【天风地产】保利物业：业绩符合预期，公建为矛带动三方拓展、增值业务快速推进

来源：天诚地产会

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公司发布2019年报：2019年公司实现营业收入59.67亿元，yoy41.1%，实现净利润5.03亿元，yoy49.7%，实现归母净利润4.91亿元，yoy49.3%。

营收快速增长，盈利能力稳健，增值业务快速攀升。2019年公司实现营业收入59.67亿元，yoy41.1%。分业务来看，公司基础物管服务收入38.44亿元，同比增长32.1%，占比由68.7%下滑至64.4%，毛利率同比提升0.1个PCT至14.2%。社区增值服务实现收入11.54亿元，yoy85.2%，占比由14.7%提升至19.3%，毛利率下降7.7个PCT至40.7%。非业主增值服务收入9.69亿元，yoy39.1%，占比由16.4%微降至16.2%，毛利率提升0.2个PCT至20.3%。2019年公司实现净利润5.03亿元，yoy49.7%，实现归母净利润4.91亿元，yoy49.3%。2019年公司毛利率、净利率分别为20.3%、8.4%，同比分别提升0.2、0.5个PCT。公司各项指标稳步增长，三项费用率基本持平，SG&A、财务费率分别同比变动0.14、-0.04个PCT，此外公司归母权益同比下降2.5个PCT至97.5%。公司各项业务均实现快速增长，收入结构不断优化，其中社区增值服务成为主要驱动力，公司各项财务指标稳健盈利能力保持稳中有升。

物业管理服务：公建为矛，三方拓展快速推进。2019年公司基础物管服务收入38.44亿元，同比增长32.1%。2019年末公司在管面积达到2.87亿平，合约面积达4.98亿平。1）分来源看，来自保利系与三方的在管面积分别为1.29、1.58亿平，分别占总在管的45%、55%，而合约面这一比例分别为42%、58%，二者之间差距加大，表明公司三方拓展增速显著，主要为公司加大与地方城投、地方国企、区域开发商的战略联盟，包括中国机械工业集团附属公司、菏泽、唐山城投公司、西安曲江文化产业公司等，来自保利、三方基础物管收入分别为31.5、6.9亿元，占比分别为81.9%、18.1%，同比增速分别为22.2%、109.3%，三方收入快速增加，占比持续提升。2）分业态看，公司对住宅与非住宅业态并重，2019年公司在管住宅、非住宅（商写、公建）面积分别为1.39、1.48亿平，对应收入分别为28.6、9.80亿元，对应增速分别为24.2%、62.2%，在非住宅中商写、公建业态几乎各贡献一半收入（yoy分别为31%、116%），公建业务成为带动营收增长的主要因素。2019年末公司在管公建项目为266个，比去年增加87个，在管面积1.4亿平，年内新增在管公建项目主要包括辽宁东港孤山镇等。我们认为公司作为央企物管龙头，瞄准公建发力、结合自身央企优势在公建外拓方面具备较强的竞争力。当前仍然为公司积极外拓阶段，公建业务具备订单叠加、项目定制后收益有望倍数级增长、且规模效应显著的特点，预计之后公建业务的外拓将持续快速推进，有望成为公司长期持续发展的重要增长点。

从物管均价来看，2019年公司在管住宅、商写项目均价分别为2.21、7.10元/平/月，同比2018年的2.14、6.71元/平/月均有明显提升，尤其商写项目提升较多。主要由于公司新接管项目定价提升及在管项目提价。

社区增值服务：多元发力、垂直生态持续打造。2019年社区增值服务共实现收入11.54亿元，yoy85.2%，占比由14.7%提升至19.3%。实现毛利率40.7%，同比下降7.7个PCT。该业务围绕社区业主便民服务分为六个板块，分别为：美居服务、社区零售、车场管理、社区传媒、社区空间管理、社区便民及其他，2019分别实现营收1.93、1.19、1.83、0.65、1.37、4.58亿元，占比分别为16.7%、10.3%、15.8%、5.7%、11.8%、39.7%。其中1）美居、社区媒体、社区零售服务在19年实现了快速增长，成为重要的发力点，2）由于新业务的拓展与前期铺排投入，导致毛利率有所下滑，3）社区增值服务围绕业主日常便民服务，多项业务为反复消费的永续型服务，将为公司带来持续的业务增长，随着公司业务生态的不断完善、以及新业务的渗透率不断提升，我们认为社区增值服务未来也将成为公司的另一个增长极所在。

非业主增值服务：规模效应及渗透率提升，助力营收快增。2019年非业主增值服务收入9.69亿元，yoy39.1%，占比由16.4%微降至16.2%，毛利率提升0.2个PCT至20.3%，其中来自案场协销、其他服务（咨询、承接查验）的收入分别为7.83、1.85亿元，占比分别为80.9%、19.1%，主要由于公司提供协销服务的项目数量提升，以及其他非业主增值服务渗透率的提升。公司背靠龙头房企保利地产， 2019年保利地产全口径销售金额4618.48亿元，yoy14.09%，实现销售面积3123.12万平，位列行业前五，二者协同作用明显。2020年受疫情影响，但保利地产后续销售额有望回补，对公司该版块业务形成支撑。

投资建议：

我们看好公司在基础物管、社区增值服务方面的扩张潜力，重视在非业主增值服务方面与保利地产的协同效应。目前公司储备建面丰富，有望在未来1-3年内转为在管面积，而公司独具优势的公建服务领域，在规模效应与订单叠加的作用下，有望实现规模营收双提升，社区增值服务伴随着多元业务的迭代与渗透，未来有望实现业绩大幅增长，非业主增值服务受益于关联公司龙头以及公司的品牌影响力，盈利稳定增长。考虑到疫情对部分业务带来的延后，我们将公司2020、2021年营业收入分别由73.5/89.9亿元调至81.45/110.63亿元，归母净利润由7.35/9.58亿元调至7.18/10.17亿元，对应EPS为1.30、1.84元/股，参考可比公司，考虑到公司作为央企在公建业务方面拓展的禀赋，理应享受更高估值，给予公司2021年35倍PE，对应目标价为70.26HKD，维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期

证券研究报告：《保利物业：业绩符合预期，公建为矛带动三方拓展、增值业务快速推进——2019年报点评》

对外发布时间：2020年3月28日

报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

本报告分析师：

陈天诚 SAC 执业证书编号：S1110517110001

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