【天风地产】旭辉控股集团：盈利能力稳定，聚焦一二线城市获取高回报

来源：天诚地产会

事件：

公司发布2019年业绩公告，全年实现营业收入547.7亿元，同比增长29.3%；核心净利润69.0亿元，同比增长24.7%；归母净利润64.4亿元，同比增长19.0%。

多元业务协同，营收、利润稳健增长。公司2019年实现营业收入547.7亿元，同比增长29.3%，归母净利润64.4亿元，同比增长19.0%。分结构来看，物业开发/租金收入/物业管理及其他收入为506.4/5.3/35.9亿元，分别占比92.5%/1.0%/6.6%，较去年同期分别+0.4、+0.4、-0.8PCT。实际毛利率为30.0%，同比下降4.7pct，主要由于陆续结算的项目单价下降所致（2019年项目均价为12951元/平方米，同比下降11.5%）。公司核心净利润同比增长24.7%至69.0亿元，核心净利率为12.6%，同比略有下降0.5PCT。核心ROE表现亮眼，较去年增加1PCT至24.8%。公司可结算资源充足，期末预收账款余额达到542亿元，对地产业务的业绩锁定率为0.99。多点布局、业绩花开。截止2019年末，旭辉已开业商业总建面约60万平米，公司另有位于ー二线城市，超过60万平米商业和写字楼项目储备，按计划逐步开业。2019年公司实现租金收入5.3亿元，同比增长120.8%，连续三年高增长，未来商业物业将成为公司战略发展重点之一，预计2021年租金收入翻一倍，中长期有望贡献公司业绩。物业板块，公司并表上市子公司永升生活服务2019年实现收入19.26亿元，同比增长74.5%，截至年底合约面积1.1亿平，同比增长68.6%，在管面积0.65亿方，同比增长62.2%，仍处于快速扩张阶段。

坚持聚焦一二线及准二线城市，实现高质可持续增长。公司2019年合同销售金额为2006亿元，同比增长32.0%，目标完成率106%，回款率高达92%。实现销售面积1203.6万方，同比增长25.8%，合同销售均价16700元/平方米，同比增长5.0%，主要原因是中西部销售均价有所提升，同时公司在华南地区的销售占比有所提升，分别由2018年的1.5%增长至2019年的9.6%。从城市能级来看，公司坚持聚焦一二线及准二线城市，占比高达88%。公司2020年销售目标为2300亿元，对应增速为14.7%，预计当年可销售资源达到3800亿元，其中一二线和准二线占比达89%，预估去化率60.5%可完成全年目标。

多元化拿地降低成本，权益比例持续提升。2019年公司综合运用多种拿地渠道，以低溢价获取优质地块。按应占地价总额来核算，公开市场拿地比例从2018年的89%下降至67%，合作并购项目增至21%，新增旧改＋商业购地为12%。全年新增建面1520万平方米，新增货值约2407亿元，平均拿地成本进一步降低12.5%至5424元/平方米，土地成本占比仅为32.5%。从拿地结构上看，公司加大二线、准二线、强三线布局，新增土地货值一二线及准二线占比达87%，同时，公司拿地权益比例进一步提升至65%，未来两到三年将会持续增加拿地权益比例，目标比例为70%。

财务状况无忧，杠杆水平处行业低位。报告期内公司继续贯彻稳健的财务策略，2019年末净负债率较2018年提升1.3PCT，为68.5%保持稳定，资产负债率为79.2%，较去年下降0.3PCT，扣预资产负债率增加1.3PCT至62.4%。期末现金余额为572.5亿元，充足现金可以增强抗风险能力。一年内到期债务占比20.4%，现金短债占比2.7倍，短期偿债压力较小。2019年公司积极把握融资窗口，融资成本仅为6.0%，较2018年略有提升0.2PCT，总体保持稳定，处于行业低位。标普对旭辉维持BB评级，展望稳定。公司分红慷慨，2019年派息率达41.6%，对应股息率为7.0%，大股东选择以股代息增持公司股票，坚定投资者信心。

投资建议：

公司业绩持续稳定增长，杠杆水平处行业中下分位，融资成本优势明显。土地储备重点布局二线城市，有望受益于一二线城市稳定增长。我们预计公司20-22年核心净利润分别为108.8亿，127.3亿，148.1亿，归母净利润分别为76.5亿，90.4亿，106.1亿，受整体行业销售有所下滑影响，我们将20年EPS由1.09元下调至0.99元、21年EPS由1.35元下调至1.15元，及22年EPS为1.34元，对应PE为4.4X、3.8X及3.2X，维持买入评级。

风险提示：房地产调控政策超预期，公司销售额不及预期

正文：

1. 事件

公司发布2019年业绩公告，全年实现营业收入547.7亿元，同比增长29.3%；核心净利润69.0亿元，同比增长24.7%；归母净利润64.4亿元，同比增长19.0%。

2. 多元业务协同，营收、利润稳健增长

公司2019年实现营业收入547.7亿元，同比增长29.3%，同比增长29.3%，归母净利润64.4亿元，同比增长19.0%。分结构来看，物业开发/租金收入/物业管理及其他收入为506.4/5.3/35.9亿元，分别占比92.5%/1.0%/6.6%，较去年同期分别+0.4、+0.4、-0.8PCT。实际毛利率为30.0%，同比下降4.7pct，主要由于陆续结算的项目单价下降所致（2019年项目均价为12951元/平方米，同比下降11.5%）。公司核心净利润同比增长24.7%至69.0亿元，核心净利率为12.6%，同比略有下降0.5PCT。核心ROE表现亮眼，较去年增加1PCT至24.8%。公司可结算资源充足，期末预收账款余额达到542亿元，对地产业务的业绩锁定率为0.99。

多点布局、业绩花开。截止2019年末，旭辉已开业商业总建面约60万平米，公司另有位于ー二线城市，超过60万平米商业和写字楼项目储备，按计划逐步开业。2019年公司实现租金收入5.3亿元，同比增长120.8%，连续三年高增长，未来商业物业将成为公司战略发展重点之一，预计2021年租金收入翻一倍，中长期有望贡献公司业绩。物业板块，公司并表上市子公司永升生活服务2019年实现收入19.26亿元，同比增长74.5%，截至年底合约面积1.1亿平，同比增长68.6%，在管面积0.65亿方，同比增长62.2%，仍处于快速扩张阶段。

3. 坚持聚焦一二线及准二线城市，实现高质可持续增长

公司2019年合同销售金额为2006亿元，同比增长32.0%，目标完成率106%，回款率高达92%。实现销售面积1203.6万方，同比增长25.8%，合同销售均价16700元/平方米，同比增长5.0%，主要原因是中西部销售均价有所提升，同时公司在华南地区的销售占比有所提升，分别由2018年的1.5%增长至2019年的9.6%。从城市能级来看，公司坚持聚焦一二线及准二线城市，占比高达88%。公司2020年销售目标为2300亿元，对应增速为14.7%，预计当年可销售资源达到3800亿元，其中一二线和准二线占比达89%，预估去化率60.5%可完成全年目标。

4. 多元化拿地降低成本，权益比例持续提升

2019年公司综合运用多种拿地渠道，以低溢价获取优质地块。按应占地价总额来核算，公开市场拿地比例从2018年的89%下降至67%，合作并购项目增至21%，新增旧改＋商业购地为12%。全年新增建面1520万平方米，新增货值约2407亿元，平均拿地成本进一步降低12.5%至5424元/平方米，土地成本占比仅为32.5%。从拿地结构上看，公司加大二线、准二线、强三线布局，新增土地货值一二线及准二线占比达87%，同时，公司拿地权益比例进一步提升至65%，未来两到三年将会持续增加拿地权益比例，目标比例为70%。

5. 财务状况无忧，杠杆水平处行业低位

报告期内公司继续贯彻稳健的财务策略，2019年末净负债率较2018年提升1.3PCT，为68.5%保持稳定，资产负债率为79.2%，较去年下降0.3PCT，扣预资产负债率增加1.3PCT至62.4%。期末现金余额为572.5亿元，充足现金可以增强抗风险能力。一年内到期债务占比20.4%，现金短债占比2.7倍，短期偿债压力较小。2019年公司积极把握融资窗口，融资成本仅为6.0%，较2018年略有提升0.2PCT，总体保持稳定，处于行业低位。标普对旭辉维持BB评级，展望稳定。公司分红慷慨，2019年派息率达41.6%，对应股息率为6.3%，大股东选择以股代息增持公司股票，坚定投资者信心。

证券研究报告：《旭辉控股集团：盈利能力稳定，聚焦一二线城市获取高回报》

对外发布时间：2020年3月31日

报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

本报告分析师：

陈天诚SAC执业证书编号：S1110517110001

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。