3万平米,较5月同期环比上升17.5%,较去年6月同期同比上升4.9%,其中当月成交同比较5月上升2.4pct;年初累计至今成交9072.5万平米,同比下降17.4%。三四线城市合计成交521.2万平米,较5月同期环比上升2.6%,较去年6月同期同比下降22.8%,其中当月成交同比较5月下降4.9pct;年初累计至今成交2742.2万平米,同比下降29.7%。

按照更细分城市能级来看,

6月(6.1-6.26)4个一线城市截止上周一手房合计成交358.1万平米,环比5月上升20.7%,较去年6月同比下降4%,其中当月成交同比较5月上升2.4pct;年初累计至今成交1703.7万平米,同比下降21.7%。

6月(6.1-6.26)17个二线城市截止上周一手房合计成交1611.2万平米,环比5月上升16.8%,较去年6月同比上升7.1%,其中当月成交同比较5月上升2.5pct;年初累计至今成交7368.8万平米,同比下降16.4%。

6月(6.1-6.26)16个三线城市截止上周一手房合计成交351.5万平米,环比5月上升5%,较去年6月同比下降20.6%,其中当月成交同比较5月下降0.2pct;年初累计至今成交1765.4万平米,同比下降30%。

6月(6.1-6.26)8个四线城市截止上周一手房合计成交169.7万平米,环比5月下降2.1%,较去年6月同比下降27%,其中当月成交同比较5月下降14.6pct;年初累计至今成交976.8万平米,同比下降29%。

(二)二手房成交量:上周14城周成交环比-39%,6月月成交同比+18%、较上月+23pct

上周(6.20-6.26)14个重点城市二手房房合计成交114.7万平米,环比下降38.7%;6月截至上周累计成交647.5万平米,较5月同期环比上升14.7%,较去年6月同期同比上升17.8%,其中当月成交同比较5月上升23.3pct;年初累计至今成交2994万平米,同比下降11.8%。

按照更细分城市能级来看,

上周(6.20-6.26)2个一线城市二手房房合计成交41.4万平米,环比下降37%;6月截至上周累计成交222.4万平米,较5月同期环比上升22.4%,较去年6月同期同比上升56.5%,其中当月成交同比较5月上升45pct;年初累计至今成交987.9万平米,同比上升3.9%。

上周(6.20-6.26)8个二线城市二手房房合计成交67.1万平米,环比下降37.8%;6月截至上周累计成交371.6万平米,较5月同期环比上升13.2%,较去年6月同期同比上升2%,其中当月成交同比较5月下降18.8pct;年初累计至今成交1756.8万平米,同比下降20.6%。

上周(6.20-6.26)4个三四线城市二手房房合计成交6.2万平米,环比下降54.7%;6月截至上周累计成交53.5万平米,较5月同期环比下降2.4%,较去年6月同期同比上升22.9%,其中当月成交同比较5月下降10pct;年初累计至今成交249.3万平米,同比上升7.2%。

(三)新房库存:15城上周推盘249万方,可售面积环比+0.7%、去化月数环比下降0.3个月

上周(2020/6/20-2020/6/26)15个重点城市合计推盘248.9万平米,环比上升1.9%;对应上述城市合计成交316.6万平米,环比下降6.9%,对应周成交/推盘比(去化率指标)为0.79倍,低于1-3月的1.05倍、2.12倍、1.11倍,高于4-5月的0.66倍、0.75倍。

上周末(2020/6/26)15个重点城市合计住宅可售面积为9,089.8万平米,环比上升0.7%。其中,一线城市合计可售面积为2,980.6万平米,环比上升0.2%。北上广深可售面积环比变化分别为+0.7%、-0%、+0.4%、-2.4%。二线城市合计可售面积为4,532.1万平米,环比上升1.1%。三线城市合计可售面积为1577.1万平米,环比上升0.7%。

上周末(2020/6/26)15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为9.9个月,环比下降0.3个月。其中,一线城市3个月移动平均去化月数为10.8个月,环比下降0.3个月。北上广深去化月数分别为23.4个月、6.5个月、10.1个月、6.6个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为8.2个月,环比下降0.2个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为18.2个月,环比下降0.6个月。

注:18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大,故剔除,以15城口径计算去化月数和成交推盘比

二、行业政策和新闻跟踪

宏观:央行等多部委将推动落实降低债券利率、对中小微企业贷款延期还本付息、减少金融业收费等多项举措;6月一年期LPR与5年期LPR与上月持平;6月23日央行当日实现净投放2000亿元人民币;国家发改委强调各地推进各项建设任务,多举措并举强化建设用地支撑;近日召开的国常会要求金融系统向各类企业让利,引导利率下行;国家税务总局发布新版税收优惠政策指引,其中提到转让土地使用权给农业生产者生产免征增值税,承包地流转给农业生产者用于农业生产免征增值税,农村土地、房屋确权登记不征收契税等政策。

政策:上海自贸实验区临港新片区草案要求到2035年建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区,常住人口规模达250万左右,公共服务水平、基础设施水平、生态环境质量达到国际先进水平,建成世界一流滨海城市;广州市住房公积金缴存基数较上年上浮最高达2916元;河南省决定对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金;长沙市与万科签订战略合作框架协议,万科拟投资1200亿元全方位参与长沙城市建设与发展;浙江省义乌市调整人才购房补助政策,取消本市户籍要求、调整在义乌工作(社保缴纳)满2年以上要求及调整按揭贷款首付款比例要求。

土地:海口市严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应,严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应;武汉市要求保障新增建设用地指标、加大土地储备力度、稳步推进土地供应、降低成本纾解企业经营负担。

市场:今年5月百城住宅库存量达到56871万平方米,与4月大体持平,同比则增长12%;5月香港中环甲级写字楼空置率升至5%,为2008年金融危机以来最高,租金下跌2.7%,整体写字楼月租下跌2.2;2020年上半年,房企境内债发行规模大增,且各梯队房企发债成本均不同程度回落;6月前三周北京住房租赁市场价格较5月同期有所上涨,较去年同期有所下降。

三、重点公司公告

蓝光发展拟以集中竞价方式回购股份,并全部用于后期实施股权激励计划,回购股份数量下限为3,034.93万股,上限为6,069.86万股,价格不超过人民币7.90元/股,拟回购资金总额不超过约4.8亿元;阳光城以100元回售价完成了2018年度第二期中期票据回售工作,回售总金额9.9亿元,尚存未回售总金额1000万元;保利地产第一个行权期第六次行权和第二个行权期第三次行权公司分别向激励对象定向发行股票新增股份274,282股和1,280,645股,合计新增股份1,554,927股,募集资金净额10,400,906.70元;中南建设决定不上调公司债“16中南02”的票面利率,即“16中南02”债券存续期第5年的票面利率仍为7.30%,该债券发行规模12亿元,期限5年(附第3年末、第4年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权),前三年票面利率为6%。

阳光城以6.6%年利率成功发行2020年度第一期中期票据,发行额度为6亿元,期限为4年;阳光城获中诚信国际信用评级有限责任公司维持公司主体信用等级为 AA+ ,评级展望由稳定调整为正面;维持“16阳城01”、“16阳城02”、“18阳城01”、“18阳城02”、“19阳城01”和“19阳城02”的信用等级为AA+。金科股份控股子公司金科智慧服务集团股份有限公司首次公开发行境外上市外资股(H股)并于香港联交所主板上市的申请材料已获中国证监会受理;世茂房地产公司名称已更改为世茂集团控股有限公司,2020.6.24起,其普通股(证券代号:813)的证券简称亦将更改为“世茂集团”;首开股份监事会主席秘勇因工作调动原因,辞去其担任的公司第九届监事会主席、监事职务。

四、板块行情回顾

板块表现方面,SW房地产指数上涨0.57%,沪深300指数上涨0.98%,相对收益为-0.42%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第8位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:南国置业、嘉凯城、中关村、*ST新梅、ST岩石,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万方发展、实达集团、合肥城建、招商积余、海德股份。

五、风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

关键词:华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

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《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)

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《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/09/19)

《蓝光发展深度报告:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值》(19/10/13)

《2020年房地产策略:稳中前行,多元开花(上)》(19/11/11)

《非住宅物管深度:物管从小区走向城市,非住宅蓝海疆域无边》(19/11/20)

《新大正深度报告:聚焦非住宅优质赛道,资本赋能扬帆起航》(19/12/03)

《地产行业深度之二:商业地产迎机遇,存量经营估值优》(19/12/27)

《金科股份深度报告:渝派代表,多元激励,高质量成长》(20/01/12)

《绿城服务深度报告:品质服务标杆,领跑黄金赛道》(20/02/22)

《龙湖集团深度报告:龙跃云津上,泛舟山湖间》(20/03/02)

《世茂房地产深度报告:三十而立再出发,积极变革铸辉煌》(20/03/19)

《美的置业深度报告:传承美的基因,铸造优质成长》(20/03/21)

《龙光地产深度报告:大湾区龙头,高质量成长》(20/03/25)

《永生生活服务深度报告:隽永升腾,优质生长》(20/04/21)

《新城悦服务深度报告:继承新城速度,悦享物业未来》(20/05/25)

《碧桂园服务深度报告:物管行业龙头,全方位高成长》(20/05/29)

《房地产行业深度报告:三大基本面改善,逆转偏见、价值凸显》(20/06/08)

《地产产业链深度报告:地产产业链赋能,房企定价权凸显》(20/06/09)

《房地产2020年中期策略:逆境坚韧显价值,多元花开别样红》(20/06/22)

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复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

    同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

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        13816593032

   邓    力   研究员

        19928735949

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