【天风地产|诚思录】疫情对房地产各子行业的影响几何?

【天风地产|诚思录】疫情对房地产各子行业的影响几何?
2020年02月14日 10:45 新浪财经-自媒体综合

来源:天诚地产会

摘要:

住宅地产——需求递延:短期关停售楼处影响明显,但或间接促进三四月小阳春,微幅下调销售额增速预测和竣工增速预测

1)复工情况统计、最迟3月中复工:疫情的发展超出想象,对地产最直接的影响是售楼处的关闭以及开发项目的停工,销售遇阻意味着未来的开发拿地也将受阻,从各地政府公告披露情况来看从统大部分地产项目的销售和和施工在2 月 10 号左右原则上可以复工, 河南和安徽整体复工可能最晚, 销售最迟的是河南开封和南阳(2 月 24 日),开工最迟的是郑州(3 月 16 日)和合肥(3月 9 日)。

2)下调房价及销售额涨幅预测至-0.82%:我们统计了过去三年 1-2 月各项指标占全年的比值,发现占比从大到小依次为:竣工面积 14.7%>到位资金 14.3%>投资 9.0%>开工 8.8%>销售额 8.1%>土地 7.8%,虽然 1-2 月整体销售可能不理想,但占比小且我们整体理解为是延迟了需求,因为住房需求并不是普通的消费需求,不大会因为短期的疫情影响而需求消失,更多是递延了。因此不排除 3-4 月或许会出现小阳春,但又由于经济损失的客观存在,房价涨幅或将不及预期,导致商品发销售额增速不及预期。我们下调房价预测从3%降至2%,2020销售额涨幅从0.15%下调至-0.82%。

3)下调竣工增速至16.5%但依旧高增长:我们在 2019 年度策略中预测 2020 年竣工增速为 21.6%,从竣工角度,由于 1-2 月竣工面积占比较大,且全年竣工量较多,1 个月的停工将对竣工影响较多,我们中性假设,由于 2020 竣工体量较大,工期难赶,半个月的竣工将无法完成,会导致竣工量由原来预测的 11.67 亿平米下降至 11.18 亿平米,竣工增速从21.6%下降至 16.3%。

物业管理——需求新增:物业管理渗透率和集中度都将提升

1)多地补贴物业或者减免税费应对疫情:物业管理公司在此次抗疫战中成为核心单元,各个地方也积极出台补贴及支持政策,其中杭州和深圳按每平米补贴0.5元标准补贴两个月,其中西湖区按实际投入补贴不高于10万元的补助;上海给与楼宇和园区物业管理管理5-20万元补贴;更多区域给予了减免和延期支付税款等形式的政策支持;2)物业管理渗透率和毛利率有望进一步提升:疫情将加深居民对物业管理行业的认可度以及催生物业管理的新增需求,行业目前渗透率仅57%,未来有望继续提升,同时从无到有的过程,伴随着毛利率的调升,行业毛利率或将提升;

3)物业管理集中度有望进一步提升至45%:除了总量需求提升,结构上大家对优质和专业的物业需求将持续提升,更换服务较差物业的需求也会提升,龙头物业公司的集中度将进一步提升,预计2025年百强市占率将接近45%。

商业地产——需求减少:零售物业类商业地产租金和出租率或双降

1)多企业应对疫情免租减少短期收入:据赢商网数据,万达商管、保利商业、华润置地、招商蛇口大悦城控股、银泰集团美的置业、新城控股、富力、华润置地等多商业地产公司纷纷免租,对行业影响收入约0.6-3.6%。富力集团、华润置地等等众多商业集团纷纷出台免租金措施;2)整体开业率统计约40-50%:据万商俱乐部网站数据,全国商场截止2月8日开业率在40-50%左右,较之前大幅下降,且需要再严格审批后方可开业;3)空置率或短期提升、长期租金和出租率也承受压力:空置率北、广、深均处于低位(5%)附近,上海位于历史中值水平,受疫情影响以及整体经济的影响,行业的空置率或将短暂上行。由于经济增速和收入的切实影响,长期租金和出租率也将承压。

投资建议:

此次疫情对房地产短期影响明显,利好物业管理,利空商业地产,住宅地产相对中性,我们下调住宅销售额和竣工增速预测,看好物业管理渗透率和集中度的进一步提升,商业地产租金和出租率面临压力,短期重点推荐:万科A金科股份保利地产招商积余、保利物业;持续建议关注:1)优质地产公司:万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、中南建设阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、美的置业等;2)物业管理龙头:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活等;3)商业地产及旧改棚改:大悦城、中国国贸城投控股城建发展

风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、疫情防控不及预期

正文:

1. 疫情带来延迟的需求——房地产销售递延或形成小阳春

疫情的发展超出想象,对地产最直接的影响是售楼处的关闭以及开发项目的停工,销售遇阻意味着未来的开发拿地也将受阻,但这些我们整体理解为是延迟了需求,因为住房需求并不是普通的消费需求,不大会因为短期的疫情影响而需求消失,更多是递延了,也即是1-2月整体销售可能不理想,但3-4月或许会出现小阳春,但是我们认为由于经济损失的客观存在,房价涨幅或将不及预期,导致商品发销售额增速不及预期。同时,由于全年竣工体量较大,在工期紧张情况下,1个月的停工期对竣工产生客观影响,或将导致部分项目无法如期竣工。

1.1. 房地产行业目前的限制性政策梳理:河南和安徽复工最晚

自1月23日全国疫情调控趋严之后,地产首当其冲,整体而言,大部分地产项目的销售和和施工都在2月10号左右原则上可以复工,河南和安徽整体复工可能最晚,销售最迟的是河南开封和南阳(2月24日),开工最迟的是郑州(3月16日)和合肥(3月9日)。

表1:全国各地房地产项目复工时间表

资料来源:对应地方政府官网,天风证券研究所

1.2. 对房地产各项指标的影响:销售和拿地影响最小、资金和竣工影响大

我们统计了过去三年1-2月各项指标占全年的比值,发现占比从大到小依次为:竣工面积14.7%>到位资金14.3%>投资9.0%>开工8.8%>销售额8.1%>土地7.8%。

相对而言,销售和拿地受疫情冲击可能较小,传统来讲,销售和拿地在春节期间都是淡季,因此整体影响相对较小;而竣工和到位资金整体影响较大,如果疫情持续至2月底,则竣工和到位资金的压力将较大,由于竣工1-2月的占比较大,而全年竣工体量较多,工期较紧,将导致部分项目在年内无法如期竣工,冲击竣工数据。

表2:房地产各指标1-2月占全年比值

资料来源:Wind,天风证券研究所

1.3. 我们认为冲击是短暂的:将2020年商品房销售额涨幅从0.15%下调至-0.82%、销售3-4月或迎小阳春、竣工增速下调至16.5%不改大增趋势

整体而言,我们认为疫情对开发企业的冲击是短暂的,我们下调年度策略中对销售的判断,主要是我们对房价涨幅趋于谨慎(在没有大幅货币宽松前提下)在2019年度策略中,我们在假定2020年房贷余额增长16.1%、公积金贷款增长6%、二手比为41%、LTV为36%、房价涨幅3%的中性假设情况下,预计2020年商品房销售面积-2.8%、销售金额0.2%,我们下调房价涨幅至2%,维持销售面积预测,预计销售额增速将从0.15%的涨幅下调至-0.82%的跌幅。此外,由于1-2月销售促销活动的压制,我们预计2-4月开发商将大力促销,迎来一个小阳春。

表3:将2020年商品房销售额0.15%下调至-0.82%

资料来源:Wind,天风证券研究所

我们在2019年度策略中预测2020年竣工增速为21.6%,其中的大致数据逻辑是,2013-2015年平均销售面积为12.7亿平、平均竣工面积为10.3亿平;而2016-2019年平均的销售面积大幅上涨至16.7亿平,而平均的竣工面积则下降至9.9亿平,2020 年随着交房期来临,漏报以及拖延的竣工将大幅修复。从竣工角度,由于1-2月竣工面积占比较大,且全年竣工量较多,1个月的停工将对竣工影响较多,我们中性假设,由于2020竣工体量较大,工期难赶,半个月的竣工将无法完成,会导致竣工量由原来预测的11.67亿平米下降至11.18亿平米,竣工增速从21.6%下降至16.3%。

表4:将竣工增速从21.6%下调至16.5%

资料来源:Wind,天风证券研究所

2. 疫情带来新增的需求——物业管理行业渗透率和集中度都将提升

疫情导致房地产开发领域的需求递延,但却新增了物业管理需求,一是物业管理的量要提升,二是物业管理的专业价值要提升,这一方面会增加物业管理的投入,另一方面却会让全社会系统性认识好的物业和差的物业的区别,以及物业管理的重要性。在抗疫成本投入方面,整体并不多,而且多地出台了补贴政策;而从中长期看,物业管理的有效需求将提升,专业和服务品质好的物业企业市占率将进一步提升,甚至出现部分物业提前更换物业公司的可能,行业价值持续体现。

2.1. 物业管理抗疫投入较少且多地出现补贴政策

物业管理公司在此次抗疫战中成为的核心单元,各个地方也积极出台补贴及支持政策,其中杭州和深圳按每平米补贴0.5元标准补贴两个月,其中西湖区按实际投入补贴不高于10万元的补助;上海给与楼宇和园区物业管理管理5-20万元补贴;更多区域给予了减免和延期支付税款等形式的政策支持。

表5:各地方对物业管理企业的支持政策

资料来源:物业协会网站,对应地方政府官网,天风证券研究所

2.2. 物业管理需求总量:推升物业管理渗透率的进一步提升

此次疫情的发生将提升居民对物业管理重要性的认知,对优质物业管理服务的需求将提升,物管行业的渗透率有望进一步提升,在2019年度策略中,我们预测2018年全国存量住宅约为253亿平,行业管理住宅面积不足150亿平,渗透率仅为57%,未来仍然有提升空间;从结构来看,2016-2018年40城销售面积中三四线平均占比17%,竣工面积占比14%,表明三四线城市未竣工面积较多,物管渗透率仍有空间。整体行业,尤其三四线物业管理的渗透率将加速提升。

2.3. 物业管理需求结构:专业且优质需求强烈、行业集中度将进一步提升

疫情的发展提升了居民对基础物业中保洁服务的专业性要求,未来专业且优质的物业管理需求将更加强烈,而目前龙头物业管理企业的服务品质和专业性认可度都相对较高,此次公共卫生事件的发生,会导致业务端支付专业的意愿提升,行业基础服务的毛利率或将有所提升。

另一方面,行业的集中度或将进一步提升,截至2018年末,全国百强、十强房企销售面积市占率分别为43.7%、19.1%,如果按照销售领先竣工2-3年估计,2年后百强物业企业集中度有望达到40%以上,由于物业为轻资产行业,因此十强的竞争或更加激烈,集中度或达到15%。随着疫情结束,更多的小区或将更换更优质的物业管理服务,物业管理龙头的集中度有望进一步提升。

3. 疫情带来减少的需求——零售物业类商业地产租金和出租率或降

疫情出现后,一方面大幅减少了居民到商场消费的机会;另一方面多家商业地产公司宣布对租户实施不同规模的租金减免,这势必会对行业短期租金产生影响;更长远的影响是,如果经济增长不及预期,消费不振,将导致零售物业的出租率和租金双降,空置率上升,对行业整体较为利空。

3.1. 短期开业率大幅下降:整体开业率约40-50%

根据万商网俱乐部网站数据,针对购物中心全国开业情况速调(截止2020年2月8日22时),调研发现开业情况呈现以下特点:

1)全国商场的总体开业率维持在40-50%之间,开业商场普遍缩短了经营时间,但涉及民生的超市、药店大多数例外;

2)开业率随城市等级向下依次下降,一线城市开业率普遍在70-75%左右,到二线、三四线城市依次降至40-50%;南方城市要高于北方;东部城市高于西部。

3)目前部分城市的开业申请需要政府部门严格审批方可开业。

表6:一二三线城市开业情况一览

资料来源:万商俱乐部,乐居财经,天风证券研究所

3.2. 短期租金收入或有下降:对持有型物业上市公司有影响

由于短期为了应对疫情,不少持有型物业公司都宣布了减免政策。据赢商网数据,1月28日,王健林先生掌管的万达商管集团宣布对全国各地所有的万达广场的商户,从1月24日到2月25日内的租金及物业费实行全免,预计减免租金超过30亿。此外还有保利商业、华润置地、招商蛇口、大悦城控股、银泰集团、美的置业、新城控股、富力集团、华润置地等等众多商业集团纷纷出台免租金措施,与广大商户共同承受经营压力。

此次减免将对短期业绩产生影响,但整体影响幅度较小,约为0.6-3.6%之间。

表7:减免租金对开发+持有企业影响较小

资料来源:赢商网,Wind,天风证券研究所

对于部分持有型物业收入占比达到70%的企业,免租0.5-1.5个月将直接影响总营收的1%-8.7%,视不同的企业影响不同,但对于大部分的持有型物业公司,商业地产营收占比并不高,大多在10-20%之间,对总营收的影响在0.6%-3.6%之间。

表8:减免租金对持有型物业上市公司影响粗估

资料来源:Wind,天风证券研究所

3.3. 空置率或短暂上升:零售物业空置率或将短暂上行

以一线城市零售地产为例,空置率北、广、深均处于低位(5%)附近,上海位于历史中值水平,受疫情影响以及整体经济的影响,行业的空置率或将短暂上行,但这是优质零售物业,对于大部分低能级城市或者高能级城市非核心商业地产,期空置率上行周期或将更长。但上行空间不会特别大,以2008年金融危机为例,大部分城市的空置率都在8%左右,并不比目前高多少。在整体中国经济转型的趋势中,消费越来越成为支撑力量,不存在大幅下滑的基础。

北京零售物业空置率在07-10年9月从6%单边上行至12%,在11年-14年Q1在10%-12%之间震荡,此后至15年Q4下降至10年低位5%附近维持震荡,此次疫情影响下,物业空置率或暂时出现上行。

上海零售物业空置率2017年之前5%-10%之间震荡,2017Q4达到近年高点12%,随后逐渐回落至2018Q4的4%,2019年以来反弹至8%,受疫情影响或暂时出现上行。

广州零售物业空置率从2007年17%高位,下行至2018Q2的8%,之后维持震荡,到2015Q3进一步下降至4%,2015年反弹至10%,2016-2019Q3重新降至6%,受疫情影响或出现短暂回升。

深圳零售物业空置率从2007年-2009Q4由8%升至12%,随后在2014年升至10%,觜之后逐渐下降至2019Q3的4%,达到10年低位,受疫情影响或也将出现上行。

证券研究报告:《疫情对房地产业(地产开发、物业管理、商业地产)的影响分析》

对外发布时间:2020年2月13日

报告发布机构:天风证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)

本报告分析师:

陈天诚 SAC 执业证书编号:S1110517110001

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