【天风物业】雅生活服务：内生外扩量价齐升，增值业务具备挖潜空间

来源：天诚地产会

事件：

2019年公司实现营业收入51.27亿元，同比51.8%，扣非后归属母公司净利润11.96亿元，同比增长53.32%，达成EPS0.92元/股，同比增长48.4%， ROE21.2%，较2018年ROE23.24%，减少2.04个PCT。

营收快速增长，管理结构优化效果显著。2019年公司实现营业收入51.27亿元，yoy51.8%。分业务看公司三大业务线，其中物业管理服务收入28.3亿元，yoy74.2%，占总营收55.19%，同比增加7.1个PCT，非业主增值服务收入18.1亿元，占总营收35.35%，业主增值服务收入4.9亿元，占总营收9.5%。利润方面，公司2019年扣非后归属母公司净利润11.96亿元，同比增长53.32%，毛利率达36.27%，净利率达25.18%，毛利较18年下降1.5PCT，但是净利率增长1.19个PCT，其原因是1）公司物业管理服务毛利率下降2.1PCT；2）公司使用信息化管理技术，控制管理费用、提高管理效率，管理费用率由18年的8.94%降至19年的5.75%，使得净利率不降反升。

物业管理服务：收并购助力在管面积高增长，盈利能力稳步提升。2019年公司物业管理服务实现营收28.3亿元，占总营收的55.2%，yoy74.2%，毛利率25.3%，同比下降2.1个PCT，主要是因为年内公司积极进行外拓项目的承接，使得项目前期投入过多，导致毛利率相对较低，后续随项目过渡完成，将逐步有序开展提价。2019年末公司在管面积达到2.34亿平，yoy69.4%，比去年增加约9587万平，该增长主要源于：1)公司继续接管雅居乐集团开发的项目，年内新增在管面积为563万平方米；2)承接来自绿地控股的项目年内新增面积383万平方米；3)第三方拓展及年内收并购的贡献新增8640万平方米。年内公司收购中民及新中民物业（在管面积达2.9亿平）已通过股东大会投票，完全并表后公司在管面积将超过5亿平，预计2020部分并表后公司在管面积将超过4亿平米（不含中民参股公司管理面积）。此外截至19年12月31日，公司合约面积达到3.56亿平（含中民物业则超过6亿），较2018年12月31日止的2.3亿平方米，新增1.26亿平方米，增长率为55.0%，公司合约面积储备充足，为未来增长提供动力。

社区增值服务：引入优质供应商、社区服务向三方渗透。2019年实现营收4.85亿元，yoy68.1%，占总收入9.5%，毛利率为54.5%。其中1)社区资源服务（会所经营、物业租赁、社区广告等）表现亮眼，实现2.2亿营收，同比增长108.4%，占社区增值服务的45.1%，主要由于公司进一步挖掘需求，引入丰富且优质的供应商；2）生活及综合服务（物业维修、家政服务、社区团购）收入1.71亿元，同比增长52.4%，占社区增值服务的35.3%， 19年公司积极开展社区新零售，建立了乐享生鲜、乐享果园、乐享酒庄、乐享粮仓四大子品牌，积极探索社区增值服务的可能性；3）家装宅配服务（拎包入住服务），该板块为公司贡献0.95亿营收，同比增长33.3%，占社区增值服务的19.6%，公司在19年新引入近30家行业知名品牌资源，开展毛坯房一站式装修以及存量房屋装修的业务，进一步完善家装标配业务的完善。上市以来社区增值服务占比逐年提升，2019年达到9.5%，目前该业务下子版块社区资源业务在来自双股东的项目渗透率较高，而三方项目（收并购）仍然具备较大的挖潜空间。

外延增值服务：双股东护航，物业代销和案场服务稳步提升。2019年公司外延增值项目收入达18.1亿元，占总收入的35.3%，较18年增长23.9%，毛利率49.8%，同比增加2.1PCT。其中1)案场服务占外延增值服务的38.7%，年内收入7.02亿元，同比增长3.9%，其主要收入来源是向绿地及雅居乐提供案场服务；2）其他外延增值服务占该业务的61.3%，包括物业营销代理和房屋检验等等，年内收入为11.1亿元，同比增长40.9%，该增长主要得益于物业销售代理业务量增加、雅居乐及绿地竣工交付面积增加等。

着力“内生+外拓+创新”，业绩增长值得期待。公司在完成了17-19的三年目标后，制定了新三年的发展方向，其中1）深耕公司存量项目，同时进行开源节流提高管理效率。公司在19年使用全新的信息化管理技术后，管理费用率用由18年的8.94%降至19年的5.75%，随着之后管理技术的进一步渗透，管理效率有望进一步提高；2）公司在19年完成多次收购，布局全国版图，其中包括收购了中民物业与新中民物业（60%），完成了物业管理业内最大的一宗并购，有望在合并报表后营收达百亿级，同时公司积极参与国企混改，发力增量项目。

投资建议：

公司向外拓展全国版图，向内优化管理模式，19年营收业绩表现亮眼，管理成本的控制效果显著。受益于第三方扩展及收并购、双股东支持，公司管理面积在今年表现亮眼，同时积极深化物管服务的渗透率、深挖住户需求，在物业增值服务板块也表现优异。 在完成了公司里程碑式的业内最大并购后，公司规模有望站上新台阶，在2020年合并报表后营收预计实现突破式增长。同时，在并购的子公司里面，核心管理层都有持股，将核心成员与公司利益进行绑定。

基于此，我们将公司2020、2021年营业收入分别由77.96/103.08亿元上调至94.13/123.16亿元，归母净利润由14.95/19.97亿元上调至16.52/21.18亿元，对应EPS为1.24/1.59元/股，维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期

证券研究报告：《雅生活服务：内生外扩量价齐升，增值业务具备挖潜空间》

对外发布时间：2020年3月24日

报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

本报告分析师：

陈天诚 SAC 执业证书编号：S1110517110001

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。