碧桂园服务第三方应收款激增 毛利率下滑商誉高悬

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　　来源：全球财说

　　作者：丁一

　　出品：全球财说

　　3月17、18两日，港股上市的两家物业管理公司先后披露了2019年年度业绩公告，碧桂园服务（06098． HK）和雅生活（03319． HK）。

　　今天，《全球财说》先来看看物管企业中的佼佼者碧桂园服务。

　　“三供一业”首披露 毛利率降逾6%

　　2019年，碧桂园服务期内收入约人民币96.45亿元，同比增长106.3%，实现股东应占溢利16.71亿元，同比增长80.97%。

　　碧桂园服务的合同管理面积为6.84亿平方米，2018年同期为5.05亿平方米，项目覆盖31个省、直辖市及自治区，在管物业项目达到1450个，包括大湾区、长三角、长江中游及京津冀等重点城市群。

　　这样的成绩，也属亮眼。

　　值得注意的是，这是碧桂园服务首次单独披露三供一业部分业务数据。

　　报告显示，2019年物业管理服务依旧是营收主力，想要摆脱对于物业费的依赖尚是任重道远，占总收入比例仍超6成，由碧桂园集团开发的物业的物管收入占整体物业管理收入的74.8%。

　　“三供一业”以外的物业管理及相关服务实现营业收入81.30亿元，其中物业管理服务为58.17亿元、非业主增值服务14.22亿元、社区增值服务8.65亿元。

　　社区增值服务上升较为明显，同比增长达107.4%，具体服务包括家政服务、拎包入住、社区传媒、增值创新、房地产经纪、园区空间等。

　　再来看看“三供一业”，通俗来讲就是指中央企业供水、供电、供热和物业管理的分离移交改革，碧桂园服务目前主要业务为供热服务和物业管理。

　　2019年，“三供一业”实现营业收入15.15亿元，占总营业收入的15.71%。

　　虽然营业收入攀升幅度较大，但不容忽视的是毛利率的下滑。2019年，碧桂园服务的毛利率由2018年同期37.7%下降6.1个百分点至31.6%。

　　其中，“三供一业”承压较大。该业务中供热服务毛利率为6.0%、物业管理毛利率为13.4%，合计毛利率为8.57%。

　　剔除“三供一业”业务分部因素后，毛利率则由2018年同期约37.7%下降1.8个百分点至35.9%。

　　碧桂园服务在年报中坦言，“三供一业”毛利率偏低主要源于物业服务对象多为国企小区，小区成立早，物业管理服务收费单价低，且设备老旧、设施维护成本较高。

　　并购商誉高悬 第三方应收款激增

　　一直以来，碧桂园服务并购不断，2019年依旧如此，接连并购多家公司。

　　其中，收购港联不动产100%股权及收购嘉凯城物业100%股权，便花费了5.48亿元，其他物业公司花费4.47亿元，合计9.88亿元。

　　虽然并购减少对碧桂园集团的业务以来，拓展第三方开发物业，但随之而来的便是高商誉。

　　截止2019年末，碧桂园服务上面商誉净值为12.2亿元。其中包括2018年并购增加的5.05亿元，2019年并购增加的7.12亿元。

　　除商誉增加外，随着并购及第三方物业扩张，碧桂园服务的销售及营销开支也随之增长。2019年，其销售及营销开支为6677.3万元，较2018年同期的2663.9万元，增幅为150.66%。

　　碧桂园服务称，主要是寻求更优质的业务标的和继续并购拓展第三方物业而发生的拓展人员费用及专业咨询费增加所致。

　　在2019年度业绩发布会上，碧桂园服务执行董事、总裁李长江表示，在当下行业集中度相对比较低的情况下，尤其是近期疫情，收并购比往年来得更早，机会来的更多。目前的现金量，在没有遇到超级标的的时候，可以实现收购的目标。至于收并购目标，每一年都有进步，都要超越上一年。

　　截至2019年年末，碧桂园服务银行存款及现金总额约69.26亿元。

　　负债方面，碧桂园服务总负债为65.90亿元，总资产为122.69亿元，资产负债率为53.71%。

　　总负债中，流动负债所占比例较大为64.27亿元，其中贸易及其他应收款项上升明显，较2018年同期7.88亿元上涨154.31%至20.04亿元，来自第三方的贸易应收款项金额为16.32亿元。

　　财报中，碧桂园服务也提到应收账款的预期信贷损失风险及商誉减值风险。

　　龙头物业之争 疫情影响股价下跌

　　近几年，房地产企业纷纷布局物业管理和商业地产管理业务，作为传统房地产行业的附加服务，TOP20地产公司在物业管理领域均有布局。

　　据不完全统计，目前房企系物业公司占到了15家，包括碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、永升生活服务、绿地服务、彩生活、中海物业、保利物业等物业公司。

　　从市值来看，碧桂园服务、雅生活服务和保利物业三家名列前茅。但就合同管理面积而言，截至2019年上半年，碧桂园服务亦是第一，花样年的彩生活以5.54亿平方米排名第二。

　　根据中国指数研究院数据，预计到2020年，全国物业管理面积将超过235亿平方米，按百强企业管理项目平均物业费4.22元/平/月计算，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

　　由于目前物业管理行业较为分散，集中度急待提升，各大物业管理企业均展开并购模式进行扩张，竞争激烈，大战一触即发。

　　此前3月16日，或受疫情影响，港交所物业管理股纷纷捱沽，佳兆业美好（02168． HK）下跌12.02%、奥园健康（03662． HK）下跌9.84%、碧桂园服务下跌9.63%、绿城服务（02869． HK）下跌9.55%、保利物业（06049． HK）下跌9.47%、雅生活服务下跌9.36%、中海物业（02669． HK）下跌9.02%、永升生活服务（01995． HK）下跌8.29%、彩生活（01778． HK）下跌4.76%。

　　对于此次疫情的影响，李长江称因为突发，在费用支出方面没有预算，从经济成本的角度看存在一定影响。

　　截至3月19日，碧桂园服务受业绩利好影响上涨4.20%，报收26.05港元/股，总市值达707.23亿港元，市盈率为37.92倍。

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